Artículos 1.513 al 1.517

AutorGabriel García Cantero
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil
  1. La titularidad del retracto convencional como derecho real de adquisición

    El retracto convencional como derecho real de adquisición admite variedad de modalidades, tanto en su atribución a un titular determinado como en su dirección frente a un sujeto especialmente -obligado- o gravado con este ius in re aliena. Puede configurarse como derecho persona-lísimo, en cuyo caso sólo podría ejercitarse por el vendedor, o como derecho subjetivamente real. Siendo varios los vendedores, puede pactarse que sólo lo ejerzan alguno o algunos de ellos; o que recaiga sobre una parte, y no sobre la totalidad de la cosa vendida. En defecto de pago rigen los preceptos aquí agrupados para su exégesis, caracterizados por su excesiva meticulosidad y apariencia cuasi-reglamentaria, que se compagina mal con su escasa aplicación práctica. No parece haber dudas de que se trata de normas dispositivas, aplicables a toda compraventa con pacto de retro, cualquiera que sea la naturaleza de su objeto 1.

    Habiendo varios sujetos activa o pasivamente legitimados, se produce una situación de cotitularidad en el derecho o en el gravamen que aquél implica. Siendo único el objeto del retracto, se origina una comunidad de derechos reales limitados (co-retracto convencional) sujeta en principio a los artículos 392 y siguientes. El tema se relaciona, además, con el carácter divisible o indivisible del retracto, que el Código resuelve en forma empírica atendiendo a diversos intereses en presencia2.

  2. Caso de sujeto único

    La hipótesis que puede considerarse normal, así contemplada por el legislador en la regulación legal es la del sujeto único, tanto activa como pasivamente. Se origina cuando el vendedor enajena la cosa considerada unitariamente con pacto de retro a un único comprador. Hay que entender que este retracto convencional es indivisible y no cabe ejercitarlo sólo sobre una parte de la cosa vendida. Parece admisible, sin embargo, que los contratantes hayan reservado el retracto a una sola parte de la cosa vendida (p. ej., vendida una casa de varios pisos, el vendedor se reserva el rescatar sólo uno de éstos; o concedan al vendedor la facultad de opción sobre el piso a retraer) o bien otorguen al vendedor la posibilidad de elegir entre retraer el todo o sólo una parte3. Siempre que el vendedor ejercite el retracto pro parte se dará nacimiento a una comunidad de bienes. Distinta sería la solución cuando por razones circunstanciales se instrumenta en un solo contrato la compraventa de una pluralidad de objetos con pacto de retro, asignando a cada uno de ellos un precio específico; como, en realidad, se trataría de tantas compraventas como objetos haya, hay que entender que darían origen al mismo número de derechos de retracto, no parciales, sino independientes unos de otros; su ejercicio parcial no daría lugar a ninguna comunidad de bienes, sino a la recuperación del dominio de cosas aisladas que circunstancial-mente se enajenaron en un solo contrato.

  3. Caso de pluralidad de sujetos

    Puede producirse esta situación de modo originario o por causas sobrevenidas; el Código sólo contempla en estas últimas el caso de que por fallecimiento del vendedor le suceden varios herederos, pero es obvio que puede haber otras (p. ej., vendedor que enajena conjuntamente su derecho a varios). Puede también examinarse ex parte venditoris, o lado activo, y ex parte emptoris, o lado pasivo de la relación jurídica retractual.

    1. Pluralidad de legitimados para el ejercicio del retracto

      Se regula esta hipótesis en los artículos 1.514 y 1.515, que deben interponerse enlazados y como formando un solo cuerpo4. En contraposición a ellos hay que analizar el caso del artículo 1.516. El punto central radica en la existencia de una venta conjunta y en un solo contrato de la totalidad de partes indivisas de una cosa, que se contrapone a la venta separada de una o varias cuotas. Común denominador en ambas hipótesis es que el retracto convencional es un derecho divisible5, por lo cual cabe ejercitarlo pro parte. Pero como ello conduce, sin embargo, a reproducir la inicial situación de indivisión, la ley faculta al comprador, en el primer caso, a exigir a los retrayentes que se pongan de acuerdo sobre el ejercicio conjunto del retracto, lo que no ocurre en el segundo.

      1. Venta conjunta

        Dice el artículo 1.514, párr. 1.º: -Cuando varios, conjuntamente y en un solo contrato, vendan una finca indivisa con pacto de retro.- Basta que haya dos comuneros que enajenan sus cuotas en la forma dicha para que se aplique el precepto; el artículo 1.443 del Proyecto de García Goyena se prestaba a otra interpretación, pues decía -si muchos conjuntamente y en un solo contrato...-, lo cual parecía exigir cierto número de vendedores6. El centro de gravedad de la norma estriba en la venta conjunta, pudiendo darse, como antes indiqué, mera coincidencia circunstancial en el mismo documento sin haber venta conjunta7.

        Como dicen Scaevola-Bonet 8, la venta conjunta y por un solo contrato de una finca indivisa equivale a una sola venta pro solido, por el todo, porque la conjunción de los vendedores en la transmisión única y la unidad de comprador resuelven la comunidad, y en tanto la condición resolutoria no se cumpla, la indivisión se entiende cesada.

        La indicada situación, en la que temporalmente ha cesado la comunidad, resulta peligrosa porque mientras dure el retracto convencional, puede renacer, con la inclusión de un nuevo comunero, el comprador, si alguno de los comuneros no ejercita la facultad de readquirir la cosa. Resulta claro que cada comunero-vendedor sólo puede ejercitar el retracto por su parte: -Ninguno de ellos podrá ejercitar este derecho más que por su parte respectiva- (art. 1.514, párr. 1.º, in fine).

        Ahora bien, el legislador -dicen Manresa-Bloch9- atendidos los intereses del comprador, la situación en que podría encontrarse si se retrajesen algunas participaciones de la finca y otras no, la tendencia legal a terminar con la indivisión, y, en cierto modo, la naturaleza del vínculo jurídico...

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