Artículos 1.571 y 1.572
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Sentido y alcance de estas normas
Regulan estos artículos una nueva causa de desahucio a añadir a las que enumera el artículo 1.569. Y así lo ha venido admitiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Se trata de un derecho atribuido al comprador de finca arrendada de extinguir el arriendo existente y que podrá ejercitar a través del juicio sumario de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia.
El precepto se refiere a fincas rústicas y a las urbanas (S. de 27 septiembre 1905). Entiendo que debe igualmente aplicarse a los bienes muebles, pese a la expresión del artículo 1.571, -el comprador de una finca arrendada-, la que no debe interpretarse en todo su rigor literal.
Desde luego, se ha aplicado no sólo a las fincas rústicas, sino a las urbanas (S. de 4 julio 1921), a los arrendamientos de minas (S. de 5 agosto 1919) y a los de industria o empresa (S. de 17 octubre 1958).
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Requisitos
Para nuestro Código civil, en un precepto como el que examinamos de clara inspiración romana, el contrato de arrendamiento es, frente al nuevo dueño, una res inter alios acta que, no obstante, le afecta en cierta medida, pero no hasta el grado de tener que soportarlo. Al contrario, en el conflicto que se plantea con la venta de la finca arrendada entre el nuevo dueño y el arrendatario, se da preferencia a la situación de aquél, a menos que la del arrendatario se halle robustecida con la publicidad registral (o que exista pacto al que aludiremos en su momento).
Mas, pese a ello, no puede decirse con rigor que -venta quita renta- si por tal se entiende que el mero otorgamiento del contrato de compraventa produce la extinción del arriendo.
El arriendo no se extingue por el mero otorgamiento de la compraventa, porque, como hemos dicho antes, el artículo 1.571 no proclama tal extinción, sino que atribuye al comprador el derecho a que se extinga. Derecho que podrá o no ejercitar. Y si no sólo no lo ejercita, sino que de modo expreso o tácito manifiesta una voluntad favorable a la continuación del arriendo, puede el arrendatario continuar la relación con el nuevo dueño (S. de 28 febrero 1913. Véase, también, S. de 28 julio 1993).
Es decir, que este artículo requiere como base indispensable de su aplicación el uso por el comprador del derecho en él establecido (S. de 9 diciembre 1926).
Este derecho no está condicionado con la duración del arriendo (Ss. de 28 septiembre 1932 y 30 marzo 1960).
Tampoco es exigible un preaviso, ya que el artículo 1.571 deja a voluntad del comprador el ejercicio del derecho que establece, sin condicionarlo a plazo alguno, pudiendo esa voluntad, por no existir precepto que la condicione, expresarse judicial o extraju-dicialmente, mediante demanda de desahucio o requerimiento, sin que éste, y en concepto de preaviso, tenga forzosamente que preceder a la acción judicial, tesis que refuerza la causa 2.a del artículo 1.562 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no habiendo podido alegar los demandados ley, pacto o costumbre que obligue a dar plazo de aviso (S. de 30 marzo 1960).
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Transmisiones en que opera el artículo 1.571
Es evidente, según la letra del precepto, que contempla la hipótesis de compraventa. Es aplicable el precepto -dice la S. T. S. de 14 abril 1928- aunque el actual comprador hubiese sido antes dueño de la finca vinculada al mismo arrendatario. Según esta sentencia, con la venta primera quedaron rotos los vínculos jurídicos del arriendo entre la dueña vendedora y los arrendatarios, y nacieron otros nuevos entre los últimos y el comprador; y a la entonces vendedora en virtud de adjudicación en pago del crédito hipotecario en garantía de parte del precio aplazado se le confirió judicialmente la posesión real y civil, y con ello adquirió nuevamente la propiedad de las fincas que había perdido por virtud de la venta dicha, y como consecuencia el derecho que le concede el artículo 1.571.
¿Puede extenderse la aplicación del precepto a otras transmisiones?
No, desde luego, a las transmisiones a título universal, ya que en ellas el sucesor subentra en las relaciones jurídicas del causante ocupando su misma posición. El heredero del arrendador debe respetar el arriendo en los mismos términos en que lo habría de respetar su causante. Ya en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se reconocía que -el que adquiere el dominio en virtud de un título universal está obligado a respetar el arrendamiento hecho por su antecesor, pero no el que lo hace por un título singular-.
Mucius Scaevola 1 considera que por aplicación del principio de que donde existe igual razón, idéntica debe ser la norma de derecho, o regla de paridad o analogía, debe aplicarse el precepto a las siguientes transmisiones a título singular:
- Permuta, puesto que se rige por las mismas bases jurídicas.
- Dación en pago, que en esencia considera como compraventa en cuanto que la deuda que se abona cumple según él oficios de precio cierto o líquido.
- Retracto de colindantes, que es una compraventa.
- Renta vitalicia, que, pese a su aleatoriedad, la considera Mucius como un -modo excepcional de compraventa-, en que la pensión opera como precio.
- Donación y legado, porque tanto el donatario como el legatario, al igual que el comprador, suceden singularmente en la plenitud de los derechos sobre la cosa.
En cambio, por diversos argumentos que, según Mucius Scaevola2, excluyen la analogía, cree no debe aplicarse a las siguientes hipótesis:
- Adjudicación para pago de deudas, salvo que el adjudicatario opte por pagar de su peculio las deudas y por apropiarse de los bienes adjudicados.
- Censos enfitéutico y reservativo.
- Usufructo (constituido por el arrendador).
- Retracto legal de comuneros.
- Retracto convencional dentro de los límites del artículo 1.572, al que luego aludiremos.
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Casos en que el adouirente no puede exigir la terminación del arriendo
Se refiere a ellos el párrafo 1.º del artículo 1.571, y el artículo 1.572. En síntesis, son las salvedades del -pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria- y del comprador con pacto de retraer, hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto. Veámoslos:
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Pacto en contrario
Se refiere al pacto en contrario estipulado en la compraventa, no al que pudiera haberse incluido en el contrato de arrendamiento, caso este último que no tendría eficacia frente al comprador.
Se trata, en consecuencia, de un pacto en el contrato de compraventa en virtud del cual el comprador renuncia a ejercitar su derecho a que termine el arriendo al amparo del artículo 1.571.
Es un pacto que, aunque beneficia o puede beneficiar al arrendatario que quiera seguir en la posesión arrendaticia, contempla en cierto modo, y aunque no necesariamente, el interés del vendedor al suprimir con ello la posible causa de indemnización a su cargo prevista en el artículo 1.571, en su segundo párrafo, último inciso. Decimos que no necesariamente, porque si tan sólo se quisiera poner a salvo al vendedor de las consecuencias de la idem-nización a su cargo, se podría conseguir tal resultado, asumiento el comprador el deber de indemnizar, pero sin que por ello hubiese de renunciar al posible ejercicio de su acción para terminar el arriendo.
Pero no es una estipulación en favor de tercero en el sentido y con las consecuencias del artículo 1.257, párrafo 2.º, por la sencilla razón de que el comprador no estipula o se obliga a nada en favor de tercero. Simplemente renuncia a ejercitar el derecho a que termine el arriendo, cuyo derecho queda extinguido en virtud del mismo contrato de compraventa en que así se otorgue, lo que no obsta para que en algún caso concreto pueda, de propósito, configurarse como una propia estipulación en favor de tercero.
En otros términos, con tal pacto, el comprador está manifestando una voluntad conforme a la subsistencia del arriendo justamente en el momento en que está celebrando el contrato por el que adquiere la propiedad de la cosa arrendada. Más aún, está asumiendo las obligaciones y derechos que tenía el vendedor en su calidad de arrendador. Puede verse ahí una cesión de contrato.
El problema es si el arrendatario en tal caso está obligado a seguir en el contrato o si, por el contrario, no obstante no haber vencido el plazo de duración, y habida cuenta de la transmisión del contrato operada por el arrendador, no sólo en su aspecto activo, sino también en sus obligaciones, puede negarse a continuar en la relación poniendo fin a la misma.
Aunque la cuestión es dudosa, me parece más justo y conforme con los principios que rigen la transmisión de las obligaciones, estimar que es preciso el consentimiento del arrendatario para la pervivencia de su relación3.
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Inscripción del arriendo en el Registro de la Propiedad
La segunda excepción al derecho del comprador a que termine el arriendo vigente la establece el artículo 1.571, párrafo primero, al expresar que tal derecho existe salvo -lo dispuesto en la Ley Hipotecaria-.
La referencia a la Ley Hipotecaria hay que entenderla a la inscripción del arriendo conforme al artículo 2, número 5, de la misma, cuestión de la que nos hemos ocupado al estudiar el artículo 1.549, que, recordemos ahora, ordena que -con relación a terceros no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad-.
Una Sentencia del Tribunal Supremo de 3 marzo 1880 ya había proclamado que los títulos inscritos con arreglo a lo dispuesto en el número 5.º del artículo 2 de la Ley Hipotecaria producen todos los efectos que la ley concede al propósito de hacer constar el gravamen temporal que afecta a una finca, y que no puede ignorar el comprador, y, por tanto, tiene que respetarlo ínterin dure el arrendamiento, sin que esté en su mano lanzar al arrendatario, a cuyo derecho da estabilidad la inscripción por el tiempo que dure el arriendo.
Y otra Sentencia del Tribunal Supremo de 6 mayo 1955 declara que si bien es cierto que por virtud de la inscripción en el Registro de la Propiedad...
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