Artículo 79.1.° y 2.°

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]
  1. ANTECEDENTES (1)

    El precepto procede de la Ley Hipotecaria de 1861, se mantiene con la misma numeración desde entonces, si bien en la redacción originaria sólo se utilizaba la expresión cancelación de las inscripciones, será, sin embargo, la reforma de 1944-1946 (2) la que añada el término anotaciones preventivas y con ello se armoniza este precepto con el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, el cual, como sabemos, nos dice «que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación...». El desarrollo reglamentario se encontraba en los artículos 66 y 67 del Reglamento de 21 de julio de 1861, en cuanto a los apartados 1.° y 2.° del artículo 79 de la Ley respectivamente. Estos preceptos se mantuvieron en el Reglamento de 29 octubre 1870, pero desaparecieron con el Reglamentó de 6 agosto 1915, sin que el actual Reglamento de 14 febrero 1947 los haya vuelto a recoger (3).

  2. INTRODUCCIÓN

    Comienza el precepto diciendo que «podrá pedirse y deberá ordenarse...», lo cual supone que la cancelación no se practica de oficio, como regla general, sino a instancia de parte. Es coherente este enunciado con el principio de rogación que informa nuestro procedimiento registral.

    Si la cancelación ha sido considerada por algunos autores como una inscripción en sentido negativo es lógico que exista cierta correspondencia entre los artículos 6 y 79 de la Ley Hipotecaria. Ambos hacen referencia al principio de rogación con la expresión «podrá pedirse», si bien en artículo 6 nos dice quién puede pedir, mientras que el artículo 79 nos dice cuándo se puede pedir. La referencia del artículo 79 «deberá ordenarse...» es una norma dirigida a aquellos órganos que pueden ordenar algo al Registrador, naturalmente no los particulares que no tienen dicha facultad, sino los órganos judiciales o administrativos que pueden librar el correspondiente mandamiento ordenando. Pero para estos órganos, judiciales o administrativos, la cancelación no se plantea como una facultad meramente discrecional, sino que la ley les impone el, deber de ordenar. En la medida que tienen el deber pueden ordenar al Registrador que practique la cancelación.

    Pese a consagrar el artículo 79 de la Ley Hipotecaria el principio de rogación en materia de cancelaciones hubiese sido deseable que en algunos supuestos se pudiese practicar de oficio la cancelación, así fue propuesto en uno de los primeros comentarios a la Ley Hipotecaria (4). El problema, desde un punto de vista práctico, radica en averiguar qué interés va a tener el dueño de una finca que se ha extinguido en solicitar la cancelación (por ejemplo, el propietario de una heredad que desaparece por una inundación) cuando además la cancelación conlleva unos gastos. La necesaria cancelación en estos casos, además de ser una exigencia de la adaptación del Registro a la realidad extrarregistral, supone en último extremo favorecer el tráfico jurídico (piénsese en la posibilidad de que se anote un embargo sobre una finca inexistente con todo el coste que supone para el sistema jurídico un procedimiento judicial sin objeto, así como la inseguridad que ello genera). Algún autor apuntó la posibilidad de que el Catastro notificase al Registro de la Propiedad la extinción del inmueble para que el Registrador practicase la correspondiente cancelación (5).

    El artículo 79 de la Ley Hipotecaria no puede interpretarse como un precepto aislado sino en relación con los demás preceptos relativos a la cancelación y en particular los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. Así, aunque se acredite la extinción del derecho inscrito, será necesario el consentimiento del titular registral, resolución judicial, o que la extinción derive del propio título que motivó la inscripción, o de la ley (6). Pero a la inversa tampoco puede interpretarse el artículo 82 aisladamente del artículo 79 de la Ley Hipotecaria, no basta el consentimiento del titular para cancelar, sino que es necesaria la concurrencia de una de las causas del artículo 79 de la Ley Hipotecaria (7).

    El artículo 79 de la Ley Hipotecaria en sus apartados 1.° y 2.° explicita en el momento de la cancelación una dualidad ya presente en el artículo 7 de la Ley. Este último precepto reconoce la dualidad finca y derecho constituidos sobre la misma. Son dos elementos diferentes de la relación registral, el objeto del derecho (la finca) y los derechos que le constituyen sobre el mismo (8). En nuestro Derecho no se produce un ingreso autónomo de la finca en el Registro, sino que este ingreso va unido a un derecho, que el artículo 7 de la Ley Hipotecaria cifra en el dominio (9). El titular de cualquier derecho real que quiera hacerlo constar en el Registro ha de procurar la previa inscripción del dominio conforme al artículo 312 del Reglamento Hipotecaria. Sin embargo, en el momento de la cancelación se produce de modo explícito la diversificación formal. El artículo 79.1 se refiere al objeto del derecho, mientras que el párrafo 2 se refiere a derecho constituido sobre el mismo. Desde el punto de vista de la técnica registral los efectos son diversos, la desaparición de la finca lleva consigo la cancelación no sólo de la primera inscripción, sino de todo el folio registral por falta de objeto de la relación registral. En cambio, la extinción de cualquier derecho, inscrito o anotado, excepto la propiedad, dará lugar únicamente a la cancelación del asiento regis-tral que recogía el derecho. La extinción del dominio daría lugar también a la cancelación total del folio registral, ya que el dominio comprende todas las facultades posibles sobre la cosa, tiene carácter abstracto y elástico. En la medida que la inmatriculación requiere la dualidad finca-dominio la extinción de cualquiera de estos elementos produce una cancelación total del folio (10).

    En cuanto a la terminología, el artículo 79 de la Ley Hipotecaria se refiere en el primer párrafo a inmueble y no a finca, a diferencia del artículo 7.1 de la Ley Hipotecaria. Identificaremos finca con inmueble como también hace el artículo 173 del Reglamento Hipotecario al decir que «para practicar la cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas, en los casos a que se refiere el artículo 79 de la Ley, será necesario presentar en el Registro los títulos o documentos que acrediten la extinción de la finca o derecho (11).

  3. CUANDO SE EXTINGA POR COMPLETO EL INMUEBLE OBJETO DE LAS MISMAS

    Aunque algunos comentaristas han apuntado la claridad del precepto (12), desapareciendo el inmueble físico que es la base de los derechos inscritos, éstos se extinguen y deben cancelarse; sin embargo, ello no es tan claro, pues la dificultad está en el concepto mismo de inmueble, que no sólo viene circunscrito al aspecto físico. Hay quien ha entendido que el término «por completo» era innecesario, pues era suficiente la expresión «se extinga», pues esta expresa perfectamente la idea que se pretende (13).

    El Reglamento de 1870 nos dice qué se entiende por extinción del inmueble; así, en su artículo 66 nos decía que «se entenderá extinguido el inmueble objeto de la inscripción para los objetos del número 1 del artículo 79 de la Ley siempre que desaparezca completamente por cualquier accidente natural, ordinario o extraordinario, como la fuerza de los ríos, la mudanza de sus álveos, la ruina de los edificios cuyo suelo sea propiedad ajena u otros acontecimientos semejantes» (14). El precepto, como cualquier intento de acotar la expresión «extinción de un inmueble», no puede ser más que meramente enunciativo y finalizar con la expresión «u otros acontecimientos semejantes». En el fondo este último inciso consagraba una norma abierta, y por ello el legislador en los Reglamentos de 1915 y 1947 ha prescindido de un precepto semejante, no han faltado, sin embargo, autores contrarios a su supresión (15).

    El artículo 66 nos ofrece una línea interpretativa al identificar «extinción» con «desaparición», pero de la enumeración antes vista se deduce que sólo se trata de extinciones físicas y además provocadas por accidente natural. Se identifica la extinción con una destrucción del inmueble por accidente. Sin embargo, el término extinción y también la desaparición son más amplios, implican no sólo la desaparición física, sino también la jurídica y puede producirse no sólo para accidente natural, sino también ser el hombre el que provoque la destrucción, sin perjuicio de las responsabilidades que ello genera.

    1. Extinción física

      En cuanto a la destrucción física del inmueble hay que señalar que aquellos supuestos en que la finca registral se identifique con un trozo de terreno o superficie de la corteza terrestre (16) resulta extraordinariamente difícil la desaparición del inmueble salvo movimientos geológicos que puedan llevar a la desaparición de la porción de terreno (17). Los demás supuestos de desaparición física de la porción de terreno están en relación con los fluidos. La desaparición física de una porción de terreno hay que ponerla en relación con el movimiento o desplazamiento de los fluidos y éste puede tener carácter natural o ser provocado por algún acto del hombre. Piénsese en los distintos supuestos que pueden resultar de la avul-sio, cuando la fuerza de los ríos segrega una porción de terreno y la transporta, o también de la mudanza de los álveos, cuando el cauce del río se abre paso en una heredad de dominio privado, también pueden resultar transformaciones físicas derivadas de la construcción de presas al quedar inundados fincas antes existentes (18).

      En los supuestos de avulsio, teniendo siempre presente que la porción de terreno separada y transportada por las aguas es la totalidad de la finca registral (de lo contrario sería un supuesto del art. 80.1 L. H.), hay que distinguir (19):

      Si la porción resultante no es identificable dará lugar a una cancelación de la finca registral antes existente.

      Si la porción resultante es identificable (20), el Código civil, en su artículo 368, nos da la solución en el plano...

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