Artículo 76

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]

Artículo 76

Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.

El desorden de la Ley Hipotecaria en materia de cancelaciones, que nos ha obligado a hacer el estudio anterior, se revela con claridad en este precepto. Ni es completo, ni es exacto. No es completo porque faltan otros casos de extinción (v. gr.: la caducidad) que, aunque no se haya reflejado mediante la cancelación, supone automáticamente la extinción del asiento. Tampoco es exacto, pues la cancelación supone la extinción total del asiento; por ello, la distinción entre partes y terceros no es oportuna, pues una cosa es los efectos de la inscripción no cancelada y otra su existencia y, por otro lado, hay casos, como el de las inscripciones constitutivas en que, por lógica, la cancelación de las mismas produce la extinción del derecho sin distinción de partes y terceros.

Otro supuesto de inexactitud del artículo es hablar de la inscripción de transferencia como supuesto de cancelación del asiento; no sólo el asiento no se extingue, sino que, por los principios del tracto sucesivo, legitimación y fe pública, potencia los efectos de la inscripción de transferencia -piénsese en el nacimiento del tercero, o en la accesio possesionis, etc.

Tratar la transferencia como extinción del asiento llevó a la Dirección General (1) a mantener que no se podía declarar la nulidad de una inscripción si el derecho recogido en la misma había sido objeto de transferencia. Esta doctrina es errónea, pues tal nulidad puede producir efectos si el adquirente posterior, aun inscrito, no cumple todos los requisitos del artículo 34 (v. gr.: es de mala fe o a título gratuito).

El tratamiento del asiento anterior como asiento contradictorio (es decir, que se extingue por la transferencia) es lo que lleva a nuestra legislación a hablar de asientos contradictorios (cfr. arts. 202 L. H. y ss. del Reglamento) en los casos de reanudación de tracto sucesivo, lo cual produce (o puede producir) verdaderas distorsiones en el historial de las fincas. Cuando se...

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