Artículo 7
| Autor | Mariano Fernández Martín-Granizo |
| Cargo del Autor | Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo |
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LAS OBRAS DE LOS PROPIETARIOS EN LAS PARTES PRIVATIVAS. ALCANCE Y CONTENIDO
Configura el legislador en este párrafo un derecho, una limitación y una obligación.
El derecho viene representado por la facultad de realizar en el piso o local privativo las modificaciones que en este apartado se indican.
La limitación consiste en que aquellas modificaciones no produzcan menoscabo o alteración de la estructura o seguridad del edificio, ni causen perjuicio a otro propietario.
Respecto a la obligación, radica en la necesidad de dar cuenta de las obras indicadas en este párrafo «... a quien represente a la comunidad», lo que, como expresamente se indica, debe hacerse antes de la realización de las obras.
Y hecha esta breve indicación del contenido del párrafo que comentamos, vamos a examinar con más detalle el contenido de los aspectos que acabamos de indicar.
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El derecho a introducir modificaciones en los pisos y locales
Este derecho es uno de los que corresponden a cada propietario de esos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente de que nos habla el apartado a) del artículo 3, con objeto de lograr el más adecuado uso y disfrute de los mismos.
La lectura de este párrafo plantea como primera cuestión si este derecho corresponde tanto a los titulares de pisos como a los de locales, dado que como una simple lectura del mismo pone de relieve, la Ley se refiere únicamente a los primeros.
Entendemos que el párrafo ha de interpretarse en un sentido amplio, por cuanto no existe razón alguna para eliminar deJ ejercicio de este derecho a los propietarios de locales.
En segundo lugar, y también con relación a las titularidades, cabe inquirir si serán tínicamente las dominicales las facultades para ejercitar este derecho. El párrafo es a estos efectos claro y rotundo: «El propietario de cada piso podrá modificar...». En principio, por tanto, y con arreglo a la
Ley, este derecho no lo tienen los usufructuarios, habitacionistas, etc., que ocupen algún piso o local. La razón de esta imposibilidad es obvia. En el régimen de p. h. las relaciones directas surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales. Por tanto, a estos efectos internos los ocupantes poír cualquier otro título no tienen derechos nacidos de dicho régimen. Sin embargo, somos de la opinión que podrán realizar tales obras por mediación del titular dominical, de la misma forma que éste será el responsable de sus consecuencias ante la junta de propietarios.
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Limitaciones a ese derecho
La limitación a que nos hemos referido es una lógica consecuencia de un régimen que como el de la p. h. aparece montado sobre las llamadas «relaciones de vecindad».
Por cierto, que respecto de ella cabe indicar que la frase «... cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior...», puede en ocasiones originar dificultades de carácter práctico y subsiguientemente jurídico, siendo aconsejable para evitarlas en la medida de lo posible acudir a técnicos en la materia (1).
Más importancia ofrece otro aspecto de estas modificaciones. El de si, no obstante menoscabar o alterar la seguridad del inmueble, su estructura general, configuración, etc., podrán aprobarse o no por la junta de propietarios previa solicitud del interesado.
Si atendemos a la letra del párrafo que estamos estudiando, esto parece imposible. Por otra parte, no podemos olvidar que el artículo 7 es, en nuestra opinión, uno de los preceptos de la Ley 49/1960 que pertenece al ius cogens. Sin embargo, estimamos convendría distinguir a los efectos que hemos planteado los tres supuestos que se contienen en este párrafo.
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Obras que, según el informe técnico, pueden menoscabar o alterar la seguridad del inmueble. Entendemos que nunca pueden ser aprobadas, por razones tan obvias que no necesitan explicación. Caso de que lo fueren, el acuerdo de la junta sería nulo.
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Obras que pueden menoscabar o alterar la estructura general, configuración o estado exterior del edificio. Esta prohibición o limitación parece estar fundada en razones más bien de estética arquitectónica que de seguridad para los ocupantes del edificio. Por ello no creemos deba seguirse tan riguroso criterio como con las anteriores.
Consiguientemente y no obstante el carácter imperativo del párrafo que examinamos, nos inclinamos a considerar que podrían ser realizadas siempre que el acuerdo se adopte por unanimidad, fundados en las siguientes consideraciones:
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Que el artículo 7, I, no contiene una tajante prohibición de tales obras, en cuanto lo que en realidad hace es someter al criterio de la junta de propietarios la determinación de si las mismas producen o no menoscabo o alteración en la estructura general, etc., del inmueble, y si pueden o no ser realizadas.
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Que el artículo 11 de la Ley permite la realización de obras que vayan dirigidas a la construcción de nuevas plantas, así como cualquier otra que produzca alteración en la estructura o fábrica del edificio.
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Por último, cabe indicar que, no afectando estas obras a la seguridad del edificio ni consiguientemente a la vida, integridad corporal o patrimonio de sus ocupantes y sí solamente a su aspecto externo y configuración, deben ser los propietarios quienes decidan por unanimidad si deben o no realizarse, ya que al fin y al cabo sólo a ellos afectan.
Ello sólo tendría, en nuestra opinión, una limitación; que por razones de urbanismo, ornato público, etc., se prohibiera en ciertas zonas la transformación o alteración del aspecto externo de los inmuebles urbanos, en cuyo caso y no obstante la aprobación de la junta de propietarios, no podrán realizarse (2).
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Obras que perjudiquen los derechos de otros propietarios (3). Es el tercero de los casos que este párrafo contempla y respecto de ellas nos inclinamos por el criterio seguido para las anteriores, o sea, que pueden ser realizadas siempre y cuando se consiga la aprobación de la junta de propietarios, y además, en este supuesto, el del perjudicado.
No obstante, creemos que en estos casos no será necesaria la unanimidad, bastando la mayoría en da forma prevenida en el artículo 16, segunda, con una sola diferencia, la de que al causar perjuicio a otro propietario deberá constar el consentimiento de éste (4).
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La obligación de dar cuenta de las obras a que el párrafo primero se refiere
Constituye éste el tercero de los aspectos que señalábamos al iniciar el comentario del presente párrafo del artículo 7. Dicha necesidad de dar cuenta exige, a ia vista de lo dispuesto en la Ley, los siguientes requisitos:
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Que el aviso sea previo. La motivación de este aviso, aunque la Ley nada diga, no puede ser otra que a la vista del mismo pueda convocarse la correspondiente junta de propietarios en la forma prevenida en el artículo 15, I, piara en ella discutir y aprobar o no la realización de las obras.
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Que se haga a quien represente a la comunidad. Deberá...
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