Artículo 65

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]

Calificar, en Derecho hipotecario, es determinar si el acto o contrato (título tanto en sentido formal como en sentido material), presentado al Registro de la Propiedad, reúne o no los requisitos exigidos por el Ordenamiento jurídico para su inscripción.

La naturaleza jurídica de la función registral calificadora ha sido definida como perteneciente a la jurisdicción voluntaria por la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Rs. D. G. R. N. de 26 junio 1986 y 6 junio 1991), lo cual tiene pleno respaldo en Derecho positivo (así, en el R. D. de 16 septiembre 1994 sobre normas procedimentales en materias de Justicia y en la Exposición de Motivos de la Ley 7/1998, de 13 abril, de Condiciones Generales de la Contratación, expresamente se dice que las calificaciones de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles no son actos administrativos, sino de actos de jurisdicción voluntaria).

Dicha función calificadora se ejerce bajo la exclusiva responsabilidad del Registrador. En efecto, en el ejercicio de la función calificadora, el Registrador es absolutamente independiente, incluso de calificaciones anteriores suyas o de otros Registradores (cfr. R. D. G. R. N. de 18 noviembre 1960), sin que pueda hacer caso de apremios judiciales (cfr. art. 136 R. H.) y sin poder ni siquiera consultar en duda ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. art. 273 L. H.).

El sentido o fundamento de la calificación no es otro que la de servir de soporte al entramado de presunciones y efectos que atribuye la inscripción en el Registro de la Propiedad, y que son los siguientes: se presume la posesión y exactitud del derecho inscrito (art. 38 L. H.), se atribuye al titular una acción expedita y rápida para la defensa de su derecho (art. 41 L. H.), se dificulta la usucapión en contra de titular inscrito (art. 36 L. H.), se protege al adquirente de buena fe y a título oneroso que confía en el Registro (art. 34), no se pueden oponer cargas o titularidades no inscritas frente al que inscribe (arts. 32 y 37 L. H.), las únicas cargas oponibles a terceros son las contenidas en la certificación registral (art. 225 L. H.), etc.

No se puede atribuir a una institución tan fuertes efectos, sin adoptar las medidas necesarias para que el sistema no quiebre: debe procurarse que los pronunciamientos registrales en que se basan tales efectos estén sólidamente fundados. Esta es la razón de por qué sólo pueden acceder al Registro los negocios que sean ciertos y válidos (R. D. G. R. N. de 26 enero 1990), debiendo excluirse de aquél todo acto o negocio jurídico que no reúna los requisitos prescritos por el Ordenamiento jurídico para su validez y eficacia (R. D. G. R. N. de 13 mayo 1994).

En cuanto a los medios de calificación, el Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado (cfr. R. D. G. R. N. de 8 septiembre 1989). Lo que no puede poner en tela de juicio son los extremos amparados por la fe pública notarial (fecha, realidad de la comparecencia de las partes y de sus declaraciones de voluntad, y realidad de los hechos declarados notorios por el Notario) ni el fundamento de las resoluciones judiciales (cfr. R. D. G. R. N. de 12 febrero 1996). Tampoco puede tener en cuenta datos extrarregis-trales (cfr. R. D. G. R. N. de 4 mayo 1883). Fuera de ello, el ámbito de su calificación es total.

El resultado de la calificación puede ser la de inscribir el título o la de rechazar la inscripción. Este rechazo a su vez puede ser definitivo o provisional: en el primer caso se trataría de una denegación por adolecer el título de una falta insubsanable; en el segundo caso, estaríamos ante una suspensión del título por falta subsanable, que sería la única que admitiría la publicidad provisional del título a través de la anotación preventiva por defectos subsanables, que tiene una vigencia de sesenta días hábiles desde su fecha (cfr. arts. 42, núm. 9.°, y 96 L. H., en relación con el art. 109 R. H., relativo al cómputo de plazos).

Sin embargo, la distinción entre faltas subsanables e insubsanables no es fácil.

El artículo 65 de la Ley Hipotecaria de 8 febrero 1861 (primera Ley Hipotecaria) intentó realizar una definición legal de falta y ofrecer un criterio de distinción entre faltas subsanables e insubsanables. Dicho artículo establecía que:

Serán faltas subjsanables en los títulos presentados a inscripción, para el efecto de anotarlos preventivamente, las que afecten a la validez del título, sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en él constituida. Serán faltas no subsanables que impidan la anotación, las que produzcan necesariamente aquella nulidad.

También tomando como criterio para la distinción el contenido del título inscribible, el Reglamento Hipotecario, que se aprobó el 21 junio 1861 para desarrollar la Ley, dispuso en su artículo 57 lo siguiente:

Para distinguir las faltas subsanables de las que no lo sean, y hacer o no, en su consecuencia, una anotación preventiva, según lo dispuesto en los artículos 65 y 66 de la Ley, atenderá el Registrador a la validez de la obligación consignada en el título. Si ésta fuera nula por su naturaleza, condiciones, calidad de las personas que la otorguen u otra causa semejante, independiente de su forma extrínseca, se considerará la falta como no subsanable. Si la obligación fuese válida, atendiendo las circunstancias dichas, y el vicio o defecto estuviere tan sólo en el documento que las contenga, y que se pueda reformar o extender de nuevo a voluntad de los interesados en la inscripción, se tendrá por subsanable la falta.

La distinción legal y reglamentaria no satisfizo, sin embargo, a la doctrina, ya que veían en ella lagunas e imprecisiones:

  1. no dejaba claro si los defectos en las formas extrínsecas o documentales, podrían tener el carácter de faltas insubsanables. Había autores que defendían el carácter siempre subsanable de las faltas atinentes al documento (tesis de Morell y Terry) (1); mientras que otros opinaban más acertadamente que también existen defectos de forma documental que pueden determinar la nulidad de la obligación y, por tanto, ser determinantes de una calificación denegatoria como faltas insubsanables (tesis de Galindo y Escosura) (2), como pueden ser los defectos de forma ad solemnitatem (v. gr, en los testamentos, donaciones, etc.);

  2. el criterio relativo a la posibilidad o no de reformar o extender de nuevo el documento por voluntad de los interesados, no convencía a casi nadie, ya que aunque existiera tal posibilidad, una falta podría ser determinante de una nulidad absoluta de la obligación y, por tanto, de una falta insubsanable (v. gr., contravención de alguna prohibición legal o precepto imperativo), y

  3. no solucionaba algunos supuestos no encuadrables ni en la forma, ni en el fondo, esto es, de documentos que aun sin adolecer de defecto alguno formal ni de fondo, no son, sin embargo, inscribibles (v. gr, supuestos de falta de tracto, obstáculos regístrales, etc.).

    La reforma legislativa en materia hipotecaria de principios del siglo xix, en particular el Reglamento de 6 agosto 1915 que desarrolló la Ley de 16 diciembre 1909, suprimió la definición reglamentaria de falta, y la distinción entre faltas subsanables e insubsanables, aunque aún subsistió la definición legal (art. 65 L. H.).

    La legislación hipotecaria vigente, fruto de la reforma por Ley de 8 febrero 1946, ha prescindido definitivamente de definiciones, limitándose a establecer el artículo 65 actual lo siguiente:

    Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables.

    Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando lo solicite el que presentó el título.

    En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva.

    Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados.

    La...

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