Artículo 5
| Autor | Mariano Fernández Martín-Granizo |
| Cargo del Autor | Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo |
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EL TÍTULO CONSTITUTIVO DEL RÉGIMEN DE P. H.
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Breves consideraciones y definición del mismo
El llamado «título constitutivo» es uno de los elementos de la p. h., en cuanto, como su misma denominación indica, sirve para establecer su régimen jurídico.
Que su importancia es grande, viene a acreditarlo el hecho de que no sólo la totalidad del artículo que estamos comentando se dedica a él, sino que además existen referencias al mismo en otros preceptos de la Ley de p. h., como el 3, el 9, 5, el 11 y el 16, I.
Pero, no obstante la trascendencia de este instrumento en cuanto a la constitución e incluso regulación del régimen de p. h., y el hecho de que su Ley reguladora dedique al mismo varios preceptos, lo cierto es que el legislador no ha determinado ni expresa ni tácitamente qué es el «título constitutivo».
Vamos, pues, a intentar determinar qué es ese instrumento. Para ello comenzaremos por dar nuestra definición del mismo, diciendo que, considerado en un sentido estricto, es «aquel documento por virtud del cual se constituye la propiedad horizontal, y en el que ha de hacerse constar necesariamente la descripción del inmueble en su conjunto, así como la de sus pisos o locales independientes, y la cuota de participación con que ha de contribuir cada propietario singular a los gastos y beneficios comunes».
A su vez, sobre las bases dé esta definición, vamos a proceder a examinar los caracteres fundamentales del «título constitutivo», teniendo a estos efectos en cuenta que nos estamos refiriendo a su sentido estricto para distinguirlo del amplio, al que nos referiremos más adelante.
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Características y contenido
Para nosotros cabe señalar los siguientes caracteres del «título constitutivo»:
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Ser un documento. Con ello queremos indicar que, en nuestra opinión, la constitución del régimen de p. h. ha de constar siempre do-cumentalmente.
La cuestión radica en determinar si dicho instrumento ha de ser necesariamente público o puede ser privado.
Nada dice la Ley sobre este punto. Por ello nos inclinamos a considerar de aplicación la regla general contenida en el artículo 1.280 del Código civil (1).
Sin embargo, y en nuestro modo de ver, dicha regla tiene como excepción los casos en que el «título» haya de inscribirse en el Registro de la
Propiedad, toda vez que a él sólo tienen acceso los documentos públicos y aquellos que se determinan en el artículo 3 de la Ley hipotecaria (2).
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Ser el documento por el cual se constituye el régimen de propiedad horizontal, toda vez que, para nosotros, el «título» constituye uno de los elementos fundamentales de dicha figura, ya que sin él no puede surgir al mundo de las relaciones jurídicas.
Y decimos esto, porque, en nuestra opinión, la existencia de un edificio con pisos o locales que pertenecen a titulares diversos constituye únicamente el supuesto fáctico de la p. h. como institución, mas para que adquiera la misma una existencia jurídica concreta se precisa un presupuesto iuris, y éste, para nosotros, no es otro que el «título constitutivo».
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Ser un documento en el que se han de contener los supuestos de hecho constitutivos de la propiedad horizontal. Tomando como punto de partida la definición que hemos dado del «título constitutivo», podemos ver cómo en él se han de hacer constar necesariamente una serie de supuestos de puro hecho, que constituyen el soporte o sustrato de la propiedad de casas divididas por pisos.
Dichos requisitos o supuestos fácticos son los indicados en el artículo 5, I, de la Ley, así como lo relativo a la fijación de la «cuota de participación» correspondiente a cada piso o local, como establece el párrafo segundo de dicho precepto.
En cuanto a los requisitos que habrá de contener la descripción del inmueble, y más concretamente a la frase «... habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria...» (art. 5, I), estimamos que son las indicadas en el artículo 9 en relación con el 8, 4, II y III, de la indicada Ley.
Todos estos requisitos o presupuestos de hecho que se contienen en el citado artículo 5 tienen, en nuestra opinión, el carácter de esenciales, razón por la cual estimamos que han de hacerse constar necesariamente en el «título», a menos de provocar su nulidad radical (3).
Pero, como puede observarse, estamos aludiendo constantemente al examinar esta característica a requisitos de hecho, dando con ello a entender que en el «título» lo que la Ley obliga a contener no es el régimen jurídico de la p. h., y sí, únicamente, lo que la doctrina científica llama «supuestos de hecho de un efecto jurídico». Y lo hacemos así, por estimar que ni la descripción del inmueble en su conjunto, ni la de sus distintos pisos o locales y sus anejos, ni la fijación de la «cuota de participación», constituyen en realidad el régimen jurídico de la institución, mereciéndonos más bien la consideración de supuestos de hecho de los que la Ley deriva o sobre los que la Ley construye el régimen jurídico de la p. h.(4).
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Ser un documento en el que pueden contenerse reglas de constitución y ejercicio del derecho de p. h. Decíamos en el número anterior que el «título constitutivo» había de contener necesariamente una serie de circunstancias a las que calificamos como «requisitos de puro hecho».
Mas al lado de esos «supuestos fácticos», cuya constancia es esencial, puede contener también el «título» una serie de reglas relativas a la constitución y ejercicio del derecho, a las que se refiere este artículo en su párrafo III.
Ello nos permite distinguir entre un concepto amplio y otro estricto del «título constitutivo». Así, considerado éste en un sentido estricto, será «aquel documento en el cual han de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la constitución del régimen jurídico de la propiedad horizontal».
Considerando a su vez en un sentido amplio, podemos definirlo como «aquel documento por virtud del cual se constituye la propiedad horizontal, y en el que ha de hacerse constar necesariamente la descripción del inmueble en su conjunto, así como la de sus pisos o locales independientes y la cuota de participación en los gastos y beneficios, pudiendo contener también las reglas relativas a la constitución y ejercicio del derecho y demás disposiciones no prohibidas por la Ley, en orden al uso y destino del edificio y de sus diferentes pisos o locales».
Estas reglas relativas a la constitución y ejercicio de los derechos constituyen los llamados estatutos, a los que nos vamos a referir más adelante al examinar el párrafo tercero de este precepto.
Consecuencia de todo cuanto acabamos de indicar en orden a la caracterización del «título constitutivo», es que haya de distinguirse entre aquello que el mismo debe contener necesariamente y lo que puede hacerse constar en él. Así:
Deberá contener:
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La descripción del inmueble en su conjunto, con expresión de las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios o instalaciones con que cuente (art. 5, I).
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La descripción de cada piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, a los que se asignará un número correlativo.
Esta descripción habrá de expresar su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garajes, buhardillas o sótanos (mismo art. y párr.).
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La cuota de participación que corresponda a cada piso o local, teniendo en cuenta para su fijación la superficie útil en relación con el total del inmueble, así como su situación y el uso que se presuma racionalmente va a efectuarse de los servicios y elementos comunes (art. 5, II).
Podrá contener:
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Las reglas de constitución y ejercicio de los derechos derivados de la p. h. (art. 5, III).
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Todas aquellas otras disposiciones no prohibidas por la Ley, que afecten a la constitución y ejercicio de dichos derechos.
Estas reglas y disposiciones deben ir dirigidas, además, a regular lo relativo al uso y destino del edificio y sus diferentes pisos o locales, así como sus instalaciones y servicios, administración, seguros, conservación y reparación, etc. (art. 5, III).
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NACIMIENTO Y ADQUISICIÓN DE LA P. H.
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Consideraciones generales en orden al nacimiento de dicho régimen
La Ley de p. h. no contiene en su articulado ningún precepto concreto que toque el tema del momento en que puede o debe considerarse surgida al mundo de las relaciones jurídicas dicha figura, no obstante su importancia, como reconoce la propia Exposición de Motivos al decirnos: «Aío-tivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal...» (5).
En cuanto a los modos o formas de originarse esta institución, solamente un precepto de la Ley de 1960 alude a ello, y para eso no se trata de uno de los que la regulan específicamente, sino del Código civil, el artículo 401 modificado por la misma, que le agrega un párrafo referido a la constitución del régimen de p. h., por conversión a él de la comunidad romana o por cuotas.
Procederemos, pues, a contemplar lo relativo al momento en que puede considerarse nace al mundo de las relaciones jurídicas y se adquiere esta manifestación de la propiedad, tomando como punto de partida el hecho de que nos hallamos a presencia de un verdadero derecho real, lo que en nuestra opinión provoca como consecuencia que, al no existir una específica regulación de estos aspectos, sean de aplicación, en principio al menos, las reglas relativas al nacimiento y adquisición de los derechos en general y de los reales en particular.
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¿Cuándo nace el derecho de p. h.?
La regla general en orden al nacimiento de los derechos es que para producirse dicho fenómeno éstos han de haber adquirido una concreta existencia, para lo cual es preciso que concurran en el derecho todos y cada uno de los supuestos o requisitos a los que el ordenamiento jurídico condiciona referido nacimiento, de tal forma que la falta de uno de ellos impedirá que el mismo surja (6).
Vamos, pues, a inquirir qué requisitos requiere para su real...
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