Artículo 42.1.°

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]
  1. DOCTRINA TRADICIONAL

    1. Una medida de defensa del demandante contra el peligro de la fe pública

      Tradicionalmente se viene entendiendo que la anotación de demanda es una medida cautelar de naturaleza registral que trata de asegurar la pretensión ejercitada en el proceso para el caso de que finalmente sea estimada. La doctrina mayoritaria, a la hora de precisar esta formulación abstracta, entiende que la finalidad de la anotación de demanda consiste en preservar el proceso del juego del Registro, eliminando los obstáculos que pueda levantar la fe registral a la ejecución de la sentencia estimatoria que en su día se dicte:

      I) Si la pendencia del proceso no se publica mediante la oportuna anotación, el que adquiere, a título oneroso y de buena fe, derecho del demandado, e inscribe, devendrá titular de modo irrebatible.

      II) Poco importa que la sentencia final acoja las razones del demandante y reconozca su derecho. El fallo es inútil y de poco servirá al vencedor iniciar un nuevo proceso contra el tercero: mientras se ventilaba el primer juicio, el Registro le ha investido con un título autónomo de propiedad, independiente del de su causante.

      III) En resumen, el juego demoledor del Registro ofrece al demandado un cómodo instrumento para burlar la Justicia: resultado intolerable por partida doble, ya que conduce al descrédito del proceso y del Registro. De ahí la necesidad de ofrecer al demandante instrumentos para impedirlo.

    2. Eficacia defensiva de la anotación de demanda

      La anotación de demanda sería el instrumento que el demandante tiene para impedir que durante el proceso se produzca, mediante el juego del Registro, la adquisición a non domino por un tercero del derecho reclamado.

      La función de la anotación sería propiamente defensiva. Desde esta perspectiva la anotación de demanda sería el medio que el Registro ofrece al proceso para liberar a éste (al proceso) del Registro mismo (1).

      Se trataría también de privar al demandado de la facultad de servirse (torticeramente) del Registro con el objetivo de burlar al demandante vencedor y también a la jurisdicción, que lo reconoce como tal. En este punto coinciden doctrina y jurisprudencia: la finalidad de la anotación de demanda consistiría en enervar los defectos destructivos del principio de fe pública registral.

    3. Crítica

      No parece, sin embargo, rigurosamente exacto afirmar que la anotación sea una medida dirigida simplemente a suspender la protección registral de las adquisiciones de derechos realizadas con posterioridad (por tanto, operativa sólo a partir del momento en que se practica). Esta construcción merece, cuando menos, dos correcciones en su significado, equivocado por exceso y por defecto.

      I) En primer lugar, aun dando por bueno que la finalidad de la anotación es suspender el juego de la fe registral, lo cierto es que sólo la suspende en cuanto perjudique al anotante: una suspensión, pues, por una parte, de eficacia relativa. El Registro sigue funcionando y protegiendo al tercero que inscribe contra todos, salvo contra el anotante.

      II) En segundo lugar, la parálisis que la anotación produce de la fe registral en beneficio del demandante es total hasta el punto de que el Registro dejará de amparar no sólo a los adquirentes posteriores, sino también a los anteriores: la suspensión opera entonces con un cierto carácter retroactivo. Así los que adquirieron derechos antes de la anotación, pero los inscriben después, tampoco pueden llamarse a la protección de la fe pública.

      Esta particular eficacia de la anotación es difícilmente comprensible, por lo que se han visto condenados al fracaso los sucesivos intentos doctrinales para encontrarle acomodo o justificación en alguna de las construcciones conceptuales habitualmente manejadas en Derecho.

    4. Resumen

      Sea cualquiera la opinión que se acepte sobre el alcance del principio de fe pública, resulta que la anotación de demanda, por una parte, no consigue enervar completamente su efecto: el Registro sigue funcionando y su juego perjudicando a todos menos al anotante.

      Por otra parte, en cambio, paradójicamente en beneficio del anotante, la paralización de la fe registral es radical hasta el punto que deja de proteger también a adquisiciones anteriores a la anotación que se inscriben después. Conclusiones que se avienen mal con la idea de que la anotación, tal como pasaría con una prohibición de disponer, niega protección registral únicamente a las adquisiciones consumadas a partir del momento en que se extiende.

  2. DOCTRINA LEGAL

    1. La anotación de demanda: garantía del acceso registral del fallo

      Con la anotación el legislador no sólo pretende conceder al demandante un medio para preservar su derecho, para el caso de que fuese reconocido por la sentencia, del peligro que para él supondría el mantenimiento del juego de la fe pública durante el curso del proceso. No se trata únicamente con la anotación de proteger al demandante del peligro del Registro.

      Tomada anotación, si prospera en sentencia se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenan en ésta. La ejecutoria o mandamiento será bastante... para cancelar los asientos posteriores contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba...

      (art. 198 R. H.).

      El anotante consigue bastante más que la mera defensa frente al juego de la fe pública. Lo decisivo es lograr el acceso registral de la sentencia, y para garantizar ese acceso no basta con paralizar el juego de la fe pública (2).

    2. Eficacia ofensiva de la anotación

      La posible inscripción en su día del fallo estimatorio será obstaculizada no sólo por los derechos protegidos por la fe pública, sino también por cualquier asiento contradictorio o incompatible. Si la misión de la anotación consiste en franquear el Registro a la sentencia que en su día se dicte, su eficacia no puede ser meramente defensiva.

      La anotación, para garantizar la inscripción del fallo, ha de forzar la cancelación de todo asiento posterior contradictorio o limitativo de sus pronunciamientos. La anotación de demanda, en consecuencia, no tendría únicamente una finalidad defensiva, sino también un clarísimo valor ofensivo.

      Dicho de otro modo, la eficacia de la anotación no sería negativa, sino positiva: la anotación fundaría una pretensión de cancelación de todos aquellos asientos posteriores que publiquen hechos o actos que redunden en perjuicio de derechos que la sentencia reconozca al anotante.

    3. Las dificultades para encontrar un fundamento claro a la pretensión de cancelación de los asientos posteriores

      La anotación generaría así un derecho a la rectificación del Registro que se traduciría en la posibilidad de forzar la cancelación de los asientos posteriores. Los asientos posteriores al anotado quedarían como pendientes del resultado del pleito: nunca impedirían el acceso del fallo al Registro.

      Sin embargo, si se para un poco la atención, el origen de semejante eficacia ofensiva, cancelatoria de los asientos posteriores, no está muy claro. Lo cierto es que el texto reglamentario no afirma expresamente que la anotación sea la causa de las cancelaciones.

      Estas dudas no parecen preocupantes y deberían ser fácilmente superables. La lógica impone sus condiciones y obliga a reducir el planteamiento de la cuestión a un sencillo dilema. Estaríamos ante los términos de una alternativa: la pretensión de cancelación, en el caso de que la demanda sea finalmente estimada, bien se funda en la misma anotación bien en el derecho material del anotante que la sentencia reconoce.

  3. LA CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS POSTERIORES A LA ANOTACIÓN

    1. La fuerza cancelatoria no procede del derecho material anotado

      El fundamento de la pretensión de cancelación (de los asientos posteriores a la anotación, que impiden el acceso de la sentencia al Registro) podría atribuirse, en primer lugar, al derecho material ejercitado, caso de que su legitimidad fuese reconocida por el fallo que en su momento se dicte.

      Este planteamiento parece sin duda muy convincente cuando sea el caso de que el derecho ejercitado fuese un derecho de naturaleza real. Aunque la anotación nada añada al derecho del anotante, si éste es real, tendría por sí mismo la fortaleza necesaria para prevalecer frente a cualquier otro contradictorio e incompatible que se asiente con posterioridad. Por desgracia, no parece que las cosas sean tan sencillas. Dos razones al menos impiden suscribir íntegramente esta hipótesis:

      I) La fecha determinante para proceder a hacer las cancelaciones no es, como debería ser el caso de ser cierta la explicación propuesta, la de constitución del derecho material. Al contrario, la decisiva, a tenor del derecho vigente, es la de la anotación. Basta para comprobarlo con leer el texto del artículo 198 del Reglamento: se cancelan los asientos posteriores a la anotación, nunca los anteriores.

      II) En todo caso lo que nadie se atreverá a negar es que cuando la acción del demandante carezca de eficacia real (así cuando se fundamenta en una «vocación de derecho real» como la acción rescisoria o la resolutoria del art. 1.124 C. c), ninguna fuerza podría extraer de sí misma para cancelar asientos posteriores de derechos que sí tengan eficacia real (3).

    2. Posición de la jurisprudencia

      Parece así, por exclusión de la primera, ser cierta la segunda de las opciones propuestas: la anotación misma sería la causa de las cancelaciones. Serios obstáculos, sin embargo, también se oponen a esta conclusión.

      La anotación podría, desde luego, atribuirse la fuerza cance-latoria, cuyo origen estamos tratando de descubrir, si añadiese eficacia real al derecho ejercitado. Desgraciadamente la jurisprudencia ha cegado definitivamente esta vía. Repitiendo palabras de la Exposición de Motivos de la primera Ley Hipotecaria, enseña que la anotación no transforma la naturaleza del derecho ejercitado ni, en consecuencia, convierte en real la pretensión meramente personal: su única finalidad es asegurar la ejecución de la resolución que en su día se dicte. La anotación no...

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