Artículo 36
| Autor | Jose Manuel García García. |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Registrador de la propiedad. |
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DE LA IMPRESCRIPTIBILIDAD GERMÁNICA DE LOS DERECHOS REALES INSCRITOS A LA LIMITACIÓN DE EFECTOS DE LA USUCAPIÓN CONTRA TABULAS FRENTE A TERCERO
El artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que tiene la redacción dada por la reforma hipotecaria de 1944-1946, regula las relaciones entre el Registro de la Propiedad y la usucapión contra tabulas.
En principio, el Registro y la usucapión representan dos formas diferentes de dar seguridad a las transmisiones inmobiliarias.
Cuando un título no es inscribible por ser documento privado o por tratarse de escritura pública que no cumple los requisitos para la inscripción o que el titular opta por no inscribirla, la única institución que puede cubrir el salto de eslabones del tracto sucesivo es la usucapión.
En cambio, cuando se trata de títulos que acceden al Registro de la Propiedad, quedan cubiertos en principio por la cadena verificada de la legalidad (1) que se basa en los principios hipotecarios de la seguridad del tráfico regulados con tecnicismo en nuestra legislación.
La institución de la usucapión ha planteado problemas de fundamentación y ha recibido una interpretación restrictiva por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
En cambio, la cadena de la legalidad registral a través de los principios de calificación, especialidad, tracto sucesivo, fe pública, legitimación, etc., representa la manifestación constitucional de la seguridad del tráfico inmobiliario a que se refiere el artículo 9 de la Constitución, como ha puesto de relieve la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 20 septiembre 1993.
A veces el propio sistema registral utiliza la figura de la usucapión como refuerzo del sistema inmobiliario: es el caso de la usucapión secundum tabulas del artículo 35 de la Ley Hipotecaria, pensada para aquellos titulares regístrales que no son terceros o que, siéndolo, no reúnen los requisitos del artículo 34 y que, a pesar de la nulidad de su adquisición, obtienen protección a través de la consideración de la inscripción como «justo título», con lo que, en definitiva, se pretende el acortamiento de los plazos de la usucapión extraordinaria de treinta años, a través de la inscripción, siempre que se cumpla el requisito de la posesión propio de la usucapión, que ésta sí se presume a través de la inscripción.
En cambio, la usucapión contra tabulas apenas debería contar en un sistema inmobiliario de desenvolvimiento técnico (2).
Así, los sistemas inmobiliarios más avanzados, como el alemán y el suizo prescinden de la usucapión contra tabulas, salvo en supuestos excepcionales (3).
En dichos sistemas se aplica el llamado principio de «imprescriptibilidad» de los derechos reales inscritos, de tal manera que no cabe la usucapión inmobiliaria contra el Registro, sino únicamente la usucapión de bienes muebles. La usucapión inmobiliaria exige, además de la posesión, la inscripción indebida en el Registro. Sólo tratándose de determinadas servidumbres en el Derecho alemán, o por una especie de procedimiento de reanudación de tracto sucesivo interrumpido a través del requisito del transcurso de treinta años, y siempre que se excluya de la propiedad al titular registral por un procedimiento de proclamas (Aufgebotsverfahren), y el usucapiente, una vez obtenida la sentencia de exclusión, inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad desde el fallecimiento del titular registral suizo, cabe la usucapión contra tabulas en el sistema alemán (parágrafo 927 del BGB). Y en el Derecho suizo también se regula un procedimiento especial para que el usucapiente obtenga la inscripción en caso de no existir titular registral o haber transcurrido treinta años desde su fallecimiento.
En el sistema histórico español prevalecía, según veremos, el criterio de limitación de la prescripción contra tabulas. El artículo 36 de la Ley Hipotecaria ha regulado de nuevo la materia con una finalidad de dar cierto equilibrio al conflicto entre usucapión y Registro, pero ha utilizado unas expresiones no muy acertadas, que han motivado que algunos autores hayan interpretado el precepto excluyendo en realidad la figura del tercero hipotecario cuando se enfrente con la usucapión contra tabulas.
Pero esa no es la interpretación adecuada del artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Sin llegar a la figura de la «imprescriptibilidad» de los sistemas alemán y suizo, el artículo 36 de la Ley Hipotecaria pretende regular los requisitos de protección del tercero hipotecario frente a la usucapión contra tabulas.
Por eso, en lugar de excluir la eficacia de la inscripción frente a la usucapión, como resulta de la interpretación de dichos autores, cabría considerar el artículo 36 de la Ley Hipotecaria como exponente de un nuevo principio hipotecario distinto del de «inoponibilidad» del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, y del de «fe pública registral» del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que podría denominarse «principio hipotecario de limitación de efectos de la usucapión contra tabulas respecto a tercero hipotecario».
La falta de tecnicismo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que no es precisamente un modelo de redacción, ha provocado una serie de interpretaciones discordantes con lo que debe ser un buen sistema inmobiliario registral, cuyo modelo está constituido por los sistemas alemán y suizo, en los cuales no se concede apenas relevancia a la usucapión contra tabulas frente al titular registral.
En nuestro sistema, la solución ecléctica del artículo 36 de la Ley Hipotecaria impide llegar a resultados idénticos que los de esos sistemas, pero la verdadera ratio del precepto, que es limitar los efectos de la usucapión contra tabulas respecto al tercero que reúne determinados requisitos, es posible superando toda una serie de «tópicos antihipotecarios» en la interpretación del mismo, lo que se intenta en el presente comentario (4).
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LA INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 36 DE LA LEY HIPOTECARIA A LA LUZ DE LOS ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Uno de los elementos de interpretación que señala el artículo 3 del Código civil es el resultante de los «antecedentes históricos».
Este medio interpretativo es especialmente interesante en Derecho hipotecario, porque a diferencia de otros campos o materias, el sistema inmobiliario se ha formado a partir de 1861 a base de sucesivas reformas que han ido dando cimentación, altura y consolidación al edificio registral, pero manteniendo las bases fundamentales en cada etapa, sin tratar de romper los logros de la etapa respectiva anterior.
Téngase en cuenta que una buena parte del articulado de la Ley Hipotecaria vigente recoge todavía el texto literal de preceptos de la Ley de 1861 o de la Ley de 1909. Por eso, las reformas hipotecarias suelen formularse a través de una ley de reforma hipotecaria con el correspondiente texto articulado, en lugar de dictarse una ley nueva, pues no se hace tabla rasa de todos los materiales anteriores.
Esta especialidad de las leyes hipotecarias da una importancia trascendental al elemento histórico, con el que siempre hay que contar.
En este caso, el elemento histórico nos servirá para interpretar el artículo 36 de la Ley Hipotecaria en el sentido concordante con el edificio inmobiliario, que lo que pretende, en definitiva, es la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario dando protección a los terceros frente a situaciones no inscritas, entre ellas la resultante de una usucapión. Esto debería significar un escaso juego de la figura de la usucapión contra tabulas, a pesar de que cierta doctrina parece considerarla como la panacea del sistema, claro está, antirregistral.
Veamos, pues, esos antecedentes históricos, para comprobar que la usucapión contra tabulas ha tenido escaso o nulo juego en la legislación hipotecaria.
El artículo 1.946.2.° del Proyecto de Código civil de 1851 decía lo siguiente:
Contra un título inscrito en el Registro público, no tendrá lugar la prescripción de que se trata en este artículo, sino a virtud de otro título igualmente inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.
Sobre este precepto García Goyena comentó lo siguiente:
El segundo párrafo es el artículo 511 prusiano; un homenaje tributado al nuevo sistema hipotecario; una consecuencia rigurosa de los artículos 1.826 y 1.858
(5).
Y los artículos 1.826 y 1.858 son los que destacan la publicidad registral y sus efectos:
Artículo 1.826. Todo acto entre vivos de mutación o traslación de propiedad de bienes inmuebles como donación, venta, permuta, partición, transacción o cualquier otro se inscribirá en el Registro público.
Artículo 1.858. Ninguno de los títulos sujetos a inscripción, según lo dispuesto en el capítulo II de este título, surte efecto contra tercero, sino desde el momento en que ha sido inscrito en el registro público. Se considera hecha la inscripción desde que se ha tomado el asiento prescrito en el artículo 1.882, mientras no se haya hecho la anotación prevenida en el párrafo 11 del artículo 1.884.
Por tanto, no cabe en el Proyecto de 1851 la figura de la usucapión contra tabulas, sino en virtud de un título también inscrito que pretenda oponerse a otro título inscrito. Y el cómputo es desde la fecha de la inscripción.
Y se dice que ello procede del Derecho prusiano, que es la base de los sistemas de desenvolvimiento técnico, y una consecuencia rigurosa del sistema registral.
El asunto estaba muy claro ya en 1851, y en realidad no podía ser de otra manera para nuestros legisladores, pues la inscripción era el exponente de la seguridad jurídica técnica y moderna que se iba a implantar, y, en cambio, la usucapión es el exponente de una seguridad jurídica arcaica y de dudosa fundamentación y de inseguridad jurídica para el tráfico inmobiliario, no pudiendo prevalecer en principio ésta sobre aquélla.
Por eso, en la Ley Hipotecaria de 1861 el artículo 35 sigue la misma tónica, pero limita la protección registral al tercero y no al dueño del inmueble, en concordancia con la finalidad de dicha Ley, como «ley de terceros».
Así...
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