Artículo 34
| Autor | Jose Manuel García García. |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Registrador de la propiedad. |
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EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA Y SUS CONCORDANTES
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria recoge el llamado principio de fe pública registral, que es fundamental en la legislación hipotecaria.
Puede definirse como «aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que reúna determinados requisitos, adquiere una titularidad inatacable, realizando una adquisición a non domino protegida por razones de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario».
Este principio es de procedencia germánica, pues supone una protección al tercero que confía en la apariencia de la titularidad del transmitente, aunque éste no ostente una titularidad real o válida. Esta protección no venía admitida por el Derecho romano, que parte de los principios de nemo dat quod non habe y de resoluto iure concedentis, resolvitur ius concessum, contrarios a la formulación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Fue introducido en la legislación hipotecaria española de 1861 tomándola de precedentes germánicos, y como precepto diferente del principio de inoponibilidad propio del actual artículo 32 de la Ley Hipotecaria, que venía formulado en el primitivo artículo 23 de la citada Ley Hipotecaria de 1861.
La historia del artículo 34 de la Ley Hipotecaria revela sus hondas diferencias con el artículo 32. Éste se abrió camino en seguida en la legislación hipotecaria, a través del antiguo artículo 23, apenas modificado en las sucesivas reformas de la Ley Hipotecaria. En cambio, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ha tenido redacciones muy diferentes a lo largo de la historia.
En la Ley Hipotecaria de 1861 el artículo 34 aparece como una excepción a lo dispuesto en el artículo 33, pues se formula con la frase inicial de «no obstante lo declarado en el artículo anterior», es decir, como excepción a que la inscripción no convalida los actos y contratos nulos, según establece el artículo 33.
Aunque la formulación gramatical de «no obstante» ha desaparecido del texto actual del artículo 34, en consonancia con la configuración del precepto como regla o principio hipotecario fundamental, y no como mera excepción; sin embargo, continúa siendo una modalización o matización del artículo 33, en el sentido de que si bien la inscripción no convalida los actos y contratos nulos, sí los convalida cuando entra en juego un tercero protegido por el artículo 34.
En la reforma hipotecaria de 1869 el artículo 34 representa una separación todavía mayor entre los terceros de los artículos 34 y 23 (hoy 32), pues estableció unos requisitos especiales para la protección registral en el caso del artículo 34, que no aparecían respecto al tercero del artículo 32.
Por otro lado, la reforma de 1869 representa un intento de dar mayor fuerza al tercero del artículo 34 respecto a la que tenía en 1861, por razón de estimular el crédito territorial, si bien lo hizo acudiendo al sistema llamado «de notificaciones», en virtud del cual el que obtenía la inscripción podía solicitar al Registrador que notificase la inscripción practicada a los anteriores adqui-rentes que tuviesen registrado su derecho en los veinte años anteriores, y residieran en el territorio del Registro, y por edictos a los que se hallaran ausentes o no fueran conocidos y a los herederos de los que hubiesen fallecido. Y se les concedía a los notificados el plazo de treinta días para que pudieran presentar ante el Juzgado o Tribunal correspondiente demanda que pudiera invalidar la inscripción notificada, pasado el cual ya no podrían hacer valer su derecho frente a tercero, aunque la inscripción procediera de un título falso o nulo.
Este sistema de notificaciones recibió críticas favorables y adversas. Hubo quien comentó favorablemente la reforma (1).
Pero también se dijo de él que estaba en pugna con un sistema de publicidad registral (2).
Y, sobre todo, que cayó con el tiempo en desuso, careciendo de realidad práctica (3).
Lo cierto es que este requisito de las notificaciones a titulares registrales anteriores se mantuvo legalmente hasta la reforma hipotecaria de 1944-1946.
En la reforma hipotecaria de 1877 se introdujo el requisito de la onerosidad, pero lo fundamental fue la definición del tercero del artículo 34 como un tercero diferente del artículo 23 (hoy 32). Se sustituyó la palabra «tercero» por las de «en cuanto a los que con aquélla (persona que aparecía con derecho en el Registro) hubiesen contratado». Con ello se levantó un muro respecto al concepto del tercero del artículo 23, que era el definido por el artículo 27, como aquel que no había intervenido en el acto o contrato inscrito, y al que, por tanto, le perjudicaban los títulos inscritos.
En la reforma hipotecaria de 1944-1946 se formula el artículo 34 de la Ley Hipotecaria sobre claros principios germánicos, exigiendo los requisitos de protección que ahora veremos, y suprimiendo el requisito de las notificaciones a titulares registrales anteriores, pues se partió de que la inscripción misma realizada por el tercero, junto a los demás requisitos, tenía los efectos de publicidad suficiente para procurar una protección derivada de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
En cuanto a los preceptos concordantes con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, todo depende de la posición que se siga sobre la interpretación del tercero a que dicho precepto se refiere.
Sabido es que existen dos teorías fundamentales sobre el concepto de tercero en la legislación hipotecaria, que han sido tratadas en el comentario al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, al que me remito.
Simplemente ha de recordarse ahora que para la llamada teoría monista, el tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria con sus requisitos es el prototipo único de tercero hipotecario, siendo las referencias al tercero en otros preceptos una mera manifestación o reiteración del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Pues bien, desde esta perspectiva, los preceptos concordantes con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, serían todos aquellos que aludan al tercero, sin distinción, pues todos ellos responderían a la formulación y requisitos del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En especial, el tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria sería un precepto concordante con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, e idénticos los terceros a que ambos preceptos se refieren.
En cambio, para la teoría dualista, defensora de la autonomía del principio de inoponibilidad del artículo 32 de la Ley Hipotecaria frente al principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el tercero hipotecario de aquel precepto es totalmente diferente del tercero del artículo 34, siendo el fundamento, notas características y requisitos de protección de uno y otro, totalmente diferentes. Desde esta perspectiva, el artículo 32 de la Ley Hipotecaria no sería concordante con el artículo 34, por responder a distintas ideas motrices y a distinto fundamento.
En todo caso, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria tiene una serie de preceptos concordantes que no ofrecen discusión, por obedecer a su misma vatio, tanto desde la versión dualista como monista.
Desde luego que en el Código civil no existe un precepto que de modo expreso se refiera al tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, a diferencia de lo que ocurre con el tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, ampliamente recogido en el Código civil, como se demuestra a través de los artículos 606 y 1.473.2.° del Código civil, entre otros, ya que el artículo 606 del Código civil es reproducción literal del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, y el artículo 1.473.2.° del Código civil se refiere al tercero de la doble venta, que inscribe frente a quien no inscribe, considerándolo el Código civil como verdadero adquirente.
Desde esta perspectiva parecería más familiar al Código civil y a la legislación civil en general el tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, como supuesto típico de solución del conflicto de derechos reales a través del criterio de la inscripción o publicidad registral, frente a la perjudicial clandestinidad inmobiliaria.
Pero no se puede olvidar que el Código civil reconoce también el valor y eficacia del tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, a través de la importante vía de remisión resultante del fundamental artículo 608 del Código civil, que se remite en bloque a la Ley Hipotecaria, para determinar los efectos de las inscripciones y el valor de los asientos, entre los cuales son de vital importancia los efectos resultantes del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Dentro de la propia Ley Hipotecaria existen también preceptos claramente concordantes con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Entre ellos destaca especialmente él artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que se refiere a los distintos supuestos de inexactitud, con lo que, en definitiva, sirve para completar el ámbito del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, dado que éste en el párrafo 2.° se refiere de modo directo a la inexactitud registral.
De los diferentes apartados del artículo 40 de la Ley Hipotecaria se deduce un concepto amplio de inexactitud registral, comprensivo no sólo de los supuestos de nulidad, resolución o falsedad del título antecedente, sino también de ciertos supuestos de situaciones jurídicas no inscritas (venta de cosa ajena, venta por el quebrado sin que conste inscrita la declaración de quiebra) que no afectan a tercero adquirente a título oneroso y de buena fe [así, el ap. a) del propio art. 40 L. H.]. En cambio, el supuesto de doble venta o de conflicto entre derecho inscrito y no inscrito, propio de los artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 y 1.473.2.° del Código civil, no es un supuesto de inexactitud del Registro, sino un supuesto en que por decisión del legislador la situación de exactitud es la que ofrece el propio Registro a través del criterio de prioridad o publicidad registral de lo inscrito frente a lo clandestino.
También es un precedente concordante con...
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