Artículo 29

AutorElvira Alfonso Rodríguez.
Cargo del AutorProfesora titular de Derecho Civil.
  1. REFERENCIAS HISTÓRICAS

    Este, como los restantes preceptos que la Ley Hipotecaria y su Reglamento dedican a las menciones, y por los que resultan éstas privadas, además de la fe pública registral (art. 28 L. H.), de la consideración de gravámenes (art. 98 L. H.), o en los que se ordena su cancelación [arts. 98 L. H., 353.3, párr. 2.°, R. H. y Disposición Transitoria 1.a, letra a)], son fruto de la reforma operada en la legislación hipotecaria en 1944-46; reforma de cuyo alcance y finalidad da buena cuenta su Exposición de Motivos, al declarar que «la mención en el Registro de aquellas circunstancias que constituyen especiales modalidades de la relación que se trata de inscribir, es un requisito indispensable en un sistema que, como el nuestro, no acepta la teoría de numerus clausus, y en el que las características de los derechos reales no están predeterminadas por la legislación civil. Por el contrario, ninguna razón abona que continúen mencionándose en el Registro los derechos reales susceptibles de inscripción separada y especial. Su consignación en el mismo, según su forma actual, dificulta el comercio inmobiliario y el crédito territorial. No se concibe cómo nuestro Derecho, tan escrupuloso en la calificación e ingreso de los derechos inscribibles, permite que puedan adquirir naturaleza de verdaderos rangos hipotecarios, derechos inciertos de eficacia dudosa, y muchas veces de no fácil identificación. Los Titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia no ha de merecer protección».

    El cambio legislativo, del que son un botón de muestra estas palabras, no sólo pretendió operar un giro sustancial en el tratamiento de la figura, al quedar las menciones privadas de la eficacia que hasta este momento tenían, y prohibir su ingreso para el futuro en los libros, sino al mismo tiempo que el Registro cumpliera su finalidad más propia, la de ser un fiel reflejo de la situación extrarregistral de las fincas (1). Objetivo que pasaba necesariamente por vaciar los libros regístrales de todas aquellos derechos y cargas, inexistentes, inciertos y de dudosa trascendencia real, cuyo acceso facilitaba el imperio del principio de publicidad, consagrado en el el régimen prescrito en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 25.8 del Reglamento Hipotecario de 1861, relativos al contenido de la inscripción, al incluir, entre otras circunstancias, las cargas de cualquier especie del derecho que se inscribe, ya resultasen éstas de alguna inscripción anterior, ya solamente del título presentado. Circunstancias entre las que se hallaban las menciones, cuya eficacia respecto de tercero proclamaba el artículo 29 de la Ley Hipotecaria, en su redacción originaria, al disponer que «todo derecho real de que se haga mención expresa en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de una inscripción separada o especial, surtirá efecto contra tercero desde la fecha del asiento de presentación del título respectivo...».

    Ocurría así que en la legislación anterior a la reforma, las menciones no constituían una práctica excepcional, sino una manifestación típica y propia de la dinámica tabular, de modo que se puede decir, sin errar, que el fenómeno de las menciones era inevitable, ya que -por poner un ejemplo que pueda resultar ilustrativo- en la compraventa de un inmueble, el vendedor declaraba que sobre la finca pesaba una servidumbre de luces y vistas, que no figuraba inscrita en el Registro, haciéndolo constar el Notario autorizante en la escritura; presentado dicho título de compraventa, el Registrador, conforme a la legislación vigente, hacía constar en el cuerpo de la inscripción la transmisión de la finca y, también, el aludido gravamen, apareciendo, entonces, inscrito el dominio en favor del comprador y simplemente mencionada la servidumbre.

    Esto por una parte, el acceso de las menciones a los libros del Registro, además de contar con los favores de la referida normativa registral, se vio asimismo propiciada por una legislación notarial -la incidencia en esta materia no parece necesario destacar, atendida la ordinaria intervención del Notario autorizante en el título determinante de la inscripción- en la que se disponía que «en toda escritura de acto o contrato que deba inscribirse, se hará mención circunstanciada de todas las cargas reales que tuvieren los inmuebles, para cuyo efecto los Notarios no sólo examinarán cuidadosamente los títulos que los otorgantes les presenten, sino que les pedirán todos los que tuvieren y de los cuales puedan resultar dichas cargas...» (art. 17 de la Instrucción sobre la manera de redactar los instrumentos públicos sujetos a Registro de 9 noviembre 1874). Resultaba así que el Registrador no sólo debía hacer mención en la inscripción de las cargas que aparecieran en el Registro, sino también de aquellas no registradas, resultantes de los títulos presentados por las partes o incluso solicitados por el Notario, lo cual dotaba de gran trascendencia a estas manifestaciones tabulares habida cuenta de lo que al respecto de la eficacia de los documentos públicos prescribía el artículo 1.218 del Código civil, al disponer que los documentos de esta clase harán prueba contra los otorgantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubieren hecho los primeros.

    Y este contexto legislativo favorable a las menciones no se alteró con las sucesivas normativas notariales, ya que a esta primera Instrucción sobre la forma de redactar los documentos públicos sucedió el Reglamento Notarial de 7 noviembre 1921, después el de 8 agosto 1935 y el de 2 junio 1944, y en todos ellos se recogía idéntica obligación para los Notarios autorizantes, esto es, la de consignar en las escrituras públicas las cargas y gravámenes que los otorgantes estimaran existentes, aunque no se hallasen inscritas en el Registro. E incluso tampoco podemos decir que en la normativa vigente (R. N. de 1944), recientemente modificada por el Real Decreto 2.537/1994, de 29 diciembre -en estrecha correlación con las normas hipotecarias (arts. 29 y 98 L. H.)-, haya contribuido definitivamente a cerrar la puerta de acceso de las menciones al Registro de la Propiedad, ya que si bien se impone con especial rigor la consulta de los libros antes de proceder a la formalización de los títulos públicos que posteriormente tendrán acceso al Registro, lo cierto es que el problema de las menciones no queda resuelto en su totalidad, porque así como la consulta de los libros del Registro que impone la legislación notarial (art. 175 R. N. vigente) podrá evitar, hasta cierto punto, el ingreso en el futuro de nuevas menciones, no podrá erradicar aquellas que, apareciendo consignadas en los libros, se transcriban nuevamente a los asientos que se practiquen en virtud de la información registral que se proporcione a los Notarios.

    Tras este breve repaso por el contexto histérico-legislativo de las menciones, no podemos concluir que en la situación actual las menciones sean una mera anécdota histórica de una práctica tabular propia de otro panorama legislativo, porque además de los problemas que plantea la aplicación de la legislación notarial y de la declaración contenida en el artículo cuyo análisis nos ocupa, de quedar éstas proscritas del Registro, prohibiéndose su práctica en lo sucesivo y ordenándose la cancelación de las existentes, es lo cierto que, aparte de la eventual existencia de excepciones a ese principio general, queda en pie el problema de determinar cuándo estamos ante una verdadera mención que se vea afectada por las referidas reglas.

  2. IMPORTANCIA ACTUAL DEL PROBLEMA: LAS MENCIONES COMO UNA CUESTIÓN NO DE DERECHO TRANSITORIO, SINO DE CALIFICACIÓN

    Es evidente, pues, que dando el artículo 29 de la Ley Hipotecaria cumplido desarrollo a la finalidad expresada en la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, de hacer transparentes los libros del Registro, además de ser fiel reflejo de la realidad, quisiera el legislador exceptuar las menciones de la eficacia propia de la dinámica registra!, como es la que proporciona la fe pública registral. Pero el problema se plantea inmediatamente al determinar cuál deba ser el ámbito objetivo de su aplicación, es decir, a qué tipo de constancia registral, a qué tipo de asiento o manifestación tabular quiso privar el legislador de la eficacia que le dispensa la inscripción. E incluso, me planteo más, privadas las menciones de las eficacia que supone la fe pública registral, ¿es admisible atribuir algún efecto a aquellas que, pese a la prohibición, hayan ingresado indebidamente en el Registro o perduren en él? Todas esta cuestiones no hacen sino revelar la importancia y actualidad que el fenómeno de las menciones juega en el marco de la dinámica registral; y ello pese al habitual prejuicio de marginar o reducir el problema de las menciones a una cuestión de Derecho transitorio, ya que prohibido en la actualidad su acceso al Registro (art. 98 L. H.), y excluidas de la eficacia de fe pública registral (art. 29 L. H.), la única fuente admisible de problemas que se quiere ver en la figura es la que origina la aplicación de la Disposición Transitoria 1 .a de la Ley Hipotecaria, que ordena la caducidad de las que, al entrar en vigor la Ley, tuviesen más de quince años de fecha, las cuales serán canceladas de oficio o a instancias de parte, o bien, respecto a las que tuvieren menos de quince años de antigüedad, para las cuales concede un plazo de dos años dentro del cual podrán ser inscritas o anotadas, sin cuyo requisito caducarán una vez transcurrido el expresado plazo y no surtirán efecto alguno.

    Pero, como digo, la actualidad de las menciones es un hecho incontestable si tenemos en cuenta los argumentos que paso a exponer.

    En primer lugar, porque la misma técnica del Registro exige necesariamente a veces, en la descripción de las...

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