Artículo 23
| Autor | J.Torrente García de la Mata. |
| Cargo del Autor | Registrador de la propiedad. |
-
INTRODUCCIÓN
Se ha dicho ya en otro lugar de esta obra que en la orientación embrionaria del principio de publicidad pueden situarse frente a frente dos sistemas, que parten de dos concepciones opuestas del negocio transmisivo y de su eficacia.
De una parte, dice Giménez Arnau (1), está el sistema germánico plasmado en el BGB. En él, los ingredientes utilizados en la elaboración de los derechos reales no cuentan, importa solamente el resultado. Aunque se siga el principio de tracto sucesivo y se exija la titularidad de disposición registral, los asientos preliminares pierden toda importancia cuando se practica otro posterior, y su cancelación es absoluta. La genealogía del derecho nuevo no interesa, no tiene relevancia, y cada derecho nuevo nace ex novo, no por generación espontánea, sino por la virtualidad creadora de la inscripción.
El sistema español, entroncado en la teoría del título y el modo, no acaba de romper, en beneficio de tercero, el cordón umbilical que une el derecho con el claustro materno del contrato en el que se engendró. Utilizando un símil biológico, decía este autor que la genealogía, la historia del derecho, las cualidades y taras de sus predecesores se reflejan en el último que se inscribe, y afectan a su fortaleza o a su endeblez: las limitaciones o trabas, las cargas que se reconocen pesar sobre la finca transmitida, las circunstancias extrahipotecarias de la transmisión, las modalidades todas del acto causal de la transmisión se reflejan en los libros del Registro, de suerte que, en el pensamiento de los autores de la Ley Hipotecaria de 1861, la inscripción es un reflejo del título.
Ambos sistemas persiguen un objetivo común, que es la protección del tercero, la seguridad del dominio, la protección del tráfico, y la garantía del crédito y de su movilidad. Pero mientras en Alemania el derecho real es un derecho químicamente puro, en Derecho español el derecho va mezclado con plazos, condiciones, limitaciones, etc., que pueden llegar a modificar sus características.
Nuestra Ley Hipotecaria partió del principio de que la cara es el derecho, y el espejo es el asiento, y por ello declaró en el artículo 9, circunstancias 2.a y 3.a, que la inscripción debería expresar la naturaleza, valor, extensión, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscriba, y la naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de inscripción. Y la regla 7.a del artículo 25 del Reglamento añadía que para dar a conocer la extensión, condiciones y cargas del derecho que debe inscribirse se hará mención circunstanciada de todo lo que, según el título, limite el mismo derecho y las facultades del adquirente, en provecho de otro, ya sea persona cierta o indeterminada, así como los plazos en que venzan las obligaciones contraídas, si fueran de esta especie los inscritos.
En la reforma de 1909 apenas se retocó la redacción de la circunstancia 2.a del artículo 9. En cambio, el artículo 25 del Reglamento, que pasó a ser el 61, ahora en la regla 9.a, partiendo ya de una concepción del derecho más ius-realista y menos obligacionista, dispuso que para dar a conocer la extensión del derecho que debe inscribirse se hará mención circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones establecidas en aquél.
Tras la reforma hipotecaria de 1944-1946, el artículo 9 de la Ley habla, con propiedad, de las condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba. Pero el Reglamento, en el artículo 51, se refiere a las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias o revocatorias establecidas en aquél, y añade, para poner de relieve la distinción entre lo real y lo obli-gacional, y para acabar con la práctica viciosa de copiar en los libros del Registro toda especie de pactos, cláusulas y circunstancias, condicionales o no, que no se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.
Es palmaria la preocupación por cerrar el Registro a todo lo que no sea derecho real. Pero, ante la variedad de términos utilizados, la doctrina se ha cuestionado qué diferencias de fondo hay entre el texto primitivo y el actual. Mientras que la Ley de 1861 hablaba de transcribir toda clase de condiciones; desde 1946 se dice, con expresión más restringida y técnica, que se transcribirán solamente las condiciones suspensivas o resolutorias, lo cual supone, como sigue diciendo Giménez Arnau, que se seguirán transcribiendo todas, puesto que todas son de una u otra clase, aunque el Reglamento hable de unos misteriosos tercer y cuarto géneros (las rescisorias y revocatorias), y el artículo 23 de la Ley, vuelva a hablar de las condiciones rescisorias.
En realidad, todos los autores coinciden en reducir las clases de condiciones a dos: las suspensivas y las resolutorias. Dice Sanz Fernández (2) que la Ley Hipotecaria se resintió de la defectuosa construcción teórica que en el siglo pasado tuvieron los conceptos de nulidad, resolución, rescisión y revocación, confusión que pasó a la legislación vigente; pero que la recta doctrina es la del artículo 9 antiguo, por lo que debe hablarse sólo de condiciones suspensivas y resolutorias, entendiéndose que cuando se alude a las revocatorias o rescisorias se está aludiendo, en realidad, a la condición resolutoria (3).
Se ha de partir del concepto civil de condición, como determinación accesoria de la voluntad, incorporada a la estructura del negocio jurídico, y cuyo objeto es hacer depender del cumplimiento o incumplimiento de un acontecimiento futuro o incierto -al menos subjetivamente- la producción o cesación de los efectos del propio negocio jurídico condicionado. La condición será suspensiva si el despliegue de los efectos del negocio jurídico condicionado depende del cumplimiento de la condición, de modo que si ésta no se realiza, el negocio es ineficaz. Será resolutoria si la eficacia del negocio jurídico cesa al cumplirse la condición, surtiendo hasta ese momento sus efectos mientras el evento no se produzca (4).
-
LA LEY HIPOTECARIA Y LAS CONDICIONES. CRÍTICA DEL PRECEPTO. REQUISITOS QUE HAN DE REUNIR LAS CONDICIONES PARA QUE PUEDAN SER INSCRITAS
Partiendo de los artículos de la Ley y del Reglamento antes citados, Roca llega a la conclusión de que en nuestro sistema inmobiliario registral las condiciones suspensivas o resolutorias establecidas en los actos inscribibles y que afectan al dominio o derecho real limitado inmobiliario tienen franca entrada en el Registro, debiendo copiarse literalmente en la inscripción del acto principal como parte integrante del mismo (5).
Según este mismo autor, el criterio de la Ley se justifica por la necesidad de asegurar los efectos retroactivos de la condición, por la de recoger en el Registro fielmente la historia jurídica de las fincas, y por la de mantener el paralelismo entre el Registro y la realidad jurídico. Por otro lado, el derecho constituido o transmitido bajo condición suspensiva produce, pendiente la condición, una expectativa que debe ser tratada como derecho, puesto que participa de la naturaleza del derecho a que tiende, de modo que puede hablarse de titularidad condicional. El criterio seguido por nuestros legisladores hipotecarios, dice, es expresión de una postura atrevida, pues mientras la condición está pendiente en su cumplimiento, no queda constituido derecho real alguno ni se opera la transmisión (6).
Entre los expositores tradicionales, Sanz Fernández muestra un criterio más restrictivo. Para este autor (7), el obstáculo de mayor consideración es el carácter eventual, resoluble o revocable de los derechos condicionales, que hace que el asiento de inscripción, de carácter definitivo, no parezca el más adecuado para recogerlos. Primero, porque el acto sujeto a condición no produce, hasta que ésta se cumple, efecto transmisivo o constitutivo de derecho real. Segundo, porque la inscripción de un acto sujeto a condición suspensiva no proclama al verdadero titular del derecho, que seguirá siendo, mientras la condición no se cumpla, el titular consignado en la inscripción anterior. Si el Registro debe -como parece- publicar la identidad del titular actual de los bienes o derechos, los actos sujetos a condición suspensiva deberían acceder al Registro a través de un asiento de anotación preventiva.
Más conforme con el criterio del legislador se muestra Bonilla Encina (8), para quien la cuestión es de más sencilla solución si se atiende a lo que dice el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, según el cual lo que se inscribe en el Registro no es el derecho real en sí, sino es el acto o contrato de contenido real. En consecuencia, una vez inscrito el acto, el Registro publicará una titularidad plena o limitada, según los casos. Considera Bonilla que el asiento de anotación preventiva no es el asiento adecuado, porque el corto período de tiempo que tiene de vigencia puede motivar su caducidad antes de que el evento pueda ser cumplido o incumplido.
Frente a estds criterios, es forzoso reconocer que en la actualidad la doctrina, aun reconociendo la inscribibilidad de los actos condicionales, cree conveniente exigir el cumplimiento de unos requisitos mínimos. Ya señalaba Amorós Guardiola en su comentario a las Resoluciones de la Dirección General de los Registros de 19 julio y 10 octubre 1973 (9) que no es cuestión clara ni pacífica en la doctrina -que apenas se ha ocupado del problema- si hace falta fijar un plazo para el posible cumplimiento o incumplimiento de la condición que se establece, o si puede ser indefinido, esto es, sin limitación, el período de tiempo durante el cual el evento condicional puede realizarse. Problema que supone, en definitiva, decidir si todo acto o contrato condicional es susceptible de ser inscrito.
La legislación positiva es insuficiente para aclarar este punto, que afecta...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba