Artículo 18
| Autor | Gorgonio Martínez Atienza |
| Cargo del Autor | Doctor en derecho y licenciado en criminología |
| Páginas | 176-184 |
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"1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
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Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regia no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".
La impugnación de los acuerdos comunitarios, deberá sustanciarse por los trámites del proceso declarativo que corresponda a su cuantía; al tratarse normalmente de cuestiones de cuantía inestimable, habrán de seguirse los trámites del juicio ordinario (véanse arts. 17 y 19 LPH, y, 249.1.8º y 249.2 LEC).
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En relación con la posibilidad de plantear la acción de impugnación de un acuerdo por vía de excepción frente a una determinada reclamación judicial, muy corriente cuando un propietario se enfrente a la reclamación de los gastos comunes instada en vía judicial por la Comunidad, mientras la SAP de Málaga de 26 junio 1999 rechaza su viabilidad, argumentando que tal oposición ha de formalizarse por medio de una acción reconvencional; la STS de 20 de octubre de 1998, al enjuiciar sobre la validez de un acuerdo que aprobó por mayoría la ejecución de gastos derivados de obras afectantes a elementos comunes, admite que la nulidad frente a un acuerdo adoptado por unanimidad pueda oponerse por vía de excepción a la acción fundada en el mismo, sin que se exija en todo caso su planteamiento por vía reconvencional, según ENJO MALLOU.
Cuestión prejudicial
"La impugnación de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios, deducida en el proceso anterior, determinará la nulidad de la cuota extraordinaria reclamada en el presente proceso, por lo que existe identidad objetiva y subjetiva entre los dos procesos" (SAP de Málaga de 4 de septiembre de 2009).
Competencia de la jurisdicción civil
"Dado el objeto del proceso en el que no se trata de ninguna cuestión administrativa sino de una reclamación de índole privada ajena al pago de impuestos o contribuciones, es competencia de la jurisdicción civil". (STS de 4 de octubre de 2007).
Intervención litisconsorcial adhesiva
"Los comuneros litigantes están legitimados para el ejercicio de la acción en defensa de los intereses comunitarios". (STS de 28 de junio de 2011).
Legitimación para impugnar del copropietario ausente
"El copropietario ausente de la junta de propietarios a quien a quien se le comunica el acuerdo de esta y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el art. 17.1 LPH, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el art. 18 LPH, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto". (STS de 16 de diciembre de 2008).
Homologación de convenio entre comunidad y copropietario
"El objeto del acuerdo transaccional entre comunidad y copropietario es susceptible de ser transigido, por lo que se homologa el convenio, acordando poner fin al procedimiento, teniendo esta resolución autoridad de cosa juzgada de conformidad con el art. 1.816 CC" (SAP de Barcelona de 5 de junio de 2007).
Es preciso determinar la doctrina jurisprudencial infringida
"No basta la alegación de una amalgama de sentencias calificadas como infringidas, sino que el deber de claridad impone que se sistematicen y se presente cuál es la doctrina jurisprudencial en ellas contenida y que se considera infringida". (STS de 3 de octubre de 2007).
Desistimiento de litigio: Acuerdo adoptado por la Comisión Gestora
"Validez de acuerdo sobre desistimiento de un litigio adoptado por la Comisión Gestora de una Comunidad de Propietarios en PH y nulidad de acuerdo posterior que lo contradice". (STS de 26 de julio de 2007)
El TS ha establecido que son acuerdos nulos de pleno derecho los contrarios a una norma imperativa o prohibitiva, y, su acción no caduca por los plazos fijados (SSTS de 5 de abril de 1978 y 24 de julio de
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1995); y acuerdos anulables los que se adoptan incumpliendo la exigencia de la unanimidad (STS de 24 de septiembre de 1981), sin citar a un propietario (STS de 2 de abril de 1990), sin incluir un asunto en el orden del día (STS de 10 de marzo de 1997), etc., que son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad de la acción de impugnación aplicable a los acuerdos sometidos tanto al régimen de mayoría como de unanimidad (SSTS de 2 de julio de 2002, 28 de octubre de 2004 y 25 de enero de 2005). Para que pueda postularse la nulidad de un acuerdo es necesario que: Exista un precepto legal que imponga la nulidad; se trate de un acto para cuya eficacia exija la Ley determinados requisitos y falta uno de los esenciales; y la materia o finalidad del acto implique un fraude de ley, sean atentatorios a la moral o supongan un daño o peligro para el orden público (SSTS de 10 de noviembre de 1964 y 26 de julio de 1982).
Los motivos de impugnación de los acuerdos comunitarios se concretan a los siguientes:
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- Acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos: Éste era el único motivo de impugnación contemplado en el art. 16.4 LPH de 1960; precepto que dio lugar a una jurisprudencia vacilante en lo que respecta a la distinción entre acuerdos nulos y anulables, que se concretó en una doble orientación:
1) SSTS de 10 de octubre de 1985, de 9 de octubre de 1987, de 3 de mayo de 1988, de 25 de octubre de 1989, de 5 de marzo de 1991, de 30 de noviembre de 1991, de 30 de octubre de 1992, de 27 de junio de 1993 y de 29 de octubre de 1993: Se inclinan por reputar radicalmente nulos y no susceptibles de sanación aquellos acuerdos que violasen las normas de la LPH, especialmente las contenidas en los arts. 12 a 17, relativos a los requisitos de la convocatoria a la Junta de propietarios, a las formalidades de su celebración y constatación en el acta y a la exigencia de unanimidad para la validez de determinados acuerdos.
2) SSTS de 6 febrero de 1989, de 2 de abril de 1990, de 25 de mayo de 1992, de 19 de julio de 1994, de 19 de septiembre de 1996, de 10 de marzo de 1997, de 7 de abril de 1997, de 7 de junio de 1997 y de 26 de junio de 1998: Se inclinan por considerar simplemente anulables los acuerdos que infringieran preceptos estatutarios o de la propia LPH, al entender -de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6.3 CC-que la contravención de normas imperativas o prohibitivas de la LPH sólo podía tener la sanción que la propia Ley establecía para sus contravenciones, que consiste, precisamente, en someter su impugnación a un determinado plazo de caducidad, transcurrido el cual el acuerdo queda definitivamente convalidado; de conformidad con esta línea jurisprudencial, la calificación de acuerdos absoluta o radicalmente nulos se reserva a aquellos que violen otra ley prohibitiva o imperativa distinta de la LPH, siempre que no tengan establecida una sanción especial diferente de la nulidad.
La STS de 7 de abril de 1997, después de reconocer las posturas contradictorias mantenidas por la Sala, establece que «hay que distinguir entre un orden de acuerdos, cuya ilegalidad es susceptible de sanación por efecto de la caducidad de la acción impugnatoria y otro cuya finalidad comporta su nulidad radical o absoluta, sin posibilidad alguna de convalidación. Deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquier infracción de alguno de los preceptos de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad... En el segundo de los aludidos sectores han de situarse aquellos que infringiendo normas legales de ius cogens no tengan establecido un efecto distinto para el caso de su contravención o que, por ser contrarios a la moral o al orden público... Hayan de ser conceptuados como nulos de pleno derecho conforme al art. 6.3 CC y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo».
Este último criterio parece ser el que deba seguirse en la interpretación del art. 18.1 a) LPH, al requerir la...
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