Artículo 136

AutorDamián A.Canals Prats.
Cargo del AutorRegistrador de la propiedad.
  1. CONSIDERACIONES GENERALES

    El artículo 136 de la Ley Hipotecaria es un precepto que, en sede del Título V de la Ley Hipotecaria, bajo el epígrafe «De las hipotecas», se ocupa del régimen jurídico de la publicidad registral del derecho de hipoteca, tanto en su vertiente constitutiva como cancelatoria. Para la primera remite al Título II («De la forma y efectos de la inscripción», arts. 6 y ss.) de la misma ley y para la segunda al Título IV («De la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas», arts. 76 y ss.); todo ello sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el propio título del precepto, el V de las hipotecas.

    De esto se deduce, en primer lugar, que el régimen o conjunto normativo para la publicidad registral de la hipoteca es el general para todos los derechos reales. Para después, en el Título V, regular una serie de tipos especiales de hipoteca, que lejos de derogar las previsiones generales del sistema, se acumulan a él, con nuevas exigencias en cuanto a la inscripción o cancelación causada por ciertas especialidades que surgen sobre todo del campo obligacional, y en especial de la estructura o naturaleza del crédito o deuda garantizada.

    Por ello, en el presente trabajo, para evitar redundancias con otros comentarios de la presente obra, me limitaré a esquematizar las líneas generales de inscripción y cancelación de los asientos de hipoteca, para luego intentar sistematizar la tipología especial recogida tanto en el Título V como en la legislación especial extramuros de la Ley Hipotecaria.

  2. LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y LA NATURALEZA DEL DERECHO DE HIPOTECA

    Para desarrollar la cuestión de la publicidad registral del derecho de hipoteca se impone antes una reflexión sobre su naturaleza jurídica y funcionalidad económica.

    La hipoteca no es el derecho a cobrar una cantidad de dinero -facultad que la otorga el crédito-, sino el derecho a vender o mejor a imponer la venta de la cosa ajena dada en garantía, para, eso sí, cobrar con el producto de la misma la deuda impagada que aquella garantizaba. Lo definitorio en este derecho real es el derecho a vender lo hipotecado, lo que los clásicos denominaban ius vendendi o ius distrahendi (arts. 126 y ss. L. H.).

    1. De allí que la constitución del derecho de hipoteca sobre una finca:

      - No es una deducción de facultades del dominio, sino la superposición al mismo de otro derecho o poder jurídico de tipo dispositivo cuyo contenido es poder imponer la transmisión de la finca dada en garantía por decisión unilateral de su titular.

      - Su constitución no supone una desmembración del dominio o de sus facultades, a diferencia con otros derechos como el usufructo.

      - Su extinción no implica tampoco consolidación de ningún derecho con el dominio, sino simple liberación de una carga.

      - Y su cancelación no aumenta el valor de la cosa gravada, ni disminuye el pasivo contable del titular del dominio hipotecado, sino sólo el del deudor. Por ello ya el Impuesto de Derechos Reales, seguido por el moderno de Transmisiones

      Patrimoniales y Sucesiones, no permitía ni permiten deducir el valor de la hipoteca a efectos de fijar la base imponible, en la transmisiones de bienes hipotecados tanto intervivos y por causa de muerte.

    2. Pero este derecho a vender no es un derecho autónomo, puro e incondicional, sino condicionado al incumplimiento de la obligación garantizada, sin cuyo presupuesto el ius vendendi no se activa.

    3. Su contenido dispositivo impone dos consecuencias: una, la enorme variabilidad objetiva (en principio cualquier derecho transmisible, incluso la propia hipoteca -arts. 106 y 107 L. H.-), y la aptitud de concurrencia múltiple, al no ser un derecho posesorio admite la multiplicidad de hipotecas sobre la misma finca en garantía de obligaciones diferentes e incluso la superposición de garantías dentro de la misma obligación. Estos condicionamientos institucionales de este derecho imponen un régimen de publicidad diferenciado de los demás derechos reales y hasta en cierto punto contradictorio con los fundamentos del sistema. El amplio acceso al Registro de lo «obligacional», la supercompatibilidad de estos derechos y su contenido netamente dispositivo y pecuniario obligaron a la Ley Hipotecaria de 1861 a un tratamiento especial a efectos de publicidad registral.

  3. PUBLICIDAD REGISTRAL DEL DERECHO DE HIPOTECA

    Por término «inscripción» en el artículo 136 debe entenderse todo el conjunto de actuaciones y sus consecuencias jurídicas de la publicidad registral, o sea: tanto los presupuestos de la inscripción (formación del título inscribible), como la materialización de la publicidad registral, es decir, la práctica de los asientos necesarios para en cada caso dejar inscrito un título, como los efectos civiles, procesales, administrativos..., de la inscripción.

    Dicha materia está regulada íntegramente, por remisión expresa del Código civil, por la Ley Hipotecaria, que en su artículo 136 lo concreta en los títulos de referencia. Así se deduce claramente del artículo 608 del Código civil al disponer que para «determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».

    De esta forma el conjunto normativo que configura el grueso del régimen jurídico de la publicidad registral del derecho de hipoteca, lo constituyen:

    Por un lado, los Títulos II y IV, que se ocupan respectivamente de la inscripción y cancelación de todo tipo de derechos reales, sin perjuicio de alguna referencia a la hipoteca. Representan ambos títulos el modelo general de publicidad registral de los derechos reales. El derecho de hipoteca al participar de la condición de derecho real, le son de aplicación estos títulos, a excepción de aquellos que se refieren expresamente a otras instituciones o son incompatibles con la naturaleza misma de aquél.

    En cambio, el Título V está dedicado en su totalidad a regir no sólo la publicidad del derecho de hipoteca en su vertiente constitutiva y cancelatoria, sino también a definirla, como derecho civil subjetivo, tanto en su estructura constitutiva, como en su ejercicio procesal y su organización registral. Y todo ello teniendo constantemente presente que es un derecho en garantía de una obligación, trasladando a aquellos elementos todas las incidencias de ésta.

  4. LA INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA EN EL TÍTULO II

    El Título II es de aplicación general a todos los derechos reales y referente de todo el sistema de publicidad registral de derechos reales sobre inmuebles y, por tanto, también al derecho de hipoteca.

    Partiendo del artículo 2 de la Ley Hipotecaria, que considera inscribible los «títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de... hipoteca...», son de aplicación al derecho de hipoteca los siguientes preceptos de este Título II:

    1. La legitimación para la inscripción de títulos de hipoteca: El artículo 6 de la Ley Hipotecaria dispone que corresponde «a el que adquiera el derecho», o sea, el acreedor hipotecario; «a el que lo transmita» -en el caso de la hipoteca, por el constituyente-; «por quién tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir», por ejemplo, el deudor no hipotecante, o «por quién tenga la representación de cualquiera de ellos».

    2. Circunstancias generales de la inscripción de hipoteca: El artículo 9 de la Ley Hipotecaria señala las generales de toda inscripción, que en cuanto puedan referirse al derecho de hipoteca entran en aplicación las siguientes:

      1. «La naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, el derecho que se inscriba y su valor, cuando constare en el título» (núm. 2), desarrollado a su vez por el artículo 51, reglas 5.a, 6.a y 8.a. En el caso de derecho de hipoteca impone hacer constar en la inscripción:

        - el propio carácter de derecho de hipoteca y su naturaleza especial, por ejemplo, hipoteca unilateral, legal, de rentas o pensiones..., y

        - su extensión, en especial su extensión objetiva a efectos del artículo 111 de la Ley Hipotecaria y también el carácter condicionado si lo tiene para dar cumplimiento al párrafo 6.° del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, que dispone que «para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el propio derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias o de otro orden establecidas en aquél».

      2. «El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción» (núm. 3): así en el acta de inscripción debe expresarse claramente el derecho hipotecado, sea el dominio, nuda propiedad, usufructo...

      3. «La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción» (núm. 4).

      4. «La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse», o sea, el constituyente de la hipoteca que debe ser el titular registral o su representante legal o voluntario (núm. 5).

      5. «Junto con las circunstancias del título formal, fecha del asiento de presentación y firma del registrador» (núms. 6, 7 y 8).

    3. Principio de determinación, que es un perfeccionamiento de especialización, por el que se incorpora a la publicidad registral de la hipoteca los elementos de la obligación garantizada de trascendencia para la garantía: así, según el artículo 12 de la Ley Hipotecaria, «las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado». Y el artículo 11 señala la necesidad de hacer constar la distribución del precio aplazado entre varias fincas, si es garantizado por hipoteca o condición resolutoria explícita, en los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, o en las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie.

    4. ...

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