Artículo 131, regla 5.a

AutorJuan María Díaz Fraile.
Cargo del AutorRegistrador de la propiedad. Letrado de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
  1. LA NOTIFICACIÓN AL TERCER POSEEDOR PREVISTA POR LA REGLA 5.A DEL ARTÍCULO 131 DE LA LEY HIPOTECARIA

    Establece la regla 5.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria en su primer párrafo que: «Si de la certificación del Registro -la expedida conforme a la regla 4.a- apareciese que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio o de posesión, en su caso, a que se refiere el extremo primero de la regla cuarta, no ha sido requerida de pago en ninguna de las formas notarial o judicial antes indicadas, se notificará a la misma la existencia del procedimiento en el lugar prevenido en la regla 3.a de este artículo para que pueda, si le conviene, intervenir en la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y costas en la parte que esté asegurada con la hipoteca de su finca.»

    Ahora bien, si conforme a la regla 3.a debe presentarse junto con la demanda y antes de su admisión a trámite acta notarial justificativa de haberse requerido de pago con diez días de anticipación al deudor, y también al tercer poseedor, y si en caso de omisión de tal requerimiento el Juez lo ha de suplir a continuación de ordenar la admisión de la demanda y la sustanciación del procedimiento conforme a la regla 4.a, entonces ¿qué sentido tiene esta nueva previsión de notificación? y ¿por qué en este caso la comunicación procesal adopta la forma de notificación y no de requerimiento? Lo vemos a continuación.

    1. Diferencias entre el requerimiento al «tercer poseedor» de la regla 3.a y la notificación al «tercer poseedor» de la regla 5.a

      1. Destinatarios

        En el caso del requerimiento de la regla 3.a necesario para la admisión a trámite de la demanda, sin perjuicio de la posible subsanación supletoria por el Juez, el tercer poseedor destinatario del requerimiento no lo será el que sin haber intervenido en la constitución de la hipoteca adquiera el dominio de la finca(1) si, además de ello, no ha «acreditado al acreedor la adquisición» (cfr. regla 3.a). Es decir, además de haber adquirido el tercer poseedor debe haber comunicado y aún «acreditado» al acreedor su adquisición.

        En nuestra opinión, dada la presunción derivada del principio de legitimación y el principio de publicidad material del Registro debe entenderse como suficiente la inscripción del título de adquisición en el Registro de la Propiedad para dar por cumplido tal requisito de acreditación frente al acreedor, ya que la eficacia del Registro de la Propiedad se produce erga omnes.

        En contra se manifiesta, sin embargo, Rafael Gimeno-Bayón Cobos (2). A nuestro juicio, el acto de presentación de la demanda de ejecución, máxime en un procedimiento tan expeditivo como el judicial sumario del artículo 131 de la Ley Hipotecaria y que está basado en la fuerza de los pronunciamientos regístrales, impone al acreedor que ejercita la acción el deber de informarse cabalmente de la situación registral de la finca hipotecada y, desde luego, de un dato tan fundamental como es la determinación del titular registral del dominio, pues en el fondo es éste, como sujeto pasivo de la responsabilidad hipotecaria, el destinatario de la demanda y, por tanto, debe serlo también, sin necesidad de otra diligencia que la practicada al solicitar la inscripción, del requerimiento de pago previo a la iniciación del procedimiento.

        No obstante, aun habiéndose omitido el requisito de la inscripción le corresponde al acreedor el deber del previo requerimiento cuando el tercer poseedor le acredite por otros medios (por ejemplo, por exhibición del título público o privado correspondiente) su adquisición. Incluso, como vimos en el comentario de la regla 3.a, basta que el acreedor tenga conocimiento cierto de tal hecho, aunque no proceda de un acto de comunicación o acreditación realizado por el tercer poseedor, para que el deber de requerimiento de pago surja, de forma tal que su omisión genera vicio de nulidad de las actuaciones. Así lo entendió el Tribunal Constitucional en su Sentencia 148/1988, de 14 julio.

        Ahora bien, es posible que este tercer poseedor, siendo desconocido para el acreedor, haya inscrito su título en el período intermedio entre el inicial requerimiento de pago al deudor y la expedición de la certificación registral de la regla 4.a. Igualmente es posible que se trate -siguiendo la terminología de Roca Sastre(3)- de un «último tercer poseedor». Es decir, que el titular registral de la finca hipotecada al tiempo de realizar el requerimiento haya transmitido su dominio y el adquirente, a su vez, haya inscrito en el Registro de la Propiedad a tiempo de ser incluido en la certificación de la regla 4.a, con lo cual el inicial requerimiento hecho al tercer poseedor, adquirente del deudor o de otro titular posterior, no dispensa la notificación obligada al titular registral que lo es a la fecha de la certificación reclamada por el Juez conforme a la regla 5.a.

        Ahora bien, ningún otro titular dominical que no sea al tiempo titular registral debe ser considerado en cuanto a las notificaciones de la regla 5.a, a diferencia de lo que vimos al tratar del requerimiento de pago al tercer poseedor que debe extenderse también a los titulares no inscritos e, incluso, siendo adquirentes en virtud de documento privado. Así resulta del artículo 134 de la Ley Hipotecaria, según el cual: «Si antes de que el acreedor haga efectivo su derecho sobre la finca hipotecada pasare ésta a manos de un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos en la Secretaría, y el Juez lo acordará sin paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose con él las diligencias ulteriores, como subrogado en el lugar del deudor.» Por tanto, es imprescindible que el tercer poseedor, una vez iniciado el procedimiento, para ser tenido por tal a los efectos de su reconocimiento procesal ha de acreditar la inscripción de su título.

      2. Modalidad del acto de comunicación procesal

        Cabe interrogarse sobre el porqué de la diferencia que en cuanto a la naturaleza del acto de comunicación procesal existe entre la regla 3.a, que exige que el tercer poseedor sea «requerido de pago», y la regla 5.a, que sólo impone que el tercer poseedor sea «notificado».

        En principio no parece observarse diferencia entre la finalidad de este acto de comunicación procesal hecha al tercer poseedor que pueda estar justificada en la circunstancia de ser o no conocido con anterioridad a la expedición de la certificación registral. Guasp así lo entiende, por lo que considera que la aparente diferenciación entre requerimiento y notificación en este caso no lleva a ninguna consecuencia sustantiva diferente(4). Por tanto, el notificado en este caso debe entenderse que también es requerido de pago, pago que en definitiva, como veremos en seguida, podrá realizar en cualquier momento anterior al remate de la finca. Quizá la única diferencia práctica entre el requerimiento de la regla 3.a y la notificación al tercer poseedor de la regla 5.a estribe en la imputación del pago de costas, que en el caso de la regla 3.a corresponden al acreedor, cuando ha omitido el requerimiento notarial previo, y en el caso de la regla 5.a corresponden al titular registral, siempre que las costas se hayan incluido en la cláusula de constitución de la hipoteca y hasta el límite de cuantía que se haya pactado.

    2. Lugar y forma en que se ha de practicar la notificación

      El lugar al que se debe dirigir la notificación al tercer poseedor conforme a la regla 5.a es el mismo domicilio establecido conforme al artículo 130 de la Ley Hipotecaria en la escritura de constitución de la hipoteca como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones. Esto es lo que resulta directamente del párrafo 1.° de la regla 5.a al remitirse a la regla 3.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria («se notificará... la existencia del procedimiento en el lugar prevenido en la regla tercera de este artículo»).

      Por tanto, acudiendo a la norma remitida, el domicilio a que se han de dirigir las notificaciones puede ser tanto el inicialmente señalado por el deudor constituyente de la hipoteca, como aquel otro que hubiese fijado el adquirente del dominio siempre que hubiese cumplido las exigencias que en orden a ello establece el artículo 130 de la Ley Hipotecaria (acta notarial, extensión de nota marginal en el Registro y comunicación o conformidad del acreedor, según los casos).

      Por lo demás, la remisión también se ha de entender hecha al orden de las personas que pueden recibir la notificación y a la forma personal en que se ha de practicar («bien personalmente si se encontrare en él el deudor o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependientes mayores de catorce años que se hallaren en la habitación del que hubiere de ser requerido y si no se encontrare a nadie en ella, al portero, o al vecino más próximo que fuere habido»). Por tanto, no resulta admisible, como se dijo más ampliamente en los comentarios a la regla 3.a, la utilización como vehículo de notificación del correo certificado con acuse de recibo, pero sí la notificación por edictos en los casos excepcionales de que el domicilio señalado resulte falso o erróneo.

      Se ha planteado la posible inconstitucionalidad de las reglas 3.a y 5.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria alegando que la notificación al domicilio pactado o convencional y no en el domicilio real del titular del dominio es causante de indefensión y, en consecuencia, vulnera el artículo 24 de la Constitución Española. El Tribunal Supremo, sin embargo, lo ha rechazado en su Sentencia de 23 octubre 1992(5), en razón a que no puede considerarse que el seguimiento de dicha regla 5.a suponga un desconocimiento de la titularidad efectiva y provoque la indefensión, por vulneración del artículo 24 de la Constitución Española, ya que no es posible que se dé ese riesgo de indefensión o perjuicio, cuando la propia Ley Hipotecaria tiene...

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