Artículo 123
| Autor | Miguel González Laguna, Antonio Manzano Solano |
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HIPOTECA SOLIDARIA SOBREVENIDA
El artículo 119 de la Ley Hipotecaria dicta una regla de prohibición de la hipoteca solidaria. El artículo 123 recoge un supuesto de hipoteca solidaria sobrevenida legalmente con posterioridad a la constitución.
El artículo 119 de la Ley Hipotecaria responde a una idea básica: la prohibición de hipotecas solidarias, imponiendo la distribución de responsabilidad entre las varias fincas hipotecadas, evitando que todas respondan por el todo (solidaridad), tratando que quede un margen del valor en cambio de las mismas que pueda ser ofrecido como garantía de nuevos créditos, con el objetivo final de fomentar el crédito territorial(1).
El artículo 123 de la Ley Hipotecaria supone una excepción a la regla de distribución de responsabilidad cuando se producen, con posterioridad a la constitución de la hipoteca, determinadas alteraciones o modificaciones cuantitativas en las fincas hipotecadas. La aparición, como resultado de las mismas, de nuevas entidades registrales determina -o puede determinar, según veremos- la extensión de la hipoteca en su totalidad a las nuevas fincas, dando lugar al nacimiento de una hipoteca solidaria.
Las razones iniciales de fondo a la posibilidad de nacimiento sobrevenido de una hipoteca solidaria hay que buscarlas en el choque entre los derechos del hipotecante o tercer poseedor de las fincas gravadas a realizar modificaciones cualitativas y cuantitativas en las mismas, de una parte; y, de otra, los derechos del acreedor o cesionario del crédito hipotecario a mantener íntegra su garantía sobre todos los bienes hipotecados en aplicación del principio de indivisibilidad que, en el caso del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, que ahora comentamos, cede ante los principios de especialidad, determinación y distribución.
La especialidad registral, en materia de hipotecas, se hace efectiva a través de un proceso -la determinación hipotecaria y la distribución de responsabilidad- que trata de buscar la plena seguridad jurídica y que tiene como trasfondo económico y social un justo equilibrio entre la deuda, su garantía y los intereses de terceros.
Ese equilibrio supone, en el fondo, que la forma jurídica debe correr paralela a la realidad económica y social que la justifica. Cuando el equilibrio se rompe, en nuestro caso por la aparición de un nuevo concepto de finca, que exige operar reiteradamente en su entidad física y que determina profundas transformaciones en su estimación económica, observamos que la norma jurídica o jurídico-hipotecaria se ve claramente desbordada por esa realidad.
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NUEVAS REALIDADES ECONÓMICAS, ARQUITECTÓNICAS Y JURÍDICAS DE LAS FINCAS
El problema jurídico es, fundamentalmente, el reflejo de la realidad económica. Como dice Rafael Arnaiz Eguren (2), la vieja concepción de la accesión del vuelo al suelo, que parte de la base del mayor valor de este último, pierde significación ante el costo económico y la permanencia de las edificaciones; lo que realmente se contempla como objeto de tráfico es algo más que el suelo: la unidad urbana terminada que se desvincula claramente en muchas ocasiones de la superficie sobre la que se asienta. El objeto del Derecho se concibe más como un espacio cúbico edificado o edificable que como un trozo de superficie, objeto de profundas modificaciones físicas y jurídicas hasta que es susceptible de edificación, surgiendo una serie de elementos, atribuibles unos a un titular individualizado y otros cuya atribución debe realizarse en régimen de comunidad.
Ante estas nuevas realidades jurídicas y económicas, la aplicación de los principios básicos de la hipoteca reclama, a veces, modalidades que vengan a satisfacer el moderno tráfico jurídico y sus complejos intereses en juego. Pensemos, por vía de ejemplo, el supuesto, tan habitual, en que se opera con una o varias fincas ya hipotecadas que son objeto de profundas modificaciones físicas -agrupaciones, segregaciones, nuevas agrupaciones, declaraciones de obra nueva, nuevos edificios o locales con régimen específico, etc.
La fácil declaración, general en la doctrina a la vista del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, de que para el primitivo acreedor o acreedores esas modificaciones es como si no se hubiesen producido, choca ante una compleja realidad jurídica y económica que desborda totalmente la norma, pensada, principalmente, para los casos de hipoteca de predios rústicos que, aunque sean objeto de modificaciones hipotecarias, mantienen íntegra su realidad física esencial y, por tanto, sin grandes alteraciones, su valor económico(3).
En cambio, en el caso del ejemplo, que puede ser el de cualquier conjunto inmobiliario, se produce un claro desequilibrio que favorece a los primitivos acreedores hipotecarios, en perjuicio del crédito.
La Carta de Roma, conclusiones del V Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en la capital italiana en noviembre de 1982, declara en su punto 14 que «para evitar la exigencia de garantías desorbitadas respecto al importe de los préstamos, debe procurarse la valoración objetiva de los bienes, que conceda a los prestamistas la confianza necesaria e incremente, en consecuencia, la capacidad de crédito del deudor en beneficio de éste y de la sociedad (Declaración II, «Aspectos financieros del derecho real de hipoteca»)(4).
Los sistemas hipotecarios encuentran su razón de ser en la utilidad efectiva que prestan a la economía y a la sociedad del país y, por tanto, sus principios básicos deben atemperarse a las condiciones económicas y sociales del momento(5).
Aunque el artículo 123 de la Ley Hipotecaria se refiere únicamente al supuesto de división de finca hipotecada, entendemos que un estudio más generalizado del comportamiento de los principios básicos tradicionales de la hipoteca ante las alteraciones materiales en las fincas objeto del gravamen, reclama atender también a los demás casos de modificación de entidades hipotecarias: agrupación, agregación y segregación.
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AGRUPACIÓN Y AGREGACIÓN DE FINCAS HIPOTECADAS
La agrupación de fincas es un negocio jurídico unilateral, por el que el titular o titulares de dos o más fincas inscritas las reúnen, formando una sola, con unidad física o jurídica, la cual se inscribe con número diferente (art. 45, último párrafo, R. H.).
Como variante de este negocio existe el de agregación, por el cual puede incorporarse a una finca inscrita, sin alterar su numeración, otra u otras fincas o partes de fincas inscritas, siempre que la extensión de éstas no exceda del quinto de la superficie de la finca a la que se agregan (art. 48 R. H.).
Respecto a estos negocios nos interesa ahora destacar:
- Que es la voluntad del propietario o propietarios la única que decide la agrupación o agregación. Carretero García(6) pone de relieve cómo la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los casos de modificación de entidades hipotecarias conectados con actos dispositivos posteriores, suele centrarse en estos últimos. Sin embargo, es necesario distinguir netamente entre la modificación registral de la finca -negocio jurídico unilateral en el que no hay más interesado que el que la realiza y formaliza- y el acto dispositivo que puede seguirla, como la venta, venta con hipoteca en garantía del precio aplazado, títulos de cesación de comunidad, etc. -negocio jurídico bilateral o plurilateral, con varios interesados(7).
- Que, en consecuencia, no es precisa la intervención de los titulares de derechos reales sobre las fincas de origen, quienes no pueden impedir la agrupación o agregación, si bien éstas dejan intactos sus derechos, afecciones o gravámenes.
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Régimen legal
En el orden sustantivo, el artículo 110.1 de la Ley Hipotecaria excluye la extensión de la hipoteca a las mejoras que consistan en «agregación de terrenos, excepto por accesión natural»(8).
En el aspecto tabular estas operaciones se regulan por los artículos 45, para la agrupación, y 48, para la agregación, del Reglamento Hipotecario, que fueron nuevamente redactados por el Real Decreto de 12 noviembre 1982. La novedad consiste en la posibilidad de agrupar fincas de distintos propietarios y la de agregar a una finca otra u otras, y no sólo partes de finca(9).
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Derecho extranjero (10)
En Derecho alemán se distingue entre:
- Adscripción, cuando se une una finca, llamada integrante, a otra finca, llamada principal: las cargas de ésta se extienden a la primera, pero no a la inversa.
- Reunión de varias fincas en una sola, en cuyo caso, los gravámenes que individualmente les afecten no se extienden o comunican a la finca total unificada.
En Derecho suizo, la reunión en un solo inmueble de varias fincas pertenecientes a un mismo propietario no puede llevarse al Registro si existen garantías inmobiliarias o cargas territoriales anteriores, salvo que los acreedores consientan la reunión o unificación.
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Doctrina
Roca Sastre(11) se limita a decirnos que siempre constituyen un foco de problemas -que, por cierto, no enumera- las agrupaciones de fincas gravadas, aconsejando la descripción en el folio de la finca agrupada de todas las parcelas de origen, evitando con ello, a su juicio, «dar la impresión de que con estos gravámenes quedan contaminadas todas las fincas componentes de la única finca resultante de la agrupación».
El mismo Roca (12), después de destacar que la hipoteca continúa gravando incólume sobre la finca originariamente hipotecada, sin extenderse a las demás agrupadas o agregadas, añade que «como la agrupación no afecta para nada al derecho del acreedor hipotecario, de ahí que, si éste procede a la ejecución y se enajena forzosamente la finca hipotecada que se agrupó, entonces se producirá una desagrupación de la misma» (13).
De la Rica y Arenal (14) contempla el caso del acreedor hipotecario sobre finca que, posteriormente a la hipoteca, se agrupa. Ejecutada y vendida la finca gravada, surge del Registro la dificultad para inscribirla, al tratarse de una finca que no existe registralmente, pues ha...
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