Artículo 114

AutorFrancisco Javier Gómez Galligo

Uno de los principios básicos del sistema hipotecario es el principio de especialidad, que exige la individualización de la finca y la exacta determinación de los derechos inscritos. En concreto, la especialidad registra(1) ofrece tres manifestaciones: en su aspecto material, exige una precisa concreción de la naturaleza, contenido y título constitutivo de los derechos inscritos; en su aspecto formal, exige la llevanza del sistema registral a través de la técnica del folio real, y en su aspecto procedimental, la fijación del rango de los derechos inscritos por razón de su prioridad registral.

En la propia Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria de 8 febrero 1861 se pone de manifiesto que el principio de especialidad trata de combatir las hipotecas generales y tácitas hasta entonces existentes, y que generaban incertidumbre e inseguridad en la contratación:

No podía subsistir la hipoteca general y tácita que hoy reconocen nuestras leyes; su indeterminación, su eventualidad y su falta de inscripción la hacen incompatibles con las dos bases que como fundamentales del sistema hipotecario ha adoptado la Comisión: la especialidad y la publicidad (...). Estas hipotecas ocultas son el vicio más radical del sistema hoy vigente, y es necesario que desaparezcan (...)

(2).

No sólo fue la legislación hipotecaria la que procuró imponer este principio. Los diversos proyectos de Código civil así lo pretendieron. Con ello se logró algo que hoy en día puede parecer elemental y es que cada inmueble tenga una responsabilidad concreta que pueda ser conocida por el adquirente. Hasta entonces no sólo existían gravámenes no publicados, sino que además afectaban a la totalidad del patrimonio del deudor; y no existía limitación a la reclamación del titular, a salvo la derivada de la prescripción de la acción.

Así lo destacaba ya en 1852 Luzuriaga, que ponía de manifiesto no sólo el peligro de que frente al adquirente se invocase un título de propiedad desconocido, sino la falta de concreción de la responsabilidad afectante a la finca adquirida:

Aunque se prescinda del peligro de que sobrevenga un comprador desconocido, es imposible estar seguro de que no se presente un censualista que reclame un capital más o menos grande con sus 29 anualidades de intereses

(3).

La especialidad registral impuso no sólo que lo no inscrito no perjudicara a terceros, sino la limitación de la responsabilidad de la finca, de manera que sólo perjudiquen a terceros las cargas inscritas, y con un límite de reclamación posible derivada.de tales cargas.

De ahí la relación esencial existente entre los artículos 12(4) y 13(5) de la Ley Hipotecaria, con los artículos más específicos que desarrollan este principio. Así, en sede de hipotecas la especialidad proclamada en los artículos 12 y 13 tiene su concreción en los artículos 114 (objeto de estos comentarios), 115, 119, 146 y 147, y en materia de censos en los artículos 116 y 148.

En efecto, el principio de especialidad o determinación en sede hipotecaria impone que la hipoteca se inscriba en el Registro individualizando todos sus elementos: objeto (finca o derecho gravado), sujetos (hipotecante, deudor y acreedor hipotecario) y crédito garantizado, incluyendo principal, intereses y costas.

  1. FINCAS HIPOTECADAS

    En caso de que sean varias las fincas hipotecadas, nuestro sistema registral exige la distribución entre ellas de la responsabilidad hipotecaria, rechazando las hipotecas solidarias. La distribución es imperativa y así la Ley Hipotecaria exige que «cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder» (art. 119 L. H.) y «no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder» (art. 216.1 R. H.).

    La distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas favorece el crédito territorial, pues evita gravar excesivamente las fincas. Además, en nuestro Derecho, la regla en materia de obligaciones es la mancomunidad y la solidaridad la excepción (art. 1.137 Ce).

    Pero el fundamento último radica en el principio de especialidad: en nuestro Derecho no caben las hipotecas solidarias, que generan clandestinidad, inseguridad e imprecisión, y dificultan el tráfico jurídico en cuanto impiden que los terceros adquirentes puedan descontar del precio de la compra el importe de la responsabilidad.

    La distribución entre fincas exigida por el principio de especialidad se realiza por acuerdo entre los interesados, «en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas» (art. 216.2 R. H.). En su defecto, se hace por mandato judicial obtenido en el juicio ordinario correspondiente. En la hipoteca unilateral (art. 141 L. H.) y en la que garantiza títulos endosables o al portador (art. 154 L. H.), la distribución la realiza el hipotecante por sí solo.

    La regla de distribuir la responsabilidad tiene, no obstante, excepciones:

    1. Según el artículo 217 del Reglamento Hipotecario:

      Si se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución.

      Aquí no hay varias fincas, sino una sola, sobre la que recaen las cuotas o derechos reales gravados con una sola hipoteca. En cambio, si cada cotitular hipoteca su derecho por separado, sí es necesaria la distribución, porque surgen tantas hipotecas como derechos hipotecados.

    2. Cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos propietarios, conforme a lo establecido en el artículo 396 del Código civil, «podrán acordar los dueños de aquéllos la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos» (art. 218.1 R. H.). En este caso, la hipoteca grava fincas independientes (los pisos) sin distribuir la responsabilidad hipotecaria, obligando al acreedor a dirigir su acción contra todo el edificio.

    3. Si una finca se divide en dos o más, sólo se distribuye entre ellas el crédito hipotecario si lo pactan acreedor y deudor; en otro caso, el acreedor puede repetir por toda la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas o contra todas a la vez (art. 123 L. H.). La distribución sólo opera en la constitución de la hipoteca; la ulterior división de la finca no la impone, pues la hipoteca constituida es indivisible.

  2. PRINCIPAL

    Otra manifestación importante del principio de especialidad, en materia de hipotecas, es que el Registro debe publicar el importe de la obligación principal y de las cantidades aseguradas por otros conceptos. La determinación debe extenderse, por tanto, a principal, intereses remuneratorios y de demora, y a las costas y gastos.

    Así lo establece, con carácter general -como hemos visto-, el artículo 12 de la Ley Hipotecaria:

    Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado.

    La aplicación del principio de especialidad al crédito garantizado exige determinar la cantidad debida por el principal de la obligación asegurada. Ésta puede ser de cualquier clase (arts. 1.861 C. c. y 105 L. H.); pero siempre -incluso cuando no sea dineraria la obligación asegurada- deberá determinarse la suma de dinero en que se resarcirá el actor en caso de incumplimiento, cuyo importe debe reflejarse en la inscripción de la hipoteca (no sólo para que pueda afectar a terceros, sino para la propia existencia de la hipoteca inter partes).

    Esta determinación se hace de distinta manera según la naturaleza de la obligación asegurada:

    1. En las deudas de dinero, el crédito garantizado por la hipoteca es el mismo importe de la obligación asegurada, que «deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España» (art. 219.1.° R. H.). La Ley 46/1998, de 17 diciembre, sobre introducción del euro, establece que el euro sucede sin solución de continuidad y de modo íntegro a la peseta como moneda del sistema monetario nacional. No obstante, permite como regla general que la peseta pueda continuar siendo utilizada como unidad de cuenta del sistema monetario en todo instrumento jurídico hasta el 31 diciembre del año 2001. Durante el período transitorio los nuevos instrumentos jurídicos podrán expresarse tanto en la unidad de cuenta peseta como en la unidad de cuenta euro, siempre que en este último caso en las relaciones de derecho privado exista acuerdo de las partes.

    2. Cuando la obligación asegurada no sea pecuniaria, su incumplimiento se traduce en una cantidad de dinero, cuyo pago garantiza la hipoteca. Por tanto, ésta asegura una deuda de valor, en que el dinero es el equivalente, compensatorio o indemnizatorio, de los bienes o servicios en que la obligación consistía y que el acreedor no ha percibido. En estos casos la hipoteca es de seguridad, debiendo fijarse una cantidad máxima hasta la cual puede ascender el montante de que responde la finca hipotecada, que se fijará, en el momento de la ejecución, por medios extrahipotecarios.

    3. Del mismo modo, en todos los demás casos en que la hipoteca asegure una obligación indeterminada en su existencia o cuantía, es preciso determinar la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada. Así sucede en las hipotecas de máximo, como son las que garantizan cuentas corrientes de crédito o contratos de apertura de crédito, en las hipotecas en garantía de obligaciones futuras y en algunas hipotecas legales. Dentro de las hipotecas de máximo están también las hipotecas en...

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