Artículo 110
| Autor | Juan Manuel Llopis Giner |
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INTRODUCCIÓN
El precepto que se comenta es un desarrollo del artículo 109 de la Ley Hipotecaria, pero no debe confundir su redacción literal: los criterios reguladores de la extensión objetiva de la hipoteca deben ser interpretados sistemáticamente.
Una de las cuestiones que primeramente se debe plantear es el carácter de la norma, es decir, su naturaleza imperativa o, por el contrario, dispositiva. Considero que el precepto tiene un sentido eminentemente positivo, en cuanto que se ocupa principalmente de aquellos elementos que deben ser incluidos dentro de la extensión objetiva: las mejoras, las accesiones naturales o las indemnizaciones, y tan sólo se fijan dos elementos que deben ser excluidos: la agregación de terrenos y la construcción de nuevos edificios; por lo que el artículo 110 de la Ley Hipotecaria en cuanto que establece la extensión natural o automática a determinados elementos debe considerarse de carácter imperativo, mientras que en aquello que se excluye puede ser de naturaleza dispositiva, admitiéndose, por tanto, el pacto.
El legislador, sobre los elementos excluidos de la extensión, no ha querido determinar su vinculación de forma imperativa, sino que simplemente los ha dejado fuera de la extensión natural, y no habiendo norma en concreto que los regule, no hay prohibición para el ejercicio de la autonomía privada.
A esta conclusión puede llegarse por las siguientes razones: 1 .
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Histórica: la extensión objetiva hasta la reforma de la Ley Hipotecaria de 1909 tenía un carácter imperativo y así se entendía respecto de los elementos incluidos de forma automática en el objeto de la hipoteca. 2.a) Razones de seguridad jurídica y protección de terceros: la extensión automática o legal facilita el conocimiento de aquellos bienes que se consideran incluidos en la hipoteca. 3.a) Porque los elementos excluidos, como luego se estudiará, obedecen a reglas que con carácter excepcional establece el legislador, por lo que el pacto contrario supone en realidad acomodar la situación a la regulación general sobre la materia.
La Resolución de 23 octubre 1987 distinguía los posibles efectos de la extensión conforme a lo previsto por los artículos 110.1 y 112 de la Ley, y así diferenciaba entre: 1) Sin pacto, la hipoteca se extiende a la elevación de edificios, pero no a la nueva construcción de edificios. 2) Con pacto, se extiende incluso a las nuevas construcciones. 3) Pero haya o no pacto, cuando la finca pasare a manos de un tercer poseedor, la hipoteca no se extiende ni a las mejoras, ni a la elevación de edificios, ni a la nueva edificación, cuando han sido costeadas por el nuevo dueño. Aun admitiendo la certeza de lo dicho, sin embargo, es más conveniente seguir la guía que brinda el propio articulado
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LAS MEJORAS
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La elevación de edificios: extensión automática
En el comentario del artículo 109 de la Ley se examinó el concepto de mejoras utilizado por el legislador y muy especialmente aquellas a las que el legislador integra en materia de extensión objetiva, por tanto, a él me remito. En el presente apartado se estudiará, por sus caracteres especiales, el concepto de elevación de edificios.
Se ha dicho que la hipoteca se extiende de forma automática a la elevación de edificios, pero esta afirmación no puede ser considerada de forma absoluta. Así, Blasco incide en el tema y tras diferenciar diversos supuestos que serán estudiados posteriormente, afirma: «La hipoteca no se extiende automáticamente a cualquier elevación de los edificios hipotecados, sino sólo a aquellas elevaciones que no conformen, como dicen Galindo y Escosura, una entidad distinta e independiente» (1) Es interesante a este respecto la doctrina sustentada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 15 febrero 1997 que no admitió la extensión de la hipoteca a los pisos superiores levantados sobre el bajo del edificio, pues todos los elementos gozaban de ser autónomos, independientes y suficientemente individualizados.
Se debe primero examinar los diversos casos en que puedan darse en materia de elevación sobre finca hipotecada, para de ahí concluir las consecuencias jurídicas que se derivan de cada uno de ellos.
El primer supuesto es el de elevación sobre un edificio que se ha construido posteriormente a la constitución de la hipoteca y no hay pacto extensivo referente a las nuevas construcciones. En este caso la hipoteca no se extiende a la elevación realizada, como tampoco se extiende a la nueva edificación.
El segundo supuesto tiene lugar cuando se ha construido sobre un edificio, que se ha constituido en propiedad horizontal y la hipoteca, que inicialmente lo gravaba en su totalidad, posteriormente se ha distribuido entre los diversos elementos privativos, distribución que además se ha realizado antes de la elevación. En este caso no existe una extensión automática de la hipoteca, en cuanto que lo construido, como fruto de la elevación, va a ser otro elemento independiente de la propiedad horizontal. También es posible que esta elevación no dé como resultado la existencia de otro elemento en la propiedad horizontal, sino que se considere como elemento anejo de lo ya construido -piénsese en una buhardilla, o en un trastero, etc.-, y en este caso la hipoteca alcanzaría la elevación efectuada, al no ser un elemento independiente y diferenciado.
El tercer supuesto es el de la elevación sobre un edificio que estaba gravado con una hipoteca, y esta elevación la realiza un tercero debidamente autorizado. A ella no se extiende la hipoteca «porque, aunque parece que se trate de una mejora, los pisos pertenecen a los hipotecantes»(2). En este caso deberá diferenciarse, a mi juicio, entre lo que es elevación y derecho de elevación, y el diferente juego legal que se plantea en cada uno de estos supuestos.
El derecho de elevación está configurado como un derecho real en cosa ajena, así lo indica el propio artículo 16 del Reglamento Hipotecario por el que se regula la materia diciendo que consiste en «levantar nuevas construcciones sobre el vuelo o efectuarla bajo el suelo de fundos ajenos»; por consiguiente, lo que es derecho de vuelo, debidamente constituido, deberá estar siempre a favor de un tercero, quien lo habrá o no inscrito, y producirá sus consecuencias respecto de las hipotecas, pero ya no sobre la aplicación de la extensión objetiva, sino en el juego propio de la preferencia entre derechos inscritos.
La elevación a la que se refiere el artículo 110.1 de la Ley Hipotecaria es una mejora introducida por el propietario en el edificio hipotecado que lo hace suyo en virtud de lo que es propiamente extensión de la propiedad, y que aparece regulado por el artículo 350 del Código civil, cuando afirma que «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan...».
Así considerado se podría realizar una delimitación del concepto de elevación y fundarlo en los siguientes elementos:
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La elevación a la que hace referencia el artículo 110 de la Ley es la expresión del propio dominio, y solamente tendrá lugar cuando sea el propio titular quien la realice. En este sentido debe interpretarse la expresión del propio artículo cuando dice: «Siempre que correspondan al propietario.»
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La elevación del edificio debe considerarse como una mejora efectuada por el propietario de la finca, y siempre posterior a la constitución de la hipoteca, en cuanto que si fuese anterior entonces habría sido hipotecada dentro del objeto que sirve de garantía, y no como efecto de la extensión objetiva. Ello no obsta para que deba aconsejarse que en la escritura de hipoteca, si no se ha hecho antes, deba constar correctamente la descripción total del inmueble que se va a hipotecar, y que en dicha descripción figuren con el mayor detalle posible los distintos elementos que componen en su integridad el inmueble y que a él se han unido o incorporado.
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El término elevación no debe interpretarse en un sentido restringido o limitado, es decir, de forma literal, sino más bien debe buscarse un sentido amplio en el que se comprenda también todas aquellas construcciones o mejoras efectuadas en el subsuelo, lo que también se denomina «subedificación». Puede pensarse que en ocasiones las obras no se efectúan sobre el vuelo del edificio, sino que se amplía éste, por ejemplo, al construir un garaje subterráneo.
El fundamento de la aplicación de la extensión objetiva automática de la hipoteca es el mismo en el caso de la subedifícación que en el de la elevación, y, por tanto, se aplicará lo dispuesto en el artículo 110.1 de la Ley Hipotecaria.
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Otro de los puntos que debe plantearse es la posibilidad de pacto entre las partes excluyendo la extensión legal de la hipoteca. No parece existir ninguna duda al afirmar que no podrá pactarse en el caso de la elevación del edificio, de forma que el artículo 110 de la Ley Hipotecaria es en este caso una norma de carácter imperativo; sin embargo, no sucede lo mismo en el caso de la subedificación. Me inclino, no obstante, por la posición de no admitir el pacto de extensión en este punto, puesto que deben equipararse los casos de elevación y de obras en el subsuelo y además porque se trata de mejoras en el inmueble hipotecado, que se producen por incorporación de determinados bienes al objeto principal y que permanecen unidos a él de forma que no pueden separarse sin quebrantamiento «de la materia o deterioro del objeto». Dichas mejoras forman parte integrante de dicho inmueble y no son un elemento independiente del mismo.
El derecho a elevar o a subedificar no forma parte del artículo 110 de la Ley Hipotecaria, sino que es, como se ha dicho, un derecho sobre cosa ajena que requerirá la existencia de un tercero, y si se lo reservase el propietario como derecho independiente del de la propiedad, solamente podrá hacerlo bajo la condición de la enajenación a un tercero de algún elemento de la propiedad horizontal para que pueda...
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