Artículo 1.568
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Consideraciones generales
Los dos últimos artículos (1.101 y 1.124) a que se remite en su caso el 1.568 no se citaban en las primeras ediciones del Código, y sí, ya, en la última edición oficial.
Inexplicablemente hay todavía comentaristas que en recientes publicaciones no tienen en cuenta la actual redacción del artículo 1.568 y siguen comentando el precepto con la redacción primitiva, que es desde luego oscura e incongruente1.
Y no es que con la redacción definitiva sea el precepto un modelo digno de alabanza. Lejos de ello ha merecido una crítica adversa, porque, como dice García Goyena2 comentando el artículo 1.499 del Proyecto de 1851, precedente del 1.568 del actual Código, tal norma -es una consecuencia o aplicación de las reglas generales a que se refiere, y por esto ha sido suprimido en algunos Códigos; el arriendo se resuelve y extingue como las demás obligaciones-.
En este artículo 1.568 se contemplan dos hipótesis distintas: pérdida de la cosa arrendada e incumplimiento de obligaciones.
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Pérdida de la cosa arrendada
Puede ser material o jurídica, total o parcial.
Pérdida material cuando se destruye físicamente, de suerte que no admita reparación, sino reconstrucción.
Pérdida jurídica cuando, aun subsistiendo físicamente la cosa, no puede ésta ser utilizada por el arrendatario en virtud de la aplicación de normas jurídicas imperativas que prohiban la utilización de la cosa para el destino pactado o el que se infiera de la naturaleza de la misma según costumbre de la tierra. Tal sería la hipótesis de expropiación de la cosa.
Total o parcial según que afecte a la totalidad o parte de ella.
La apreciación de la existencia de cualquiera de las modalidades de pérdida será cuestión que habrá de relacionarse en todo caso con la función económica que el arriendo está llamado a cumplir y que en algún caso puede ofrecer dificultades de interpretación.
No hay duda, por supuesto, en caso de pérdida total. El mismo artículo 1.261 proclama que no hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: -2.º Objeto cierto que sea materia de contrato-, precepto que da lugar a la inexistencia del contrato cuando al celebrarlo falta este requisito esencial, pero que en los de trato sucesivo sobre un objeto cierto ha de provocar su extinción cuando éste desaparezca.
Por su parte, el artículo 1.182 dispone que:
-Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.-
Y el 1.183 que:
-Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096-3
Precepto que tiene una aplicación práctica en la regla del artículo 1.563. Nos remitimos al comentario a los respectivos preceptos.
Al perecer por caso fortuito la cosa arrendada, el contrato queda resuelto de pleno derecho, por ser éste el objeto esencial para su existencia, conforme a lo establecido en el artículo 1.568, en relación con los 1.136 y 1.261 del Código civil (S. T. S. de 3 marzo 1951).
Que sea por caso fortuito o por culpa de una de las partes no influye en la solución: en todos estos casos se produce la extinción del contrato. Sí influirá, en cambio, la causa de la pérdida en otra consecuencia: en la indemnización de daños y perjuicios que no siendo por caso fortuito o fuerza mayor el culpable habrá de satisfacer a la otra parte.
Mayores dudas puede ofrecer en el caso concreto, y según las circunstancias que concurran, la hipótesis de pérdida jurídica total o parcial, y la de pérdida física parcial.
Así, la expropiación forzosa de la finca arrendada por causa de utilidad pública lleva como consecuencia necesaria la extinción del contrato de arrendamiento (S. T. S. de 2 enero 1956).
Tal extinción la proclama de modo expreso el artículo 52 del Reglamento de 26 abril 1957 para la ejecución de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 diciembre 1954, conforme al cual:
-1. La expropiación forzosa produce la extinción de los arrendamientos y de cualesquiera otros derechos relativos a la posesión y ocupación de los bienes expropiados.
2. La ocupación administrativa de la cosa expropiada sólo podrá realizarse cuando los titulares de los derechos hayan percibido la indemnización que pudiera corresponderles en aplicación del Capítulo III del Título II de la ley, o consignada en la Caja General de Depósitos en los supuestos previstos en el artículo 51.-
Tal será la regla general. Pero habrá que entender que no se produce la extinción, pese a la generalidad de la norma expuesta cuando la privación de derechos inherentes a la expropiación sea compatible con la continuidad del contrato arrendaticio entre sus primitivas partes. Así resulta implícitamente del artículo 44 del citado Reglamento, conforme al cual:
-La indemnización prevista a favor de arrendatarios de fincas por el artículo 44 de la ley procederá exclusivamente cuando la expropiación lleve consigo la privación definitiva del uso y disfrute de la finca por el titular arrendaticio, pero no cuando la privación de derechos inherentes a la expropiación sea compatible con la continuidad del contrato arrendaticio entre sus primitivas partes, en cuyo caso la indemnización a los arrendatarios será la determinada para las ocupaciones temporales, sin perjuicio de la posible aplicación en cualquier hipótesis de lo determinado en los párrafos 1 y 3 del artículo 43 de la ley.-
La extinción se producirá aunque afecte la expropiación a arrendamientos inscritos. Si la inscripción registral, aunque sea del dominio, no obstaculiza la expropiación, con mayor razón habrán de operar los efectos de esta expropiación cuando lo inscrito sea un arrendamiento.
Producida la expropiación, la Administración o Entidad expropiante hará efectivo al arrendatario, previa fijación por el Jurado de Expropiación, la indemnización que corresponda, salvo que haya acuerdo.
Para fijar esta indemnización se pueden seguir diversos criterios, cuya adopción estará en función de la clase de bien arrendado y de las circunstancias que concurran en cada caso. El artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa en términos generales ordena que se aplicarán -para determinar su cuantía las normas de la legislación de arrendamientos-.
La remisión es ya lo suficientemente amplia para permitir una gran libertad de apreciación. Pero todavía más claramente, según hemos visto, el artículo 44 del Reglamento permite -la aplicación en cualquier hipótesis de lo determinado en los párrafos 1 y 3 del artículo 43 de la ley-.
En estos párrafos se permite que la tasación se pueda llevar a cabo aplicando los criterios estimativos que se juzguen más adecuados cuando por aplicación de las normas de tasación establecidas en la ley resulte un valor notoriamente inferior o superior al valor real de los bienes, partiendo de los criterios legales y razonando las rectificaciones introducidas.
El párrafo 2 del artículo 43 de la ley ordena que se siga este criterio amplio de libertad en los casos de expropiación de bienes muebles que no tengan criterio particular de valoración señalado por leyes especiales.
Este mismo criterio amplio de utilización de los criterios estimativos que se juzguen más adecuados se seguirá para los arrendamientos de inmuebles sujetos al Código civil.
En la práctica, los Jurados de Expropiación suelen utilizar el criterio estimativo amplio que permite el artículo 43.1, tanto para los arrendamientos sujetos al Código civil como para los sujetos a la legislación especial, si bien cuando se trata de locales de negocio se tienen en cuenta ciertas reglas que luego examinaremos al estudiar la cuestión en los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, algunas de las cuales pueden ser tenidas en cuenta en los arrendamientos de industria sujetos al Código civil.
Véase, además, cuanto exponemos sobre la expropiación forzosa en el epígrafe en que examinamos la pérdida en los arrendamientos urbanos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En caso de requisa, la cuestión hace tránsito a lo previsto en el artículo 1.560, párrafo 2.º, del que ya nos ocupamos al comentar este artículo. Conviene advertir, no obstante, que, conforme a lo dispuesto en el artículo 105.3 de la Ley de Expropiación Forzosa, -no será indemnizable la prestación de alojamiento, tanto en casas particulares, como en edificios públicos, de las fuerzas de los Ejércitos de Tierra, Mar y Aire y demás personas afectas a los mismos-.
En caso de pérdida parcial ya decíamos antes que el efecto dependerá en atención a la función económica del arriendo, de las posibilidades que el resto ofrezca para proporcionar al arrendatario la utilidad buscada al celebrar el contrato. Si no existe esa posibilidad, se considerará extinguido. En otro caso parece debe producirse una rebaja proporcional en la renta aplicando por analogía el principio que inspira el artículo 1.575. Si por pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevisibles se permite la rebaja de renta, con mayor razón se admitirá cuando la pérdida sea no ya de los frutos, sino de parte de la finca que los produzca, o en términos generales de parte del bien arrendado que disminuye la utilidad querida con el contrato en vistas a la cual se pactó una determinada renta. Al disminuirse la utilidad que ahora puede percibir el arrendatario debe disminuirse también y en proporción la renta. Este mismo principio inspira la solución del artículo 1.558 ya estudiada cuando a propósito de obras necesarias en la cosa arrendada que duren más de cuarenta días ordena el párrafo 2.º de dicho artículo, que -debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de finca de que el arrendatario se vea privado-. Es evidente que en el caso que contemplamos deberá llegarse a igual solución y también puede...
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