Artículo 1.565
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Extinción del contrato por transcurso del tiempo pactado
Se establece de un modo automático en el artículo 1.565, es decir, sin necesidad de que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de dar por extinguido el contrato requiriéndole a mayor abundamiento al desalojo de la finca o a la entrega de la cosa arrendada, o en otros términos, siguiendo la terminología de la época de publicación del Código civil, -sin necesidad de requerimiento-.
Se aparta el Código de ciertos antecedentes legislativos1 de los que tuvo reflejo en el artículo 1.562, número 2.º, de la Ley de Enjuiciamiento Civil (antes de su reforma por Ley 46/1966, de 23 julio), que establecía que:
-Los Jueces municipales del lugar o distrito en que esté sita la finca conocerán en primera instancia de los desahucios cuando la demanda se funde en una de las causas siguientes: ... 2.a En haber expirado el plazo del aviso que para la conclusión del contrato deba darse con arreglo a la ley, a lo pactado o a la costumbre general de cada pueblo.-
El criterio de cesación del arriendo, una vez cumplido el término sin necesidad de requerimiento, se confirma en el artículo 1.581, párrafo 2.º, que en su momento estudiaremos.
La hipótesis que contempla el precepto es la del arrendamiento que -se ha hecho por tiempo determinado-. Esto es, cuando en el contrato consta la determinación de un tiempo de duración del contrato.
Pero como ya dijimos al comentar el artículo 1.543 y reiteraremos al estudiar los artículos 1.577 y 1.581, en defecto de previsión negocial sobre la duración del arriendo, el Código lo determina en la forma que dichos preceptos establecen. En tal sentido, siempre habrá tiempo determinado: o el pactado expresamente o el legal. ¿Se refiere a ambos casos el artículo 1.565?
Manresa2 responde afirmativamente:
-Las razones que tenemos para pensarlo así son -según este autor-, dichas en resumen: que el artículo no distingue el origen de la determinación del tiempo, aludiendo, en general, a arrendamientos hechos por tiempo determinado; que el mismo motivo hay para aplicar el precepto del artículo 1.565 al uno que al otro caso, y que, en rigor, el contenido de los artículos 1.577 y 1.581 se puede decir que, en cierto modo, procede la voluntad de los contratantes, no solamente porque implican presunciones muy fuertemente establecidas, sino porque, dada su preexistencia en el Código, es lógico pensar que al no consignarse en el contrato la duración del mismo es porque sus autores han tenido el propósito y la intención de acomodarse a sus disposiciones.-
En contra, sin embargo, podría alegarse que si así fuera sería ociosa la norma del artículo 1.581 relativa al arrendamiento de predios urbanos, en la que, después de señalar en el párrafo primero una duración legal supletoria en defecto de plazo pactado, ordena en su párrafo 2.º que -en todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término-. Norma que no se reproduce, en cambio, en el 1.577, relativo al arrendamiento de predios rústicos, quizá porque en éstos no se haya querido el automatismo de la extinción en defecto de término convencional ante la consideración de la necesidad de saber el colono a qué atenerse con vistas a las labores preparatorias de cultivo.
En todo caso, para apreciar cuál es el término del contrato, si nada se ha pactado, se estará a las previsiones de los artículos 1.577 y 1.581. Si hay pacto se estará a lo pactado.
Puede ocurrir que en el contrato se pacte una duración por tiempo determinado y además se prevea la posibilidad de una prórroga. Es conveniente que en la estipulación se prevea si la prórroga se deja a voluntad del arrendador, o del arrendatario, o de uno cualquiera de los contratantes, y plazo o tiempo durante el cual debe manifestarse y notificarse la voluntad de prorrogar el contrato.
Si se pacta prórroga y nada se dice acerca del ejercicio de esta facultad, habrá que indagar de los términos del contrato en beneficio de quien se ha establecido. Si no es posible conocer este extremo habrá que entender que la duración del contrato se extiende hasta el final de la prórroga prevista. Si de los términos del contrato resulta haberse establecido en beneficio del arrendador o del arrendatario, será uno u otro, según los casos, quien debe manifestarse, y notificar a la otra parte su decisión. En defecto de notificación dependerá de los términos en que se haya redactado la estipulación para entender que el contrato concluye al final del -período contractual- o que se extiende su duración hasta el fin de la prórroga prevista.
Fijado el término de duración, será aplicable la consecuencia establecida en el artículo 1.565.
Y, así, pactado expresamente en un contrato de arrendamiento de un cortijo en el que una duración de seis años, salvo modificación de éste convenio expresamente o por tácita reconducción, queda obligado el arrendatario a desalojar el cortijo arrendado, por virtud de esta convención clarísima y expresamente aceptada, según la cual quedaba manifiesta la fijación del término natural sobre esta esencial condición del contrato (S. T. S. de 7 abril 1930).
Pactado en un contrato de arrendamiento su extinción de hecho y de derecho sin necesidad de requerimiento, según el artículo 1.565 del Código, cuando el plazo transcurriese, y habiendo acudido el arrendador al Registro, pasado dicho plazo, con solicitud para que se cancelase, declara tal resolución que procedía la cancelación porque de los documentos presentados y del Registro resultaba de hecho y de derecho fenecido el arrendamiento (R. de la D. G. R. N. de 30 noviembre 1900).
Habrá, no obstante, necesidad de preaviso, notificación o requerimiento para que se extinga el arrendamiento, no obstante el transcurso del plazo de duración, en los siguientes casos:
Cuando, no obstante pactarse un plazo de duración del contrato, se hubiese estipulado en él la necesidad de tal preaviso.
Cuando aun no pactándose plazo de duración del arriendo, se trate de predios rústicos. En estos casos es dudoso. Ya hemos expuesto antes la opinión de Manresa, contraria a tal necesidad. Pero en todo caso lo consideramos aconsejable.
En cuanto al momento del preaviso, deberá llevarse a cabo en el tiempo estipulado. En su defecto, al iniciarse el último período por el que haya de pagarse renta: es decir, si es anual, al comienzo del último año; si mensual, al iniciarse el mes último.
Hay otro caso, fuera del ámbito del artículo 1.565, que precisa también de preaviso. Tal ocurre en el supuesto de compra de finca arrendada en que el comprador haga uso del derecho a poner término al arrendamiento, que contempla el artículo 1.571, a cuyo comentario nos remitimos.
Por último, será preciso un requerimiento o notificación, ya veremos cuándo y a instancias de quién, a fin de evitar la tácita reconducción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.566. Pero es otra cuestión que analizaremos al comentar este artículo 1.566.
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Abandono de la cosa antes del vencimiento del plazo y prolongación de la posesión más allá de él
El plazo de duración del arriendo debe ser respetado, no sólo por el arrendador, sino también por el arrendatario, salvo que en el contrato se le permita el desistimiento del arriendo en cualquier momento. En otro caso, tal desistimiento por el arrendatario, con abandono de la cosa arrendada, habrá de considerarse como un incumplimiento de sus obligaciones que debe dar lugar al correspondiente resarcimiento al arrendador. Véase este problema en el epígrafe dedicado a los arrendamientos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por otro lado, en cualquier caso, en tanto el arrendatario ocupe la cosa arrendada, y no obstante haberse extinguido el contrato, deberá seguir pagando la renta. Véase la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 noviembre 1992, al estudiar las especialidades de los arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Véase también el estudio sobre la obligación de devolver la cosa arrendada en el comentario a los artículos 1.561 a 1.564.
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El fallecimiento del arrendatario y su incidencia en el contrato de arrendamiento
Para Castán y Calvillo3 la regla general en nuestro Derecho es -el paso de la relación jurídica arrendaticia a los herederos del arrendador y el arrendatario. Así se desprende las normas generales de los artículos 1.112 y 1.257 del Código civil-.
Pero los mismos autores reconocen que el Tribunal Supremo mantiene un punto de vista contrario, y citan:
La sentencia de 25 noviembre 1950, para la cual es indudable que el contrato de arrendamiento genera un derecho de índole personal que se extingue, por tanto, con la muerte. La de 20 octubre 1952, que proclama que en la ordenación jurídica del contrato de arrendamiento se ha estimado siempre la posición del arrendatario como investido de un derecho escuetamente atribuido a su sola personalidad, tal vez porque en este contrato de goce y disfrute de cosa ajena, la mayor o menor garantía personal de quienes lo estipulan es factor moral que influye en la determinación de la voluntad para otorgarlo.Y la de 13 diciembre 1952, que insiste en que, en principio, el derecho nacido del arrendamiento en el Código civil es un derecho personal (en el sentido de personalísimo e intransmisible).Hasta aquí los autores citados.
Albaladejo4 niega que del arrendamiento surja un derecho personalísimo -porque -dice- no se celebra intuitu personae; como lo prueba, además, el que lo arrendado puede darse en subarriendo (art. 1.550 C. c, ley 594 Comp, navarra). Entiende Albaladejo que el arrendamiento no se extingue por muerte del arrendatario ni del arrendador. Reconoce que -cierta jurisprudencia (y cita muchas sentencias, entre ellas las de 29 abril 1960, 18 marzo 1961, 2 junio 1965, 16 febrero 1967 y 6 de mayo 1968), sin embargo, afirma que el derecho del arrendatario es de carácter personal (en el sentido de personalísimo) y que, consecuentemente, se extingue por su muerte-. Pero estima que...
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