Artículo 1.558
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Idea general
El artículo 1.558 complementa lo dispuesto en el 1.554, número 2.º, que, como ya hemos visto al comentarlo, impone al arrendador la obligación de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
Tal obligación existe y subsiste, dada la generalidad con que se pronuncia el precepto del 1.554, número 2.º, en todo caso en que surja la necesidad de una reparación, sea o no urgente, ocasione o no molestias al arrendatario, prive o no al arrendatario durante su realización de parte de la finca arrendada.
Toda obra de reparación en la cosa arrendada lleva consigo las correspondientes molestias para el arrendatario, aunque no sea más que por la imposición de la presencia de personas extrañas en la propia finca, que rompen la intimidad de la vida privada si de viviendas se trata, y perturban en mayor o menor medida las actividades del arrendatario si la finca tiene un destino industrial o comercial.
Y como la obligación del arrendador tiene como contrapartida el derecho del arrendatario a exigirla, y puesto que tal obligación va dirigida a conservar la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, en beneficio del arrendatario, puede éste oponerse a la realización de la obra, obra que en sí misma constituye, o puede constituir, un atentado al goce pacífico a que tiene derecho el arrendatario y que el arrendador debe garantizar.
Porque si la conservación de la cosa es también de interés para el arrendador, beneficiosa para él y hasta de importancia fundamental en cuanto permite mantener su capital con toda su potencialidad creadora de renta, no menos cierto es que se puede conjugar su interés con el del arrendatario a no ser molestado en su goce simplemente esperando para realizar las reparaciones a un momento ulterior: aquel en que por haber concluido el arriendo tiene ya la finca a su libre uso y disposición.
Pero hay reparaciones que siendo necesarias, son también urgentes, de modo que no admiten aplazamiento en su ejecución sin riesgo grave para la conservación de la cosa. A estas obras de reparaciones se refiere el artículo 1.558 y para ellas impone al arrendatario la obligación de tolerarlas, aunque le causen molestias importantes, aunque durante la reparación se vea privado de una parte de la finca. Y al arrendador, obligado a realizarlas por imperio del 1.554, número 2.º, le atribuye ahora el 1.558 un derecho a exigir del arrendatario que las tolere. El arrendador tiene aquí no sólo obligación, sino también un derecho a realizar las obras.
La necesidad debe ser apreciada en la forma que estudiamos al comentar el artículo 1.554, número 2.º.
La urgencia debe ser apreciada en función de un daño que pueda razonablemente sobrevenir, si se demora la reparación tanto en la finca como en las personas, o en función del cumplimiento de normas administrativas de policía sanitaria o urbanística, que impongan sin demora su realización. Las obras de saneamiento deben ser consideradas como reparaciones urgentes en el sentido que da a esta palabra el artículo 1.558, que estima que tienen este carácter aquellas que no pueden diferirse hasta la conclusión del arriendo, respecto a las cuales otorga al arrendador el derecho a realizarlas y obliga al arrendatario a tolerarlas aunque le sean muy molestas, sin perjuicio de los derechos que le confiere (S. T. S. de 9 febrero 1948).
En general, la urgencia de la reparación será una cuestión que deberá probar el que la invoca. Será indispensable en la mayor parte de los casos acudir; entre otras pruebas, al informe pericial correspondiente.
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¿A QUÉ ARRENDAMIENTOS SE REFIERE?
No establece el artículo 1.558 ninguna limitación. Del hecho de estar incluido este precepto en el Capítulo II bajo la rúbrica -De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas-, unido a la referencia que a -la finca- en términos generales se hace en los dos primeros párrafos del artículo parece permitir la conclusión de que afecta por igual a fincas rústicas y urbanas. El párrafo tercero parece, en cambio, contemplar una finca urbana, o al menos una finca parte de la cual esté destinada a vivienda del arrendatario.
Manresa 1 entiende que la aplicación de este artículo al arrendamiento de fincas rústicas pueden en muchos casos implicar un notorio error. -Supongamos -dice- que arrendada una finca rústica de gran importancia, en la que existe una vivienda que el arrendatario utiliza, se hace necesario reparar ésta de tal manera que el arrendatario no puede habitarla mientras dura la obra; supongamos que el principal objeto del arrendamiento es la explotación agrícola y que la obra no impide la continuación de la explotación ni afecta en nada a su normal desenvolvimiento; supongamos que el precio es pagado esencial y casi únicamente en consideración a los productos agrícolas que de la finca pueden obtenerse y sólo en parte muy ínfima en razón de la casa-habitación del arrendatario. ¿Es justo que por éste se imponga la rescisión, fundándose en que se ve imposibilitado de vivir en la casa? ¿Sería razonable que la rescisión se declarase por fuerza del argumento de que el párrafo tercero del artículo 1.558 entraña una disposición común a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas?
No le parece a Manresa satisfactoria tal solución y cree que tal vez se hubieren evitado estos peligros si el Código, al formular el párrafo tercero del artículo 1.558, hubiere tenido en cuenta la importancia que dentro del arrendamiento total tenía el disfrute de la habitación del arrendatario.
La opinión expuesta es digna de ser tenida en cuenta, y aun meditada, en cualquier estudio que se haga sobre la...
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