Artículo 1.523
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
-
El retracto de colindantes como institución típica del Derecho español
Sin precedentes mediatos en nuestro Derecho histórico, ni antecedentes inmediatos1 en el Proyecto de 1851 ni en el Anteproyecto de 1882-1888, introdujo nuestro legislador la figura del retracto de colindantes, con evidente acierto en términos generales, habiendo tenido alguna imitación en la posterior legislación extranjera. Además de un frustrado intento de introducción en el Derecho francés2, hay que mencionar instituciones similares contenidas en el Código civil filipino (de indiscutible origen español) y en el nuevo Código civil portugués de 1966.
Según el artículo 1.621 del Código civil filipino:
The owners of adjoining lands shall also have the right of redemption when a piece of rural land, the área of which does not exceed one hectare, is alienated, unless the grantee does not own any rural land.
This right is not applicable to adjacent lands which are separated by brooks, drains, ravines, roads and other apparent servitudes for the benefit of other estates.
If two or more adjoining owners desire to exercice the right of redemption at the same time, the owner of the adjoining land of smaller área shall be perferred; and should both lands have the same área, the who first requested the redemption.
Sorprende aquí la fiel versión de nuestro artículo 1.523, del que sólo se separa por excluir el retracto cuando el cesionario carezca de toda propiedad rústica, con lo cual parece trata de evitarse que el ejercicio de aquel derecho impida la difusión de la propiedad de esta clase; hay que tener en cuenta también que, con carácter general el Código civil filipino amplía a treinta días el plazo para ejercitar el retracto legal (art. 1.623). La novedad en materia de retracto de colindantes estriba, sin embargo, en la ampliación de dicha preferencia adquisitiva, incluso en fase de tanteo, a las parcelas urbanísticas de dimensiones tan pequeñas que no es posible edificar sobre ellas, y cuya venta se hace con fines de especulación (art. 1.622). Nuestro retracto de colindantes adquiere así en el lejano país hispánico un insospechado dinamismo expansivo3.
En el nuevo Código civil portugués se han incorporado diversas normas relativas al Derecho agrario que entre nosotros todavía figuran en la legislación especial. Así se explica la preferencia entre colindantes regulada del modo siguiente:
Art. 1380:
1. Los propietarios de terrenos colindantes, de cabida inferior a la unidad de cultivo, gozan recíprocamente del derecho de preferencia en los casos de venta, dación en pago o aforamiento de cualquiera de los predios a quien no sea propietario colindante.
2. Siendo varios los propietarios con derecho de preferencia, corresponde este derecho:
a) En caso de enajenación de predio enclavado, al propietario que estuviera gravado con la servidumbre de paso;
b) En los demás casos, al propietario que, en virtud de la preferencia, obtenga la cabida que más se aproxime a la unidad de cultivo fijada para la respectiva zona.
3. Si los que ejercitan el derecho de preferencia se encuentran en igualdad de circunstancias, se abrirá una licitación entre ellos, revirtiendo el exceso en favor del enajenante.
4. Es aplicable al derecho de preferencia conferido en este artículo lo dispuesto en los artículos 416 a 418 y 1.410, con las adaptaciones necesarias.
Art. 1381:
No gozan de derecho de preferencia los propietarios de terrenos colindantes:
a) Cuando alguno de los terrenos constituya parte integrante de un predio urbano o se destine a algún fin distinto del culivo;
b) Cuando la enajenación comprenda un conjunto de predios que, aunque dispersos, formen una explotación agrícola de tipo familiar.
Procede esta preferencia adquisitiva de la Base VI de la Ley número 2.116 de 14 agosto 1962 sobre parcelación de la propiedad rústica, con una restricción en cuanto a su ámbito, ya que el Código civil la concede con carácter recíproco únicamente a los propietarios colindantes cuyas tierras tengan cabida inferior a la unidad de cultivo. Como dicen acertadamente Pires de Lima y Antunes Várela4, «desde que se ha formado una unidad de cultivo, desaparece el interés económico de la absorción, o, por lo menos, se trata de un interés que no justifica la restricción causada por la preferencia». Parece probable que esta normativa se haya inspirado en nuestro retracto de colindantes, pues, por otra parte, la doctrina portuguesa ve en esta preferencia un derecho real de adquisición5.
Por lo demás, volviendo a nuestro ordenamiento, hay que decir que el retracto de colindantes es de aplicación general en toda España; la sentencia de 14 diciembre 1905 lo declara vigente en Cataluña al no existir precepto alguno sobre él, ni en su legislación, ni en su derecho supletorio; la ley 446, párrafo 1.°, de la Compilación navarra da por supuesto que rige en este territorio foral.
-
Concepto, naturaleza y finalidad del retracto de colindantes
El retracto de colindantes es un derecho real de adquisición, que se otorga exclusivamente en fase de retracto y no de tanteo, de origen legal y subjetivamente real, por lo cual no tiene carácter principal o autónomo, sino que se otorga en razón a otro derecho. Tiene fundamento fáctico en la colindancia o contigüidad física de las fincas rústicas. Se otorga a los propietarios de fincas colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. No se otorga a los propietarios de fincas urbanas, probablemente porque en ellas la individualización de cada finca viene dada por su propia estructura material, ni tampoco respecto de fincas rústicas enclavadas entre otras urbanas, o que gozan de una destacada individualización con linderos característicos que interrumpen la superficie continua6.
Según la Exposición de Motivos de la edición reformada del Código civil, se otorga este retracto apara facilitar, con el transcurso del tiempo, algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza». Lo que ha ocurrido es que esta ratio legis tan moderadamente expuesta, se ha visto intensificada por una frondosa legislación sobre unidades mínimas de cultivo y ratificado el interés público en la desaparición del minifundio7, creando otros mecanismos más enérgicos que el aquí contemplado, pero sin eliminar éste, y, lo que resulta más sensible, sin una adecuada coordinación de todos ellos8. Nada tiene de extraño que la sentencia de 4 noviembre 1977 haya declarado que este retracto tiende a combatir el minifundio y a favorecer la concentración parcelaria, aunque esta última afirmación no pueda tomarse en sentido técnico. En la teleología de la institución, de suprimir el minifundio y mejorar la producción agrícola, insisten las sentencias de 19 octubre 1981 y 29 octubre 1985.
Queda en pie, y considerablemente reforzado, el interés público a que responde el retracto de colindantes; lo que no obsta a su pertenencia al Derecho privado, con todas las consecuencias que ya expuse al comentar el artículo 1.521. Por ello ha podido sostenerse que es posible cumplir con todos los requisitos formales del artículo 1.523, y, sin embargo, ser desestimada la demanda por incumplimiento de la finalidad del retracto 8bis.
-
Legitimación activa y pasiva para el ejercicio del retracto
El retracto de colindantes no tiene especialidad en el aspecto pasivo del ejercicio de la acción. Como he indicado en la teoría general de estos derechos de adquisición, no existe ningún «obligado», aunque sí haya personas especialmente vinculadas para colaborar en la efectividad del retracto; ocurre así que el de colindantes debe dirigirse contra el adquirente que por la tradición consumó la venta y contra sus causahabientes.
Sí la tiene, en cambio, en el lado activo. Dice el artículo 1.523 que «tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes», lo que significa que la persona facultada por la ley para ejercitarlo se determinará mediatamente a través de la titularidad del derecho de propiedad sobre fincas que, aunque no se dice expresamente, han de ser necesariamente rústicas (sentencias de 12 marzo 1902 y 7 noviembre 1959). El círculo de personas activamente legitimadas debe interpretarse restrictivamente, pues, como dice la sentencia de 17 marzo 1962, «el derecho de retracto de colindantes implica la titularidad dominical en el retrayente», debiendo excluirse, por tanto, a otros titulares de derechos reales o personales sobre la finca. La pluralidad de retrayentes, regulada en el párrafo 3.° del artículo 1.523, se analiza infra. Aunque la cuestión es debatida, entiendo que el nudo propietario estará legitimado para retraer9; según sentencia de 30 mayo 1906, cualquiera de los partícipes proindiviso de una finca colindante puede entablar el retracto y con mayor razón si poseen en virtud de un testamento que prohibe la división9bis. Por lo demás, la cualidad de propietario puede justificarse por cualquiera de los medios admitidos en derecho (sentencias de 17 mayo 1898 y 8 marzo 1901), siendo bastante la posesión en concepto de dueño (sentencias de 10 y 25 febrero 1914, 25 marzo 1925 y 4 abril 1956).
-
Presupuestos
Me ocupo aquí de los presupuestos de ejercicio de la acción de retracto 10 que aparecen de modo expreso o implícito en el artículo 1.523, prescindiendo de los generales a todos los retractos legales que se mencionan en los dos artículos siguientes. Debe tratarse de la venta o dación en pago efectuada a un no colindante, de una finca de naturaleza rústica, que sea colindante con la del retrayente y cuya cabida no exceda de una hectárea; pese al silencio de la Ley de Enjuiciamiento civil -obligado por otra parte-, y frente a la mayoritaria opinión en contra, entiendo que la naturaleza de este retracto requiere en el retrayente el compromiso de no enajenar en la forma que luego expondré.
-
Venta y dación en pago a un no...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba