Artículo 1.483*
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Encuadramiento sistemático
De este precepto, no sin razón calificado de insólito, se ha subrayado con acierto, recientemente, su enorme problemática, sus contradicciones con el sistema del Código, su falta de justificación material, y la confusión a que, en consecuencia, ha llevado a la doctrina 1 Aunque figura dentro de la subsección dedicada al saneamiento en caso de evicción, no encaja en la definición que suministra el artículo 1.475, lo que parece confirmarse con la colocación apendicular que en aquélla se le ha dado, siendo muy dudoso que le sean aplicables los requisitos de la sentencia firme y de la llamada en garantía. Por otra parte, por razón de su contenido, encajaría más bien en la subsección segunda, que trata, según su epígrafe, -del saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida-, si bien ninguno de los artículos comprendidos en esta última se refiere a gravámenes ocultos. La conclusión a que llega De Ángel Yagüez 2 de que este precepto sólo se entiende inserto en el Proyecto de 1851, y dentro de su modo de entender la publicidad registral, puede servir de explicación histórica, pero no parece apta para una norma de Derecho positivo vigente, cuya ratio se ha independizado, no ya sólo de su autor inmediato, sino de su lejano inspirador. A la vista de los argumentos alegados por la doctrina, favorables unos a su inclusión en la teoría de la evicción3, partidarios otros de su calificación de vicio oculto4, opto por una vía media, considerándolo un supuesto especial que, por razón de su régimen, no entra en ninguno de ellos, aunque puede tener afinidad o parentesco con ambos5. En sentido amplio, podría considerarse un caso de evicción parcial, ya que económicamente queda el comprador privado de parte del valor de la cosa; ello explicaría la decisión final del legislador de incluirlo como anexo o apéndice de esa subsección. También sería apropiado ver aquí un vicio jurídico o vicio en sentido amplio, idea que se tuvo presente al distribuir la materia en las dos subsecciones, pero que no se plasmó en definitiva, dando origen a la anomalía de un precepto fuera de sitio y a un rótulo no concorde con lo bajo él regulado. En todo caso, debe prevalecer, según pienso, la autonomía del precepto sobre su colocación formal y relegar como cuestión de lege ferenda su posible inclusión en una nueva subsección que se titulase exactamente -Del saneamiento por gravámenes ocultos-.
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Presupuestos de aplicación
Según Puig Brutau6, este artículo suscita más dudas por lo que se refiere a la precisión del supuesto de hecho de su aplicación que a la determinación de sus efectos o consecuencias jurídicas. Bajo esta idea de problematicidad expongo a continuación sus presupuestos o requisitos.
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Finca vendida
Se trata de una precisión limitativa consignada expresamente en la norma, que no parece fruto del azar; en efecto, todos los demás preceptos de esta subsección se refieren, en general, a la cosa vendida, comprendiendo, por tanto, así la mueble como la inmueble; la misma precisión terminológica se observa en la subsección siguiente, cuyos preceptos hacen referencia genérica a la cosa vendida en general o a los animales. No puede, por tanto, achacarse aquí al legislador descuido terminológico, sino que debe entenderse querida la limitación de la norma a la compraventa de inmuebles. El examen de la jurisprudencia recaída confirma esta conclusión, siendo aislada en la doctrina la opinión contraria7.
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Existencia de una carga o servidumbre no aparente
En sentido genérico, puede decirse que hay venta de cosa gravada cuando sobre la misma existan derechos que constituyan para el propietario una carga o bien una restricción de la normal facultad del goce y disposición que compete al propietario; por virtud de cargas, el propietario queda obligado a una prestación, de ordinario periódica, en dinero o en especie, a favor del titular del derecho8. Pero mientras Scaevola-Bo-net9 exigen que en todo caso constituyan limitaciones efectivas del dominio, transitorias o permanentes, que constituyan derechos reales, Badenes 10 incluye también los arrendamientos rústicos o urbanos sujetos a leyes especiales. Para este último autor, la norma no se refiere a aquellos derechos de los que deriva una amenaza de pérdida de la propiedad a que alude el artículo 1.502. Por servidumbre no aparente habrá que entender, según el artículo 533, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. A juicio de Badenes 11, podrían incluirse las servidumbres aparentes cuando pueda ser incierto su alcance y la extensión de la servidumbre misma, lo que haría necesaria una expresa declaración para excluir la responsabilidad del vendedor. Para Díez-Picazo 11 bis, las cargas son los derechos de terceros que han de afectar a los sucesivos adqui-rentes del inmueble (anotaciones de embargo, hipotecas, etc.), y lo mismo pueden ser establecidos por los particulares que por la ley.
La carga o gravamen han de ser ocultos, es decir, desconocidos por el comprador al celebrar el contrato. Según sentencia de 5 abril 1898, las servidumbres no aparentes conocidas por el adquirente no pueden considerarse como gravámenes ocultos; tampoco puede desconocerlas -de acuerdo con la sentencia de 9 diciembre 1909- el comprador que era condueño de la cosa gravada12, ni el comprador que de tiempo inmemorial venía ejerciendo una servidumbre de paso sobre la finca comprada. La sentencia de 7 julio 1986 excluye el tendido eléctrico, aparente y conocido por las partes.
¿Pueden estar inscritos en el Registro de la Propiedadl Es uno de los puntos más controvertidos 13, sin que en el momento presente se hayan alcanzado soluciones pacíficas.
Para mayor claridad en la exposición, conviene distinguir los supuestos siguientes 14:
a) Comprador que inscribe sin estar registrada la carga o gravamen. No puede referirse a este caso el artículo 1.483, dado que lo inscrito no puede perjudicar al comprador.
b) Comprador que no inscribe y titular de la carga o derecho que tampoco inscribe. No hay interferencia de los principios hipotecarios y se produce la plena vigencia del artículo 1.483. El comprador puede ejercitar todos los derechos que se le conceden en éste, siempre que se cumplan sus requisitos.
c) Titular de la carga o servidumbre que tenga inscrito su derecho con anterioridad al contrato de compra, haya o no inscrito su derecho el comprador. En este supuesto, la doctrina tradicional15 considera no invo-cable el artículo 1.483 por el compardor. Según el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales -por tanto, también a los consignados en aquella norma- se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. En este sentido, la sentencia de 8 abril 1903 declaró que la publicidad del Registro se opone a la ocultación maliciosa de gravámenes por el vendedor, y la de 9 diciembre 1909 sentó que no pueden estimarse vicios ocultos los que aparecen en el Registro de la Propiedad. Esta doctrina tradicional ha tenido discrepantes. En 1929 sostuvo Lacal 16 que cuando el vendedor oculta las cargas que pesan sobre la finca enajenada y el comprador realmente las desconoce, aunque estén inscritas, tal comprador tendrá que soportarlas, porque no puede hacer valer su inocencia contra el acreedor que ostenta la condición de tercero, pero tendrá expedita contra el vendedor la acción rescisoria o la de indemnización de perjuicios. Mantuvo esta doctrina argumentando que la Ley Hipotecaria es una ley de terceros que no deroga ínter partes los principios tradicionales del Derecho civil, y que así se compagina el artículo 1.483 con el 1.502. Esta postura ha sido vista con simpatía por Borrell 17, aceptada con matizacio-nes por Puig Brutau 18, defendida con nuevos argumentos por De Ángel Yagüez 19, y no excluida por Albaladejo 20.
Hay unanimidad en excluirlo de esta hipótesis e incluirlo en la anterior el caso de que la carga sea anterior a la venta, pero se inscriba después de perfeccionada y antes de la inscripción de esta última. Tal carga perjudicará al comprador, quien, al no conocerla, podrá invocar el artículo 1.483.
Servidumbre y limitaciones legales. Guarda silencio sobre este punto el texto del artículo 1.483. Los primeros comentaristas del Código civil son del parecer que las servidumbres y cargas de carácter público, aparentes siempre por su naturaleza, no pueden dar lugar en ningún caso a la aplicación de dicho precepto21; solución que también se acepta, por autores más recientes22. Otra orientación se inspira en la opinión de Ricca-Barberis 23, y distingue el caso de las servidumbres legales, las cuales quedan amparadas por la garantía del vendedor si están constituidas antes de la venta o incluso las posteriores que lo hayan sido en base a elementos, de hecho, existentes con anterioridad a la enajenación; en cuanto a las limitaciones legales del dominio, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, no pueden ser ignoradas por el comprador, no alcanzando a ellas la responsabilidad del vendedor24. Por último, otra orientación enmarca tales supuestos en la teoría del error25. La jurisprudencia, relativamente abundante en los últimos años, no ha mantenido una postura uniforme26. En la materia ha incidido, además, el antiguo artículo 50 de la Ley del Suelo, cuya conexión con el artículo 1.483 suscitaba no pocas dudas en la doctrina, y que ha pasado a ser el artículo 62 del texto refundido de 197627. Pero la nueva Ley de 25 julio 1990, sobre reforma del Régimen urbanístico y Valoraciones del suelo, plantea el problema de la vigencia del precepto antes citado, dado que la disposición derogatoria de esta última sólo deroga la Ley del Suelo en lo que se le oponga 27 bis.
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Sin mencionarlo la escritura
El artículo 1.483 se refiere dos veces a la escritura, y la segunda de ellas con clara alusión a la escritura pública. Es necesario que la carga o servidumbre...
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