Artículo 20 Facultades y obligaciones del administrador
| Autor | Gorgonio Martínez Atienza |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología |
| Páginas | 315-323 |
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"Corresponde al administrador:
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Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
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Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
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Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
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Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
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Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".
Normalmente se le suele definir como el órgano de gestión de la Comunidad; pero, en opinión de MONEDERO GIL, es también, órgano representativo, al menos desde algunos puntos de vista; este es también el criterio de DE LA CÁMARA ÁLVAREZ, al decir que, la Ley, quizá inconsciente, ha abierto un portillo por donde puede esfumarse, al menos en la esfera extrajudicial, el monopolio representativo, que, en principio, parece atribuirse al Presidente (véanse los arts. 13, 14, 19 y 21 LPH)
La naturaleza jurídica de la relación que media entre Administrador y Comunidad es la de un contrato de mandato representativo «sui generis », regulado por las normas relativas al mandato (SAP de Madrid de 30 de noviembre de 1998), aunque también se considera que la relación del
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Administrador con la Comunidad es de prestación de servicios (SAP de Madrid de 26 de enero de 1999).
"Nulidad del nombramiento del administrador de la comunidad de propietarios por falta de cualificación". (SAP de Cantabria de 6 de octubre de 2010).
"El administrador no puede reclamar honorarios tras su cese si no devuelve la documentación a la comunidad". (SAP de Alicante de 10 de junio de 2013).
"El administrador de fincas está facultado para oponerse a la prórroga del seguro de la comunidad". (SAP de Zaragoza de 5 de junio de 2013).
"Cese del administrador por incumplimiento de acuerdo de reclamación a morosos". (SAP de Alicante de 25 de enero de 2012)
"El administrador cesado debe indemnizar a la comunidad por no entregar la relación de morosos". (SAP de Madrid de 24 de febrero de 2012).
Naturaleza cercana al cargo público en la protección del derecho al honor
"El Administrador tiene una relevancia innegable, derivada del mandato que ostenta por parte de la Comunidad de Propietarios y de la propia naturaleza de su función, por lo que, sin existir una identidad plena entre el cargo de Administrador y el de cargo público, su naturaleza se halla más cercana a éste último que al de un ciudadano medio en lo que a protección de su derecho al honor se refiere". (STS de 11 de septiembre de 2008).
Naturaleza jurídica de su relación con la Comunidad
...explicado en la Sentencia de 14 de marzo de 1986 de la siguiente manera, "superando apreciaciones históricas y doctrinales producidas en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico para distinguirlos el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo puedan ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea los que el demandante realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar" estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios.
Al tratar del Administrador, o Secretario Administrador del art. 12 LPH, se presenta la duda de su adscripción a una u otra categoría, y la doctrina mayoritaria, sin desconocer las dificultades que suscita esta figura, en especial porque la remuneración, que podría ser un elemento diferenciador, no es privativa de ninguna de ellas, y por lo impreciso de los límites diferenciadores del arrendamiento de servicios y el mandato, se inclina
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por la tesis de que se trata de un simple mandato en razón, principalmente, de la situación del contenido del art. 12, párrafo 5º...con los arts. 1.732 y 1.733..., a los que cabría añadir el ya dicho de la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad...
. (SAP de Huesca de 31 de octubre de 1995).
Con referencia a la naturaleza jurídica de dicha figura, a la que hemos hecho mención anteriormente, es decir, si se trata de un contrato de arrendamiento de servicios o de un mandato; dentro de la generalidad de los términos en que está redactado el art. 1.709 CC, la doctrina entiende que se comprenden dos figuras distintas, el mandato representativo y el mandato de gestión (STS de 16 de febrero de 1935 y de 8 de abril de 1991, entre otras), modalidad, esta última, que fácilmente puede confundirse con el arrendamiento de servicios, del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es el de la sustituibilidad, explicado en la Sentencia de 14 de marzo de 1986 de la siguiente manera: "superando apreciaciones históricas y doctrinales producidas en orden a la distinción del mandato con el arrendamiento de servicios, es básico para distinguirlos el criterio de la sustituibilidad, no confundible con el de la representación, de tal manera que sólo puedan ser objeto posible de mandato aquellos actos en que quepa la sustitución, o sea, los que el que solicita la gestión realizaría normalmente por sí mismo, que pertenecen a la esfera propia de su misma actividad y que nada impide poderlos realizar por medio de otra persona, pues cuando así no es, o lo que es lo mismo, cuando se encomienda a otra persona, la prestación de servicios que normalmente no pueden ser realizados ni son de la propia actividad de la persona que los encomienda a otro, que precisamente necesita acudir a él para que lleve a cabo la actividad que aquél no podía utilizar estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios". Al tratar del administrador, o secretario-administrador del art. 12 LPH, se presenta la duda de su adscripción a una u otra categoría, y la doctrina mayoritaria, sin desconocer las dificultades que suscita esta figura, en especial porque la remuneración, que podría ser un elemento diferenciador, no es privativa de ninguna de ellas, y por lo impreciso de los límites diferenciadores del arrendamiento de servicios y el mandato, se inclina por la tesis de que se trata de un simple mandato en razón, principalmente, de la similitud del contenido del...
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