Arrendamientos y finca hipotecada
| Autor | Isabel Sabater Bayle |
| Cargo | Profesora titular de Derecho Civil-Universidad Pública de Navarra |
| Páginas | 551-618 |
Una reciente sentencia de la Sala Primera del Tribunal Constitucional 1, dictada en recurso de amparo, ha salido al paso de la controversiaPage 551 relativa a la posible subsistencia de los arrendamientos celebrados sobre inmueble previamente hipotecado, tras la adjudicación del inmueble en el procedimiento sumario previsto en la Ley Hipotecaria.
La sentencia estima el recurso de amparo interpuesto por la arrendataria de una vivienda contra la providencia del Juzgado de Primera Instancia, recaída en el procedimiento previsto en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que, mediante exhorto, había ordenado el desalojo del inmueble en el plazo de ocho días y, caso de no verificarse éste, el lanzamiento de sus ocupantes.
En la demanda se invoca, básicamente, infracción del artículo 24 de la Constitución, en relación con el artículo 270 de la LOPJ, por considerar que la referida providencia del Juzgado constituye un supuesto de violación del derecho de defensa y tutela jurídica.
En los hechos de la demanda se relata que la arrendataria tuvo conocimiento extrajudicial de la celebración de una subasta de la vivienda que ocupaba a instancia de una entidad de crédito. Por ello compareció en los autos para hacer constar su condición, con la finalidad de evitar perjuicios irreparables. Declaradas desiertas la primera y segunda subastas, el acreedor hipotecario solicitó la adjudicación de la vivienda con el conocimiento de que se encontraba ocupada y el juez, sin dar traslado a la recurrente y sin previa notificación, dictó una diligencia de lanzamiento acordada mediante exhorto. La arrendataria presentó ante el Juzgado escrito solicitando la modificación de la diligencia, y al no obtener respuesta, interpuso recurso de nulidad, que fue rechazado mediante providencia; presentó entonces recurso de reposición, que a su vez fue desestimado por otra providencia del JPI número 2 de Orihuela, de fecha 28 de junio de 1988. Contra esta última providencia se interpone el recurso de amparo 2.
Nótese que -como acertadamente precisa el Ministerio Fiscal en el correspondiente escrito de alegaciones 3- la cuestión suscitada en el recurso se circunscribe a determinar si la recurrente, en su calidad de arrendataria de la finca subastada, está legitimada para intervenir en el procedimiento sumario para instar la nulidad de determinadas actuaciones y, sobre todo, si la resolución del juez que le niega esa legitimación vulnera los derechos fundamentales invocados. No se trata aquí, por tanto, de dilucidar cuáles son los derechos del arrendatario ocupante de una vivienda hipotecada frente al adjudicatario del inmueble tras la ejecución de la hipoteca -pues, como afirma el Ministerio Fiscal y corrobora el Tribunal, ésta es una cuestión -de legalidad ordinaria- que debe ventilarse mediante el correspondiente juicio declarativo-, sino, más bien, de determinar si laPage 552 falta de legitimación del ocupante de la vivienda en el procedimiento del artículo 131 de la LH produce indefensión desde el punto de vista constitucional (no procesal). A esta cuestión se refiere preferentemente la sentencia, si bien marginalmente se alude en ella a cuestiones de Derecho civil [lo que tal vez 4 puede parecer impropio de este tipo de recurso].
Entre estas cuestiones, abordadas indirectamente en la sentencia, aparecen algunos argumentos -favorables o contrarios a la subsistencia del arrendamiento- que habían sido ya adoptados por la jurisprudencia del TS sobre esta cuestión. Por ejemplo, el relativo a la indefensión, argumento de cariz preferentemente procesal. El Ministerio Fiscal sostiene en su escrito de alegaciones 5 que la falta de legitimación de la arrendataria en el procedimiento previsto en el artículo 131 LH no la coloca en situación de indefensión, porque, según el artículo 132.4a (párrafo quinto) de la propia Ley, los terceros poseedores y los interesados tienen abierta la vía del juicio declarativo ordinario para defender convenientemente sus derechos, y así lo ha entendido el TC en sus Sentencias 41/1981 y 64/1985. Esta argumentación del Ministerio Fiscal aparecía ya en las Sentencias del TS de 31 de octubre de 1986 (tercer fundamento de derecho) y de 17 de noviembre de 1989 (quinto fundamento de derecho) para establecer la extinción del arrendamiento tras la ejecución hipotecaria; se decía en ellas que, contra la indefensión de la arrendataria invocada en los motivos del recurso, se alza la consideración de que ésta ha tenido oportunidad procesal de defender sus derechos en juicio declarativo con dos instancias y un recurso de casación. Mas el TC rechaza en esta ocasión la invocación del Ministerio Fiscal, porque del artículo 24 CE deriva el deber de corregir cualquier situación en que se produzca una limitación de los medios de defensa producida por una indebida actuación de los órganos judiciales, teniendo en cuenta que -la indefensión de alcance constitucional es algo diverso de la indefensión meramente procesal, y debe alcanzar una significación material produciendo una lesión efectiva... un efectivo y real menoscabo del derecho de defensa...- (quinto fundamento de derecho de la sentencia), y, consiguientemente, debe propiciarse una interpretación del artículo 132 LH que elimine los efectos no queridos o en flagrante contradicción con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, dado que el lanzamiento acordado por el juez coloca a la arredantaria en posición gravemente disminuida paraPage 553 una eficaz defensa de su derecho, obligándola a interponer una demanda de juicio declarativo para reponerla en la posesión, de la que ha sido unilate-ralmente privada (sexto fundamento de derecho de la sentencia).
Por otra parte, la jurisprudencia constitucional invocada -Sentencias TC 41/1981, 64/1985 y otras mencionadas por el TC para apoyar que la arrendataria no queda indefensa- versaba sobre supuestos fácticos no relacionados, como en este caso, con terceros poseedorees por título arrendando (tercer fundamento de derecho de la sentencia).
Otros importantes pronunciamientos indirectos que contiene esta sentencia son:
- En el sexto fundamento de derecho se dice que al adjudicatario del piso hipotecado no se le perjudica por mantener al arrendatario en la posesión del mismo, -pues justamente se le da lo que el ordenamiento jurídico permite, es decir, el dominio de la finca-. Este es un argumento de peso para sostener la subsistencia de los arrendamientos tras la adjudicación hipotecaria, posiblemente inspirado en la STS de 23 de febrero de 1991, en donde se afirma (quinto fundamento de derecho) que el dominio del adjudicatario no se ve afectado por la existencia de un derecho personal arrendaticio; opinión contraria a la sustentada por el mismo ponente -Jaime Santos Briz- en la STS de 31 de octubre de 1986, donde se sostiene que la protección al poseedor-arrendatario ex artículo 446 CC cede ante la deparada al verdadero propietario (el adjudicatario del inmueble 6.
- El TC invita al legislador a modificar la LH para introducir -una nueva previsión en el proceso del artículo 131 de la LH que permita la comparecencia en él con igualdad de armas procesales del arrendatario de la finca hipotecada- (séptimo fundamento de derecho in fine). Alude así a un aspecto de política legislativa en que aparecen enfrentados dos principios -la protección del crédito territorial, pilar básico de la legislación hipotecaria, y la estabilidad de los arrendamientos, preocupación de la legislación especial arrendati-cia- inconciliables desde la perspectiva del Derecho positivo.
La sentencia concluye con un fallo en que, estimando el recurso interpuesto por la arrendataria del inmueble, decide anular la providencia del Juzgado de Orihuela, de 28 de junio de 1988, reconocer a la recurrente el derecho a la tutela judicial efectiva y restablecerla en su derecho, ordenando al juez ejecutor se abstenga de ordenar el alzamiento.Page 554
La cuestión relativa a la posible subsistencia de los arrendamientos protegidos, concertados sobre inmueble hipotecado, tras la ejecución de la hipoteca, había sido objeto de controversia en la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Tradicionalmente éste había venido manteniendo una postura que podríamos denominar clásica 7, favorable a la extinción de dichos contratos tras la adjudicación del inmueble, cuyas Sentencias más representativas, recientes, son las de 31 de octubre de 1986 (RA 6022), 23 de diciembre de 1988 (RA 9814) y 17 de noviembre de 1989 (RA 7890), dictadas a propósito de arrendamientos urbanos protegidos por la LAU de 1964. Mas, últimamente, se va afirmando una corriente interpretativa contraria, favorable a la subsistencia de estos contratos de arrendamiento tras la ejecución de la hipoteca, que, a pesar de las críticas doctrinales, se refleja en las SSTS de 9 de junio de 1990 (RA 4749) y 6 de mayo de 1991 (RA 3566) -dictadas a propósito de arrendamientos rústicos protegidos por la LAR de 1980, en juicio de retracto arrendaticio interpuesto frente al adjudicatario de la finca- y 23 de febrero de 1991 (RA 1591), sobre subsistencia de un arrendamiento de local de negocios protegido por la LAU de 1964 en parecidas circunstancias.
A primera vista puede parecer...
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