Los arrendamientos y la extinción de servidumbre por el propietario

AutorJosé Luis Lacruz Berdejo
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil

Revista Crítica, 1967, págs. 1.587 a 1.605.

  1. Planteamiento

    El título del presente estudio apunta a un tema genérico: el del derecho del arrendatario de un inmueble urbano o parte de él a las luces y vistas (en sentido amplio) ante la disposición del propietario. Pero advierto desde ahora que lo redacté primero, en forma de dictamen, para un supuesto concreto, y que la somera revisión hecha en él para generalizar su contenido no pretende borrar este origen.

    El supuesto en cuestión era (despojado de muchos detalles secundarios) el de una casa edificada -con ventanas- a dos metros de la linde que separa el solar propio del ajeno, y con una servidumbre a su favor de no edificar el solar ajeno en otros dos metros a contar de dicha linde. Los locales de negocio y pisos de la casa fueron arrendados luego. La servidumbre quedó extinguida más tarde por contrato oneroso entre los dueños de los fundos; y el del antes sirviente pretendió edificar en toda la superficie del suyo planteándose el problema del posible derecho de los arrendatarios del edificio antes dominante a la servidumbre extinguida.

    Tanto la constitución como la extinción del gravamen se habían hecho constar en el Registro de la Propiedad.

    Los términos del problema no varían si las ventanas abiertas en pared propia se hallan, sin distancia alguna, contiguas al fundo vecino. Aun en este caso, el planteamiento inicial es el mismo, porque, sea cual sea la distancia de la pared al límite del solar, siempre resultará que el derecho de luces y vistas sólo puede tenerlo el edificio en virtud de una servidumbre; nunca como resultado de la configuración normal del derecho de propiedad. Pues el contenido de la propiedad fundiaria sólo alcanza al fundo ajeno (contiguo) para impedir que en él se abran determinadas ventanas u obligar a que se cierren, pero no impide al vecino edificar en el límite del mismo clausurando las luces de nuestro fundo, cosa que únicamente puede evitarse mediante la constitución de la correspondiente servidumbre.

    Por consiguiente, con ventanas alejadas o abiertas en la linde, lo decisivo es si el arrendatario tiene un derecho real sobre las qualitates fundi (en particular sobre los derechos de luces y vistas) competentes al arrendador en el momento de iniciarse el arriendo, de modo que la renuncia del propietario a tales derechos los deje intactos frente a quienes tienen sobre ellos una titularidad real. Pues caso afirmativo, la renuncia del dueño del fundo dominante no bastaría para extinguir la servidumbre frente a los otros titulares, de igual modo que, hipotecando el usufructo, la renuncia del usufructuario no daña al acreedor hipotecario.

    A mi entender, la solución negativa se deduce del hecho de que el arrendamiento no crea en el arrendatario un verdadero derecho real; por tanto, no abarca, erga omnes, a las servidumbres constituidas en favor del fundo arrendado.

  2. Naturaleza del arrendamiento. Doctrina y jurisprudencia

    Ciertamente, en los contratos de arrendamiento de inmuebles protegidos por leyes especiales, que son hoy la gran mayoría, y en particular prácticamente todos los de inquilinato, hay unos caracteres de permanencia que faltan en la regulación del Código civil: el contrato se prorroga forzosamente; la transmisión de la finca a tercero, por cualquier título, no lo interrumpe en principio; el inquilino o arrendatario de local de negocio (desde ahora cuando mencione a uno deben entenderse aludidos ambos) tiene derecho, si la transmisión es onerosa, a retraer el local. Tales caracteres, con todo, ¿llegan a hacer al arrendatario titular de un derecho real?

    La doctrina, en relación con el arrendamiento de cosas en general, se halla dividida, si bien siempre ha sido mayor el número de quienes consideran al derecho de arrendamiento de naturaleza personal, y tal es la tesis que sigue imperando en nuestro Derecho. Aun con relación a los arrendamientos inscritos, dicen Pérez González y Alguer que «el contenido de los derechos del arrendatario no se altera por su inscripción, sino que únicamente quedan garantizados frente al adquirente ulterior. Por ello, no pierde el arrendamiento su naturaleza de relación meramente obligatoria». En términos más generales, Roca Sastre afirma que «desde el punto de vista de nuestra legislación civil es forzoso reconocer que el Código construye el derecho del arrendatario como derecho personal o de crédito» (Derecho hipotecario, III, pág. 39). Orientación que comparten Castán Toijeñas (Derecho civil, III, 2, Madrid, 1959, página 279) y Cossío y Rubio (Tratado de arrendamientos urbanos. I, Madrid, 1949, págs. 359 y sigs.), mientras Puig Brutau (Fundamentos de Derecho civil, II, 2, Barcelona, 1956, pág. 248), tras afirmar que la cuestión debe enfocarse desde el punto de vista de la conveniencia -en política legislativa, es de creer- de estar el inquilino protegido erga omnes o sólo frente al arrendador, no resuelve la cuestión, y Vallet de Goytisolo, en su Hipoteca del derecho arrendaticio (Madrid, 1954, págs. 8 y sigs.), llega a la conclusión de tener el arrendamiento un acentuado aspecto real, especialmente si es de los protegidos por leyes especiales.

    En la jurisprudencia se distinguió durante mucho tiempo entre el arrendamiento inscrito o no (RR. 1-V-1886 y 2-III-1902; SS. 9-VI-1913, 23-VI-1927, 23-IV-1941 y 19-V-1952), concediendo carácter real, al menos relativo, al primero. En cuanto al arrendamiento protegido, la S. 18-111-1959 afirma que «no ostenta el carácter de un derecho real del cual derive la correspondiente acción ejercitable contra todo tercero que lo desconozca, ya que la relación inmediata y directa de la persona con la cosa que caracteriza al derecho real no se da en el contrato de arrendamiento con plena autonomía, sino que el arrendatario precisa de la actuación del arrendador para hacer efectivo su derecho» (también S. 20-11-1960). Frente a esto, la S. 8-V-1958 (Social) afirma incidentalmente el acusado carácter real del contrato de arrendamiento protegido, ya que vincula al arrendatario con la finca de modo directo, con abstracción de la persona que sea su titular, y la S. 21-11-1958 (según dice Castán, «abandonándose a la generalización») proclama que los Tribunales y la doctrina científica entienden que la prórroga indefinida del contrato altera la esencia del arrendamiento, transformándolo en un derecho real con desnaturalización de las condiciones que le son inherentes, convirtiéndole en una figura de derecho difícil de calificar.

  3. Análisis de la cuestión. Argumentos en favor de la «realidad»: su valor

    En mi opinión, la cuestión de la condición real o personal del derecho del arrendatario ha de plantearse no, como pretende Puig Brutau, desde el punto de vista subjetivo de qué sea lo más conveniente, sino desde el punto de vista, ya objetivado, de cuál sea la valoración de intereses hecha por el legislador en orden a este problema.

    Y en esa línea pienso que la equiparación entre el derecho del arrendatario y un derecho real típico es opuesta a la mente del legislador y al sistema de la ley, la cual disciplina el arrendamiento no como un contrato creador de iura in realiena, sino de un tejido de obligaciones personales, siquiera la posición del arrendatario haya ido adquiriendo una amplitud en cuanto a su duración y una firmeza en cuanto a su inherencia a la finca que le comunican cierta apariencia, por lo demás, muy relativa, de derecho real.

    Muy relativa, porque la ley ha querido que esa permanencia y esa inherencia se actúen como derechos personales frente al propietario de la finca. Por eso la LAU habla de «prórroga del contrato» y de «sucesión» en la posición de arrendador y no de un derecho duradero sobre la cosa arrendada. El resultado final buscado por la ley se resuelve, ciertamente, en una incidencia sobre la cosa, pero a ella se llega combinando la posesión del arrendador (protegida por los remedios posesorios) con el mantenimiento de las relaciones contractuales frente a la persona del propietario de la finca, sea éste quien fuere, que asume ope legis la posición de arrendador en el contrato de arrendamiento. O sea, una posición que se determina propter rem, dando así reflejamente un cierto tinte...

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