Arrendamiento de vivienda, tutela del inquilino y seguridad del tráfico: en especial, la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito tras la Ley 4/2013, de 4 de junio
| Autor | Mas Badia, M.ª Dolores |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil. Universitat de València |
| Páginas | 3049-3107 |
Este trabajo se inscribe en la labor desarrollada dentro del «Grupo valenciano de estudio del Derecho Privado Europeo» (GEVDPE), inscrito en el Registro de Estructuras de investigación de la Universitat de València (ref. GIUV2013-118).
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El arrendamiento de inmuebles urbanos se encuentra sujeto a un régimen diverso en atención a dos criterios. En primer lugar, por razón de la finalidad primordial del contrato: satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario -arrendamiento de vivienda- o atender otras necesidades que exigen la ocupación de un espacio edificado -arrendamiento para uso distinto del de vivienda-. En segundo lugar, conforme a la legalidad vigente al tiempo de la perfección del contrato1.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas2, en lo que al primero de los criterios expuestos se refiere, afecta al régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda. En relación con el segundo, añade un nuevo elemento al catálogo de estatutos jurídicos derivados de la normativa vigente cuando se concertó el arrendamiento. Antes eran tres los supuestos que integraban la lista: 1.º Los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, fecha en que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica. 2.º Los posteriores a esta fecha pero anteriores al 1 de enero de 1995, que marca la entrada en vigor de
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la LAU/1994. Y 3.º, los celebrados con posterioridad a la última de las fechas indicadas. La nueva categoría que suma la Ley 4/2013 corresponde a los contratos concertados a partir del 6 de junio de 2013, en que comienza a aplicarse esta Ley.
El primero de sus artículos modifica el régimen de los arrendamientos de vivienda en la LAU/1994. Lo hace de forma sustancial y en un sentido clara-mente liberalizador.
El segundo muda la LEC/2000 en materia de procedimiento de desahucio arrendaticio. Introduce algunas mejoras técnicas, aclaraciones y adecuaciones sistemáticas a la reforma que implantó la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal. Sin duda, la facilidad del desahucio ante el incumplimiento del arrendatario es uno de los aspectos principales que puede influir en la predisposición del propietario a ceder en alquiler la vivienda y han sido diversas las modificaciones legislativas pautadas y ejecutadas en los últimos tiempos en este sentido.
El tercero, crea un registro administrativo de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler3. Se regulará por Real Decreto en su organización y funcionamiento. Su finalidad está orientada a asegurar la posición del arrendador y predisponerle favorablemente a arrendar sobre la base de la confianza que le pueda ofrecer la persona del inquilino. Con este fin se trata de «ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento»4. La regulación de este registro, tal y como se ha concebido, pone en el mismo saco a quienes dejan de pagar la renta del alquiler de forma abusiva o con mala fe y a quienes se ven abocados al impago por circunstancias ajenas a su voluntad, relacionadas muchas veces con la grave crisis económica que vivimos5.
En la DA primera, al servicio de la política de vivienda, se prevé la creación de instrumentos de colaboración que, a salvo los datos protegidos, permitan un flujo de información entre el Gobierno, los Registros de la Propiedad, los regis-tros administrativos de arrendamientos o de depósitos de fianzas de las CCAA y del Consejo General del Notariado, así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de arrendadores y arrendatarios.
En la DA segunda, se ordena el régimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en vigor de la misma; y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación establecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre.
Las dos DDTT se dedican a determinar el régimen de los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, en el plano sustantivo (DT primera ) y procesal (DT segunda). La primera responde a un criterio de irretroactividad, aunque las partes pueden, si lo desean, adaptar el contrato a la nueva normativa. La segunda, confirma la regulación adjetiva anterior para aquellos procesos que estén tramitándose a la entrada en vigor de la Ley.
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Por último, las DDFF se refieren, por este orden, a las siguientes materias: títulos competenciales en que se ampara la Ley (art. 149.1.1ª, 6ª, 8ª y 13ª CE); mandato al Gobierno para que, en el plazo de seis meses (que ya ha transcurrido sin que se haya ejecutado), adapte a la Ley el RD 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, en especial en lo que concierne a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables; habilitación al Gobierno para el desarrollo reglamentario de la Ley; y entrada en vigor, al día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado.
Tras este pequeño croquis de la estructura y contenido de la Ley, conviene situarla en su contexto e investigar las razones de su promulgación.
En el origen de la reforma se encuentra la situación socioeconómica que vive España, donde el mercado del alquiler ocupa, tradicionalmente, un puesto menor, en términos estadísticos, al mercado en propiedad. No tendría esto demasiada importancia si no fuera porque muchas personas encuentran dificultades, en ocasiones insuperables, para acceder a una vivienda digna. A la preferencia generalizada por la compra han contribuido diversos factores. En primer lugar, las propias características del mercado de vivienda en alquiler. Las rentas altas han hecho pensar a los ciudadanos que con un desembolso equivalente dedicado a satisfacer las cuotas de un préstamo hipotecario que, hasta hace unos años, no era difícil obtener, podían acabar convertidos en propietarios de la vivienda. Por otra parte, en sí mismas pueden ser disuasorias o inaccesibles. Junto a ello: los incentivos ofrecidos por los poderes públicos para la compra de la vivienda (p. ej., en su momento, de tipo fiscal); unas condiciones financieras favorables al endeudamiento; facilidad para obtener un préstamo hipotecario, largo plazo para devolverlo y tipos de interés bajos. Y, por último, la tradición o la cultura imperante en nuestro país que valora más la propiedad que un mero derecho personal y temporalmente limitado como es el que deriva de la relación arrendaticia. Frente a esto, como ventajas del alquiler, se sugiere que facilita la elección de vivienda, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital; propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores; permite disminuir el endeudamiento de los hogares; ofrece mayor flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar; y, con los estímulos y las ayudas adecuados, facilita la emancipación de los jóvenes.
Es misión de todos los poderes públicos y del legislador en particular proveer a la sociedad de los instrumentos necesarios para resolver el problema de la vivienda (cfr. art. 47 CE, en relación con el art. 53.3 CE). En esta línea, deben buscarse alternativas a la tenencia en propiedad sobre todo en épocas de crisis en las que la dificultad de obtener crédito hace imposible para muchas familias comprar una casa. El arrendamiento, pese a que no garantiza la tenencia indefinida, sino solo temporal, es una de estas alternativas siempre que su regulación la haga atractiva y viable como tal.
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En 1994, el legislador era consciente de que solo un dieciocho por ciento del parque de viviendas en España, se encontraba en régimen de alquiler. Así lo exponía en su Preámbulo la LAU/1994. Al mismo tiempo, manifestaba la finalidad última perseguida por aquella reforma: coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 CE. Casi veinte años después, los números no han variado. El Preámbulo de la Ley 4/2013 los reproduce en su párrafo inicial. A continuación, se detiene en las secuelas negativas que tiene esta característica del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas: desde las trabas a la movilidad de los trabajadores hasta la existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso. Una oferta insuficiente, unas rentas muy elevadas, y un tráfico que se caracteriza por las relaciones personales entre arrendador y arrendatario, lejos de un verdadero mercado profesionalizado de alquiler, a diferencia de otros países de Europa, son los datos que acaban de definir el contexto socio-económico en que se...
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