Arrendamiento de inmuebles

AutorJosé María Bloch
Páginas481-530

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1. Conceptos preliminares

Decía el P. Vitoria en una de sus inmortales Remediones, que, según decía Aristóteles al comenzar el estudio de una cuestión, debía de empezarse por su definición. Sin embargo, hemos de reconocer que definir es muy difícil, y por eso se impone muchas veces, antes de dar el concepto de una institución, haber realizado a fondo el estudio de la misma" si no se quiere incurrir en verdaderas tautologías. Por eso tenemos que contentarnos con unos conceptos meramente provisionales, por lo que podemos adoptar con tal carácter los establecidos en nuestro Código civil. Según el artículo 1.543 de este Cuerpo legal, en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, y en el 1.546 dice que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario, al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

Mas aquí no vamos a ocuparnos tan solamente del sistema de arrendamiento que define nuestro Código civil, sino que hemos de entender esta expresión en un sentido amplio, comprendiendo debajo de la misma, momentáneamente, los casos de explotación de unaPage 482finca rústica o habitación de una urbana por persona distinta del propietario o persona que le sustituye transitoriamente.

2. Influencias que actúan sobre la legislación de arrendamientos

Para determinarlas de una manera adecuada, hemos de tener en cuenta los intereses en pugna, el problema económico que se trate de resolver, las razones a que obedece la existencia de la institución jurídica que estamos examinando en cada caso concreto, y por último las perturbaciones producidas por las interferencias de las normas del Derecho público y del llamado Derecho social1.

  1. Intereses en pugna. -Son dos, fundamental y esquemáticamente: el del propietario arrendador2 y el del arrendador no propietario. El primero desea conservar su dominio, mientras que el segundo tiende a adquirirlo a costa de los derechos de aquél. Generalmente, las normas sobre arrendamientos tienen un carácter de transacción en esta pugna, pero, de todas formas, el examen, de las legislaciones en el Derecho histórico y comparado nos permite advertir que en un principio existe la propiedad absoluta de la tierra que explota el mismo propietario; después éste comienza a conceder precarios, posteriormente viene el arrendamiento, y luego la enfiteusis, a la que sucede la propiedad del colono3. Sin embargo, a veces se producenPage 483 retrocesos en la evolución, como acaeció en los albores del siglo XIX4.

    Cuando las leyes se inclinan a favor del propietario o se sitúan en su justo termino, suelen adoptar la figura del arrendamiento con carácter personal; si a favor del arrendatario, el arrendamiento de carácter personal atenuado o con facultades reales, o el netamente real.

    Pero reducir los intereses en pugna al esquema que acabamos de exponer no deja de ser arbitrario; primero, porque bajo las figuras de arrendador y arrendatario pueden ocultarse personas en situación muy distinta, y en segundo lugar porque tiene carácter básico el bien común, que es superior a las aspiraciones de una y otra parte. En cuanto a aquello, hemos de indicar que teniendo en cuenta la situación de un caso concreto, puede ser que a diferencia de lo que suele acaecer en muchos otros, el arrendatario no sea la parte más débil, y respecto de lo último interesa tener en cuenta el problema de la estabilidad de las clases directoras en sus países de origen, que haría necesario en algunos casos conceder facilidades para la recuperación de la tierra a los propietarios que quisiesen cultivar sus fincas para evitar su éxodo a las ciudades.

  2. Problema económico que trata de resolver el arrendamiento. Es común opinión- de los economistas que el ideal para la próspera marcha de la riqueza de un país es que la explotación de las tierras o la ocupación de los edificios se verifique por su propio dueño; pero acaece en algunas ocasiones que ello es imposible, en cuyo supuesto, para evitar la esterilidad de aquéllas o la ruina de éstos, se hace imprescindible arbitrar medios que permitan el cultivo de las tierras y la habitación de los edificios. Por regla general, aun en estos casos lo: dueños no quisieron perder por completo las utilidades derivadas d; sus bienes, que ansiaban recuperar en su día, y por ello surgió el arrendamiento5.Page 484

  3. Razones a que obedece su existencia en cada caso concreto.- Aunque generalmente consideran los autores que los motivos que originan la celebración de un determinado negocio jurídico no tienen trascendencia alguna para el ordenamiento del derecho, a no ser que los mismos se incorporen a aquél mediante su expresión6, es lo cierto que prescindir de ellos puede conducir en muchos casos a flagrantes injusticias.

    Tal sucede en los arrendamientos. Pensemos en la persona que arrienda sus tierras por la imposibilidad absoluta de cultivarlas por sí, como sucede si se trata de viudas, huérfanos y enfermos. Posponer sus intereses a los de un arrendatario con plena capacidad puede entrañar injusticias y resulta contradictorio con las mismas leyes, tan celosas én proteger a aquellos seres desamparados cuando sus intereses no están en conflicto con los de un arrendatario7.

    Por eso, como dijimos antes, resulta absurdo reducir los intereses en pugna a los de arrendador y arrendatario, ya que al comprenderse debajo de estas figuras multitud de casos no iguales, pueden producirse consecuencias inadecuadas8.Page 485

  4. Perturbaciones derivadas del campo del Derecho público y del llamado Derecho social.-Aunque a veces obedecen las razones de esta índole a factores y situaciones que son dignos de tenerse en cuenta, hay muchas veces, principalmente cuando se trata de países en que se admite el régimen demagógico, en que son producidas por cortinas de humo, tras las que se ocultan miras particulares9.

3. Clases de arrendamientos

Hemos indicado anteriormente que debajo de la figura del arrendador y de la del arrendatario pueden distinguirse multitud de casos. Pero creemos que teniendo en cuenta esta situación de una y otra parte, en relación con los motivos que los impulsan a contratar, cabe distinguir el arrendamiento en dos especies fundamentales; una, que pudiéramos llamar de administración, debido a la imposibilidad física o moral en que se encuentra el arrendador de explotar por sí sus bienes, deseando que dure lo menos posible, y otro, de disposición, cuando el propietario que puede explotarlos por sí no quiere hacerlo y se desprende de sus tierras o edificios en favor de un arrendatario cuyos intereses en este caso son más dignos de protección que en el anterior.

Podríamos igualmente hablar de arrendamientos a corto y a largo plazo, de derecho real y de derecho personal, etc., pero creemos que la clasificación que nos interesa a los efectos de este estudio es la examinada al principio y sobre la cual hemos de Volver (D. m.) al final.

Los sistemas jurídicos históricos del arrendamiento

Examen especial de los sistemas históricos romano, germánico Y MODERNO.-Ya anteriormente, al ocuparnos de los intereses en pugna, hemos expuesto la síntesis de la evolución histórica que, partiendo de la plena propiedad tiende a conducir otra vez a ésta, peroPage 486 convirtiendo al cultivador o ínquilino en propietario, después de haber sido enfiteuta y superficiario por haber poseído el dominio útil (válganos la expresión) de las fincas cuyo dominio directo perteneció al anterior dueño que ha dejado de serlo.

En el Derecho histórico podemos contraponer cuando se trata de la explotación de los inmuebles por persona distinta de su dueño dos sistemas fundamentales. Uno dentro del cual cabe distinguir un arrendamiento personal a corto o a largo plazo, a cuyo lado existen ciertos derechos reales asimilables en cierto sentido a aquél10, seguido fundamentalmente por el Derecho romano y otro en el que, considerado el propietario como un verdadero- señor político, podía exigir de los encargados de la explotación de sus inmuebles una serie de prestaciones que podrían equipararse a los derechos de un soberano sobre sus subditos, propio del Derecho germano. El primero es un arrendamiento de Derecho privado; el segundo lo es más bien de Derecho público11. Frente a uno y otro ostenta su fisonomía especial el sistema moderno.

  1. Sistema romano.-Hemos de distinguir en su exposición las características generales, el estudio del arrendamiento dentro del Derecho romano, su cristalización en las Partidas y sus manifestaciones en el Derecho moderno.

    1. Características generales. -Podemos señalar como tales:

      1. El reconocimiento del carácter personal del arrendamiento al lado del real de la enfiteusis y superficie, figuras las tres que nos ofrecen dos tipos para la explotación de la tierra por persona distinta de su dueño.

      2. Carácter jurídico privado de estas instituciones.

      3. Adopción de un régimen jurídico completamente distinto paraPage 487 uno y otro tipo, tendiendo la efiteusis a la perpetuidad, y el arrendamiento a la transítoriedad.

      4. Supremacía del propietario en todos los casos, ya que aun en la misma enfiteusis no tiene más que un derecho real en cosa ajena.

    2. Exposición del Derecho" romano. Distinguiremos la locatio conductto o arrendamiento propiamente dicho del ius in...

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