Apuntes sobre la multipropiedad

AutorDolores Díaz-Ambrona Bardají
CargoProfesora Titular de Derecho Civil
Páginas1429-1450

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1. Introducción

La multipropiedad es un derecho que puede calificarse de moderno o actual, ha surgido, recientemente, de forma espontánea en distintos lugares del mundo separados por muchos kilómetros de distancia, con la finalidad de satisfacer una demanda de la sociedad de hoy, como consecuencia del progresivo aumento del nivel de vida y del desarrollo tecnológico de los medios de transportes, que acortan de manera significativa los largos trayectos, consiguiendo que el mundo parezca más pequeño en su inmensidad, a ello hay que añadir el mayor tiempo de que dispone la persona humana para vacaciones, lo que posibilita no sólo disfrutar de unos días de ocio, sino conocer nuevos países con nuevas costumbres y culturas.

La multipropiedad viene a resolver el problema, que, a veces, surge de querer ir a un determinado sitio para pasar unos días y no encontrar alojamiento. Con este derecho se tiene asegurada la vivienda en el lugar elegido y en el tiempo deseado, con un desembolso menor.

La multipropiedad 1 surge en Francia, más concretamente en la estación invernal de Super Dévoluy en 1965, a través de la iniciativa de Louis Poumier de la Sociedad Grands Travaux de Marsella, que decide adoptar un nuevo Page 1430 sistema de alojamiento ante la poca rentabilidad que producía la venta tradicional de los apartamentos del complejo. La promoción publicitaria de la operación resultó ingeniosa: «No alquile la habitación, compre el hotel, le sale más barato». El 20 de abril de 1967 registra, en el Instituto Nacional de la Propiedad Industrial de Francia, la denominación que dio a la operación y que ha caracterizado la figura: Multipropriété.

Llega a España la multipropiedad en los años setenta, pero de forma más bien modesta y limitada. Será en la decada de los ochenta cuando conozca un espectacular crecimiento, originado por la inversión de capital extranjero. Así, la Dirección General de Inversiones Extranjeras, entre enero de 1986 y junio de 1987, autorizó inversiones por valor de 4.200 millones de pesetas para 545 inmuebles, siendo casi en su totalidad inversión británica. Según datos de finales de 1987, de la Secretaría de Estado de Turismo, había 132 complejos en España, de los que 21 se encontraban en las Islas Baleares.

Actualmente en España se ubican unos 500 complejos, de los cuales casi la mitad están en la Islas Canarias. La progresión en España es espectacular, se ha pasado de 161 complejos en 1990 a 407 en 1994. Los titulares de derechos en España son unas 327.000 personas, de los cuales son solamente españoles unas 51.000.

La multipropiedad, al haber surgido sin una regulación previa, ha propiciado que se hayan cometido fraudes por parte de empresas sin escrúpulos y, sobre todo, ha generado una propaganda engañosa 2 dando lugar a adqui-Page 1431siciones de este derecho por extranjeros que de haber conocido todas las circunstancias concurrentes en el caso con toda segundad no lo hubiesen adquirido. Esta situación no sólo se produce en territorio español, sino en muchos países de la Unión Europea.

Ello determinó la promulgación de la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Esta Directiva es la culminación de un largo proceso de trabajo desde las Resoluciones del Parlamento Europeo de 13 de octubre de 1988 y de 11 de junio de 1991.

Según la Unión Europea, el problema incide más en la desprotección del consumidor que en la falta de legislación sobre la materia. En consecuencia, la Directiva lo que trata es de limitar la autonomía privada en defensa del consumidor. Se concedió a los Estados miembros un plazo para transponer la Directiva. En España terminó el plazo el 29 de abril de 1997, sin que hasta entonces se hubiera transpuesto la Directiva. En julio de ese mismo año se envió a las Cortes el Proyecto de Ley que, posteriormente, siguiendo los trámites legales, se convirtió en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por tumo de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

2. La directiva 94/47/CE, del parlamento europeo y del consejo, de 26 de octubre de 1994

La Directiva realiza una regulación de mínimos que los Estados miembros deben respetar, pero dejando, al mismo tiempo, una amplia discrecionalidad para que se regule la naturaleza de la figura de acuerdo con el ordenamiento jurídico de cada país, puede configurarse como derecho real (propiedad o derecho real limitado en cosa ajena) o como un derecho personal e incluso, en un mismo país puede coexistir como derecho real o como derecho personal según la regulación pertinente.

No entra tampoco en cómo debe denominarse este nuevo derecho, serán los legisladores de los correspondientes Parlamentos los que lo decidan.

Page 1432Lo que más interesa al legislador comunitario es establecer los límites a la autonomía privada en favor de los consumidores. Así regula lo que llama derecho de resolución, que más bien, como ha expuesto la doctrina más autorizada en esta materia, es un supuesto de desistimiento unilateral e incondicionado. Consiste en la posibilidad otorgada a los adquirentes de desistir, sin alegar causa alguna (ad nutum), del contrato, una vez que éste es perfecto, es decir, ha nacido a la vida del derecho durante los diez días siguientes. Este requisito choca frontalmente con los principios ordenadores de la contratación en la mayoría de los países del ámbito comunitario, pues por lo regular no se permite a ninguna de las partes de una relación contractual poder desistir, por su sola voluntad, a cumplir la obligación que le corresponde. La Directiva impone al vendedor la obligación de informar con detenimiento sobre determinados aspectos esenciales de lo que va a adquirir, de tal forma que si en el documento informativo se omitiese alguno de estos aspectos, el adquirente tendrá derecho a resolver unilateralmente el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde la celebración. En este supuesto si que está bien transpuesto el término «resolución», pues el vendedor deja de cumplir una de sus obligaciones principales que es informar al adquirente de un aspecto esencial del derecho que adquiere, por tanto incumple su obligación, lo que posibilita el poder de resolución de la otra parte.

La Directiva también establece que si para adquirir el derecho de aprovechamiento por turno se ha financiado al adquirente con un préstamo del vendedor o de un tercero, al ejercitar el adquirente su facultad de desistimiento o de resolución implica también la resolución del préstamo. Es interesante, también, resaltar la regulación que se hace respecto a la lengua en que debe ir redactado el contrato y la sumisión a determinados fueros.

3. Denominacion de la figura

El término primeramente utilizado para denominar esta figura jurídica, como hemos dicho, se acuñó en Francia, multipropriété, de ahí pasó a los distintos países latinos, multiproprietá, en Italia, multipropiedad en España, etc.

Mientras que, en los países del «common law», se utiliza la expresión time-share (tiempo compartido).

Una de las cuestiones jurídicas que destaca la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, en su Exposición de Motivos, es la relativa a cómo denominar la figura que se pretende regular. Entiende que el término multipropriedad tiene «la gran ventaja de haber calado en la opinión pública, hasta el punto de ser, con mucho, la forma habitual de denominar entre nosotros a la institución, con independencia de que se hubiera constituido como una forma de propie-Page 1433dad o como una forma de derecho personal. Pero es precisamente ese carácter globalizador con el que normalmente se utiliza, por un lado, y el hecho de hacer referencia a una forma concreta de propiedad, por otro, lo que lo hace un término inadecuado por equívoco.

Otra opción era utilizar la fórmula empleada en la Directiva: «tiempo compartido». Sin embargo, esta forma de denominar a la institución resulta también poco satisfactoria. En principio, parece un término más genérico que el de «multipropiedad», pero hay que tener en cuenta que «tiempo compartido» no es más que la traducción al español de la forma inglesa «time-sharíng». La expresión «tiempo compartido», aunque no parece presentar serios inconvenientes para denominar con ella la forma societaria del derecho francés, no es adecuada para incluir cualesquiera otras fórmulas, tanto si son de derecho personal (el multianiendo griego) o de derecho real (el derecho de habitación periódica portugués). Además, tiene el inconveniente de que parece dar a entender que, entre los titulares de estos derechos, lo que se comparte es el tiempo, cuando es precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de períodos de tiempo diferentes y excluyentes. Por ello, resulta preferible la expresión «derecho de aprovechamiento por turno», en primer lugar, porque es menos comprometida, en el sentido de ser una expresión más genérica y más descriptiva, y, en segundo lugar, porque se ajusta perfectamente a la regulación que del mismo se hace. Nada obsta, sin embargo, a que se mantenga la utilización de esta denominación, o de cualquier otra, en particular a efectos promocionales, siempre que no contenga la palabra propiedad, o no pueda ser equívoca en cuanto al...

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