Urbanismo: Comentarios al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (en especial lo relativo a las obras nuevas y parcelaciones)

Abogados Civil

Resumen

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I. Introducción.-II. Inscripción de las obras nuevas: 1. Introducción. 2. La Licencia 3. Requisitos descriptivos. 4. El técnico. El certificado. 5. La finalización de la obra declarada en construcción. 6 Requisitos de los artículos de la propiedad horizontal. 7 Reglas aplicables a otras construcciones.-III Inscripción de los actos de parcelación: 1. Introducción El artículo 79. en conexión con el 259 3 del Texto Refundido. 2. Artículo 79 del Real Decreto. 3 Las Unidades Mínimas de Cultivo: el artículo 80 del Real Decreto en conexión con el artículo 24 de la Ley de Modernización.-IV. Otras cuestiones: Inscripción de transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico.

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Extracto

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Urbanismo: Comentarios al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (en especial lo relativo a las obras nuevas y parcelaciones)

1. Introducción

El urbanismo es una materia jurídica de tanta importancia en la actualidad que hasta tiene su propia categoría, con la denominación de Derecho Urbanístico.

No cabe duda que directa o indirectamente muchas materias están relacionadas con éste. Esto ocurre de manera frontal cuando lo ponemos en conexión con la Institución Registral, y en concreto con el Registro de la Propiedad, en la rama del Derecho Inmobiliario Registral, así como en su relación con el Catastro.

Las últimas grandes modificaciones en Derecho Urbanístico, entre otras la del Texto Refundido de 26 de junio de 1992, con su antecedente en la Ley 8/90, de 25 de julio, requerían a la vez una adaptación y adecuación, con carácter urgente y fundamental en materia registral. Los instrumentos de planeamiento, los sistemas de actuación, la publicidad del registro frente a terceros, como pieza básica del sistema de seguridad jurídica.

En materia de obras nuevas estábamos huérfanos de esa regulación reglamentaria, desde el punto de vista notarial, teniéndonos que mover sobre especulaciones e interpretaciones más o menos acertadas de los textos urbanísticos.

También puede haber quien opine que tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, que ha declarado inconstitucionales a muchos artículos del Texto Refundido, quizá hubiese sido más oportuno esperar acontecimientos, y en especial al del posible nuevo Texto de la Ley del Suelo, cuyo borrador o borradores van corriendo de despacho en despacho. Pero quizá también, como dice el Preámbulo: «Así, aunque los preceptos que integran este Real Decreto se refieren a materias urbanísticas su contenido es exclusivamente registral, por lo que en cuanto a normas hipotecarias jurídico-privadas están llamadas a tener una pervivencia independiente de las vicisitudes de las normas sobre urbanismo. En tal sentido se ha procurado en el presente Real Decreto evitar las referencias concretas a la legislación urbanística, toda vez que la competencia para su elaboración está atribuida con carácter exclusivo a las Comunidades Autónomas, salvo en las materias expresamente reservadas al Estado».

El objetivo de este primer trabajo sobre la materia se centra sobre el estudio del capítulo VI, relativo a las inscripciones de obras nuevas, así como el capítulo X, referente a los actos de parcelación, que tiene una incidencia plena y de urgencia en la materia notarial, dejando para futuros trabajos los relativos a temas tan esenciales como la inscripción de las operaciones parcelatorias, la regulación de los efectos del proceso de ejecución y de la aprobación definitiva; las explotaciones urbanísticas del capítulo III, la inscripción de las cesiones de terrenos con carácter obligatorio, el novedoso capítulo V relativo a las inscripciones de aprovechamientos urbanísticos, con el supuesto de la transmisión de unidades de aprovechamiento urbanístico. Las anotaciones preventivas decretadas en procedimientos administrativos, y en procedimientos contencioso-administrativos; las notas marginales que desarrolla el artículo 307.4 del Texto Refundido, que posibilita el acceso al Registro de las condiciones especiales de concesión de licencias, condiciones que sólo podrán reflejarse cuando las mismas hayan de cumplirse directamen-te sobre la finca; las inscripciones de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanísticos, el régimen de venta forzosa, etc.

Ante esta situación, partimos de la Ley 8/1990, de 25 de julio, y del Texto Refundido de 26 de junio de 1992, de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, del Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo, y de colegios profesionales, precedente de la Ley 7/1997, de 17 de abril, sin perjuicio de los reglamentos que en materia urbanística desarrollan la materia, como el Reglamento de Disciplina Urbanística de 23 de junio 1978, el Reglamento de Planeamiento de 23 de junio de 1978, el Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, y sin olvidar a la que, según algunos, ha renacido de entre las cenizas, la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto Refundido aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 29 de abril, que, como he indicado, hay que desempolvar del cajón de los recuerdos a la vista de la sentencia del Tribunal Constitucional; aunque no está nada claro, el que la opinión mas certera en este punto sea la aplicación de la Ley del 76, sobre todo a la vista de los criterios expuestos por el Tribunal Constitucional, sobre una Ley posterior, como es la del 92, que surge en un sistema y marco jurídico conforme a la nueva legalidad, menos aún podría darse validez al renacimiento de una Ley anterior en el tiempo.

Además, todo ello con independencia de algunas últimas normas de Comunidades Autónomas, que a la vista de la sentencia del Tribunal Constitucional, y a la espera del nuevo tex...

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