El aprovechamiento urbanístico en el régimen transitorio del nuevo texto refundido de la Ley del suelo
| Autor | Ricardo Estévez Goytre |
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INTRODUCCION
La aprobación del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, publicado en el Boletín Oficial del Estado del día 30 de junio, despeja muchas dudas respecto a la interpretación que debía darse a las cuestiones más, polémicas reguladas por, la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo. En su labor de regularización, aclaración y armonización, el Texto Refundido ofrece soluciones que, a primera vista, parece que van más allá de lo que en realidad quiso decir la propia Ley de Reforma, lo cual no ha dejado de sorprendernos unánimemente a los estudiosos del tema. Son varias las cuestiones que el Texto parece que regula "ex novo", pero en el presente estudio nos centraremos sobre el Régimen Transitorio y, más concretamente, en el aprovechamiento urbanístico en este período, regulado en la Disposición Transitoria Primera, ya que esta será posiblemente la cuestión de más repercusión social por cuanto afectará a la promoción privada de viviendas en la totalidad de los municipios españoles, habida cuenta de que a aquellos a los que se aplica la Ley en su integridad deberán someterse a este régimen mientras tanto no hayan adaptado su planeamiento a la nueva normativa (lo cual difícilmente se producirá con carácter general en el plazo de tres años a contar desde la entrada en vigor de la Ley 8/90 por la dificultad e importancia de sus novedades, lo que se agrava con la publicación ahora, dos años después y cuando sólo falta uno para que se cumpla el plazo que, a la postre, introduce modificaciones sustanciales en la Ley de Reforma) y los restantes municipios lo aplicarán indefinidamente al coincidir el régimen normal de vigencia de la norma (art. 27.4 del Texto Refundido) con el del período transitorio, por no serles de aplicación la técnica del aprovechamiento tipo.
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EL REGIMEN ANTERIOR
II.1. El aprovechamiento urbanístico en el Texto Refundido de 1976. Obligaciones de los promotores según las distintas clases de suelo
En el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1.346/1976, de 9 de abril, que la Disposición Derogatoria Unica del Texto Refundido declara expresamente derogado, el aprovechamiento urbanístico consistía en la atribución a cada parcela de los usos e intensidades previstos en el planeamiento vigente en un municipio determinado. Para poder hacer efectivo este derecho, el propietario de terrenos tenía que cumplir una serie de deberes que variaban si se trataba de suelo urbano o urbanizable programado (o apto para urbanizar). Así:
En suelo urbano no incluido en polígonos o unidades de actuación, el propietario de una parcela no adquiría el aprovechamiento urbanístico hasta que la parcela no tuviese la condición de solar de acuerdo con la legislación urbanística (art. 83 del Texto Refundido de 1976) o que se asegurase la ejecución de los servicios urbanísticos de que careciese la parcela simultáneamente a la urbanización, mediante la: prestación de la correspondiente fianza (art. 40 del Reglamento de Gestión Urbanística, disposición no derogada por:, el nuevo Texto Refundido).
En suelo urbano incluido en un polígono o unidad de actuación, el propietario no podía materializar su aprovechamiento urbanístico hasta que la parcela mereciese la calificación urbanística de solar. En caso contrario, no podía otorgarse licencia hasta tan to hubiese ganado firmeza en vía administrativa el proyecto de compensación o de reparcelación (naturalmente, si eran necesarios para la distribución de beneficios y cargas del Plan). Además, se exigía que por el estado de ejecución de las obras de urbanización, la Administración considerase previsible que a la terminación de la edificación, la parcela contarla con los servicios urbanísticos necesarios para obtener la calificación de solar y que en el escrito de solicitud de licencia el promotor se comprometiese a no utilizar la construcción hasta tanto no estuviese concluida la obra de urbanización y estableciera tal condición en las transmisiones de propiedad, no pudiendo permitirse la ocupación de edificios hasta la total terminación de la parte de urbanización que les afectase (art. 41 del R.G.U.).
En suelo urbanizable programado, era condición para adquirir el aprovechamiento urbanístico que estuviese definitivamente aprobado el correspondiente Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización y realizadas las obras de infraestructura urbanística (salvo las que afectaran a los sistemas generales o a la infraestructura del territorio, o las provisionales del artículo 58.2 de la Ley del Suelo), pudiendo edificarse antes de que los terrenos estuviesen totalmente urbanizados, siempre que se cumplieran los requisitos del artículo 41 R.G.U. (art. 42 del Reglamento).
II.2. El aprovechamiento medio como precedente del aprovechamiento tipo
La novedad que introdujo la Ley del Suelo de 1975, y cuyo mecanismo ha servido, en gran medida, de base a la nueva legislación, fue la de establecer que el propietario de una finca incluida en suelo urbanizable programado no tenía derecho al 100 por 100 del aprovechamiento urbanístico del Plan Parcial, sino que este derecho se concretaba en la cantidad resultante de aplicar a su superficie el 90 por 100 del aprovechamiento medio del sector, una vez deducidas las cesiones a que hace referencia el artículo 46.31) del Reglamento de Gestión Urbanística, siendo el 10 por 100 restante de cesión obligatoria y gratuita a la Administración (art. 48 R.G.U.).
Es de señalar que, si bien la legislación anterior a la Ley 8/ 90 no regulaba tan sistemáticamente como lo hace esta última, los deberes urbanísticos que había de cumplir el promotor si quería edificar, sí que se concretaban estas obligaciones, aunque más dispersamente, en diferentes preceptos de la legislación entonces vigente (Texto Refundido de la Ley del Suelo y sus reglamentos), siguiéndose el mismo esquema lógico que la Ley 8/90 introduce al tratar de los correlativos derechos - deberes que integran la denominada adquisición gradual de facultades urbanísticas (para poder edificar había que solicitar la licencia urbanística, la cual no podía otorgarse si previamente no se habían cumplido los deberes anteriormente indicados para cada clase de suelo y, todo ello estaba condicionado a la preexistencia de la figura de planeamiento más específica y cumplimiento de sus planes de etapas).
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REGIMEN HASTA AHORA VIGENTE: LA LEY 8 / 90
III.1. El complejo Régimen Transitorio de la Ley 8/90
La concreción del aprovechamiento urbanístico hasta la entrada en vigor de la Ley 8/90 parecía una cuestión pacífica, o al menos así lo parece ahora cuando se estudia esta materia con la claridad que ofrece una: mirada retrospectiva. También tuvo sus problemas interpretativos en: régimen transitorio del suelo urbanizable programado, que sólo llegó a aclararse después de que una numerosísima y unánime jurisprudencia interpretara que sólo sería de aplicación la cesión del 10 por 100 a los Planes Parciales que no estuviesen en fase de ejecución en el momento de la entrada en vigor de la Ley del Suelo. Lo que importaba, dice la Sentencia del TS. de 11 de mayo de 1990,: entre otras muchas, era la efectiva ejecución de las obras de urbanización , de tal forma «que prevalece la realidad de la ejecución del Plan sobre los criterios de la correspondiente Disposición Transitoria de la Ley del Suelo»
III.2. El instituto del aprovechamiento tipo
Como ya se anunciaba antes, el instituto del aprovechamiento tipo tiene su origen en el del aprovechamiento medio del Texto Refundido de 1976. Lo que cambia fundamentalmente respecto de aquél, son dos aspectos:
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El aprovechamiento urbanístico se concreta en el 85 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre el terreno (art. 161.1, Ley 8/90), con la salvedad...
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