Abogados Civil
Resumen
1. Concepto y delimitación del contrato de corretaje sentencia de la audiencia provincial de alicante de 21 de abril de 2008. 2. Devengo de la comisión. 3. Dificultad de la prueba en la relación contractual. 4. Obligaciones del corredor.
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Extracto
Apéndice de jurisprudencia seleccionada y comentada
La presente selección ha sido realizada recopilando algunas de las sentencias más recientes sobre el contrato de corretaje. Se ha optado por describir el supuesto de hecho enjuiciado, y la resolución judicial del mismo, señalando en un pequeño comentario a continuación de algunas sentencias, la doctrina seguida y desarrollada de una forma más pormenorizada en el cuerpo de esta obra. Cuatro son los temas escogidos para clasificar las sentencias, a saber, concepto del propio contrato de corretaje, devengo de la comisión, dificultad de la prueba en la relación contractual y obligaciones del corredor. Quizás pueda parecer que se ha escogido una fórmula que va al detalle particular o al caso concreto, y siendo así, ello no impide que de la lectura de todas ellas, se pueda llegar a tener una visión general de la configuración jurisprudencial del contrato de corretaje inmobiliario. 1. Concepto y delimitación del contrato de corretaje sentencia de la audiencia provincial de alicante de 21 de abril de 2008 «Por el contrato de corretaje o intermediación inmobiliaria, según aclara nuestro Tribunal Supremo (SSTS 28 de febrero de 1957; 27 de diciembre de 1962; 6 de marzo de 1967; 5 de junio de 1978 y 1 de diciembre de 1986, entre otras), una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerle en relación con un tercero a fin de concertar un contrato determinado en el que el mediador no tendrá participación alguna. Este contrato, que por otra parte es de resultado y no de medios (SSTS 23 de septiembre 1991, 21 de mayo 1992 y 19 de octubre de 1993), se concierta entre corredor y cliente, tratándose normalmente de un contrato atípico cuya normativa aplicable vendrá constituida, aparte de lo expresamente convenido por las partes, por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1.254 y ss. Cc y por la aplicación analógica de ciertas normas especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil, de lo que se desprende que el agente tiene derecho a la retribución, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente (SSTS 18/12/86 SIC, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91)». Comentario En nuestra opinión, tal y como se ha tenido oportunidad de exponer en esta obra, el contrato de corretaje no es una obligación de resultado, sino de medios, pero sometido a un determinado acontecimiento, la perfección del contrato principal. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUIPÚZCOA DE 31 ENERO DE 2008 «... el contrato de corretaje o mediación, contrato atípico muy utilizado en el tráfico, tiene como característica principal que el corredor no contrata con un tercero, sino que efectúa diligencias para encontrar a uno que cumpla con los requisitos precisados por el principal para ponerlo en contacto con éste, a fin de que logren entre ambos un acuerdo ...». SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE DE 28 DICIEMBRE DE 2007 «Pese a que el contrato de corretaje es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación. Al carecer de específica regulación en nuestro ordenamiento, ha de regirse por las normas generales de los artículos 1.254 y siguientes del Código civil y la analógica aplicación de las normas de otros tipos contractuales afines al mismo, como el mandato, comisión mercantil o arrendamiento de servicios, y en cuanto al devengo de honorarios por el corredor, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto». Comentario Además de definir el contrato, determina que la relación causal debe ser valorada en cada caso concreto. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE DE 9 NOVIEMBRE DE 2007 «La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado». SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID DE 5 JULIO DE 2007 «PRIMERO. El demandado se alza contra la sentencia de instancia, que lo condenó al pago de la cantidad reclamada en la demanda por intermediación inmobiliaria, y en tres alegaciones sostiene que nunca hubo contrato de intermediación entre los litigantes.
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