Artículo 9, Ap. 1, e) Contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 9. 1. Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tie nen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código civil y prece den, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho pre cepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, inclu so con título inscrito en el Registro de la propiedad, responde con el propio inmue ble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causa dos por el retraso en su emisión.
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2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales lo gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin per-juicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta ley.
Artículo 21 sobre reclamación judicial a los morosos.
La comparación de los dos textos revela:
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El párrafo 1 del apartado e) del artículo es reproducción del párrafo 1 de la obli gación 4.ª del artículo 9 de la Ley 49/60.
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Los párrafos siguientes introducen importantes modificaciones respecto a los párrafos 3.º y 4.º de la obligación 4.ª de la Ley 49/1960, que pueden resumirse así:
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En la Ley 49/1960 el piso o local estaba afecto al pago de los gastos producidos en el .
En la Ley de la reforma el piso o local estará afecto al cumplimiento de la obligación de contribuir a los gastos correspondientes a las cuotas imputables a la >, respondiendo el adquirente de la vivienda o local, incluso con título inscrito en el Registro de la propie dad, con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la Comunidad por los anteriores titulares >.
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En la Ley 49/1960, antes de la Reforma, el crédito a favor de la Comunidad de propietarios era preferente a cualquier otro.
Después de la Ley de reforma, los créditos a favor de la Comunidad tienen la con-dición de preferentes, pero tan sólo a efectos del artículo 1.923 del Código civil, pre cediendo, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º del ar tículo citado, pero >. Lo que quiere decir que no sólo estos créditos salariales serán preferentes sobre los de la Comunidad sino también que lo serán los créditos a favor del Estado y de los aseguradores en la forma que diremos más adelante.
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En la Ley 49/60 antes de la reforma, en la >
Después de la Ley de reforma, se sustituye la frase > por > de transmisión, sea cual fuere el título en que se lleve a cabo, no limitándose a las transmisiones onerosas; siquiera deba declarar, como en la Ley 49/60, hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad o expresar los que adeude.
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En la Ley 49/60 no se obligaba al transmitente a aportar certificación alguna del estado de las deudas para la Comunidad.
En la Ley de reforma se exige tal certificación, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura o el instrumento público, salvo que fuere expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
El párrafo 1 del artículo 9.1, e) se refiere a esta obligación en la forma que hemos transcrito anteriormente, añadiendo el apartado 2 del mismo artículo que >.
Los gastos que pueden originarse en un inmueble acogido a este régimen especial surgirán: o de los actos de administración, o de los de conservación, o de los de reparación, teniendo en cuenta el concepto que de cada uno de ellos hemos expuesto en el momento oportuno.
En el I Simposio de la propiedad horizontal celebrado en Valencia en 1972, la comisión expuso que el concepto de gastos generales viene determinado por dos notas características contenidas en el n.º 5 del artículo 9: que sirvan para el adecuado sostenimien to del inmueble y que no sean susceptibles de individualización, completándose esta segunda nota con la disposición final del mismo precepto, según la cual una forma de determinar la imposibilidad de individualización consistirá en que tales gastos no sean imputables a uno o varios pisos, reafirmando su carácter general en el sentido de que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones corres pondientes. Añadía también la comisión, que la primera nota característica de los gas tos generales ha sido interpretada por la doctrina considerando que el adecuado soste nimiento del inmueble implica el carácter necesario de estos gastos, comprendiendo tanto los de reparación como los de conservación, que deben distinguirse de los llamados gastos extraordinarios, así como de las obligaciones derivadas de mejoras e inno vaciones. Ahora bien, en orden a su consideración como gastos generales advierte la ponencia que la clasificación entre gastos necesarios y voluntarios no es incompatible con la de expensas ordinarias y extraordinarias, ya que estos dos últimos términos pue den tener la consideración de gastos generales imputables a todos los propietarios. La segunda nota característica de las obligaciones pecuniarias por gastos generales se cen tra por la comisión en la posibilidad de individualización del gasto, cuyo requisito no sólo contribuye a formar el concepto de gastos generales, sino que también constituye un factor que revela la existencia de situaciones intermedias que comprenden aquellos gastos que no reúnen los requisitos constitutivos de los de carácter general, pero que tampoco son susceptibles de individualización, por imposibilidad de su imputación concreta a uno o varios propietarios, sino que, por el contrario, en su funcionamiento aparecen como gastos de la comunidad. Expone la ponencia que para que un gasto tenga la consideración de individual, debe quedar al margen de sus beneficios la comunidad como destinatario, constituyendo el objeto de la expensa la utilidad, mejora e innovación de uno o varios pisos, sobre los cuales pueda individualizarse el gasto; pero que tal criterio de individualización resulta excesivamente genérico, puesto que siem pre será posible encontrar alguna norma discriminatoria y, en última instancia, la cuota de participación supone ya que los gastos de que se trata llegan a un grado final de especificación. Por ello la comisión propone como criterio individualizador la fórmula legal de que los gastos individuales alcanzan tal carácter cuando son imputables a uno o varios pisos, apareciendo esta imputación como la causa de...
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