Análisis jurisprudencial de la compraventa de viviendas en construcción
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Abogada y profesora del Máster de acceso a la abogacía de la Universidad de La Rioja |
| Páginas | 1630-1649 |
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La adquisición de la vivienda en un ámbito ajeno al profesional es la opera-ción de consumo por excelencia, aunque solo sea porque constituye, en la gran mayoría de los casos, una de las inversiones más importantes que el consumidor va a realizar a lo largo de su vida. A pesar de ello, el Real Decreto 1/2007, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras normas complementarias, no refunde ni armoniza la normativa inmobiliaria. Las razones son varias: la vivienda es un bien de consumo final cuando no se adquiere con un propósito relacionado con la actividad empresarial o profesional, aún cuando no se habite en ella de forma habitual. Además incluso en los casos, que aparecían más dudosos antes de la modificación en el concepto de consumidor llevado a cabo posteriormente en el propio TRLGDCU, la cuestión de la caracterización del adquirente como consumidor es a menudo irrelevante, porque en el sector de la vivienda se ha producido un fenómeno caracterizado porque la clientela en general, con independencia del destino final para el que se contrata, es objeto de una especial protección (garantías por las cantidades entregadas a cuenta, por daños a las edificaciones, normas de transparencia e información, etc.).
Por su parte, el RD 515/1989 sobre información a suministrar en la compraventa y el arrendamiento de viviendas, contiene en desarrollo del artículo 10 LGDCU y de la lista de cláusulas abusivas de su Disposición Adicional Primera, algunas normas de protección material del comprador, que prohíben la inclusión de determinadas cláusulas como parte del contrato o asignan directamente al promotor obligaciones contractuales de las que no puede exonerarse por pacto en contrario. Las disposiciones contenidas en este RD 515/89 son de aplicación supletoria a las del Código Civil que han asumido competencia plena en materia de protección de los consumidores, salvedad hecha de los artículos 3.2 (equivalente al art. 61 TRLGDCU) y 10 (arts. 82 y sigs. TRLGDCU) que se consideran comprendidos en la competencia estatal exclusiva sobre derecho civil (DA Segunda RD 515/89 y DF Primera Real Decreto Legislativo 1/2007).
Las cláusulas de los contratos de compraventa y alquiler que no hayan sido negociadas individualmente, deberán constar con la debida claridad y sencillez, sin hacer referencia a documentos que no se hayan tenido en cuenta previa o simultáneamente a la celebración del contrato y, a los que en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual. Las cláusulas deberán cumplir con los requisitos de accesibilidad y legibilidad, de manera que permitan al consumidor conocer la existencia y contenido del contrato y, han de responder a los principios de buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que excluye la utilización de cláusulas abusivas.
Estos requisitos no se aplican solo las condiciones generales de la contratación1, sino a toda cláusula contenida en un contrato entre un empresario y un consumidor que no haya sido negociada individualmente, correspondiendo al empresario la carga de la prueba de dicha negociación individual. Los contratos que incorporen condiciones generales de la contratación están sometidos, además a la Ley 7/98, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación ex
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artículo 59.3 TRLGDCU. Respecto de las condiciones generales de la contratación propiamente dichas, el artículo 5.1 LCGC además de exigir que su redacción se ajuste a los «criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez» con los efectos previstos en el artículo 7-b LCGC relativos a la no incorporación al contrato de la cláusula en cuestión, impone que se haga referencia a su existencia en el contrato firmado por todas las partes y que se facilite al adherente un ejemplar de las mismas. Por lo tanto, no llegan a formar parte del contrato las que no hayan sido entregadas físicamente al consumidor, aunque hayan estado a su disposición en el establecimiento del promotor en cumplimiento de lo establecido en los artículos 4 a 8 del RD 515/1989, ni tampoco las condiciones generales que le hayan sido entregadas al consumidor después de la celebración del contrato.
Estos requisitos han de cumplirse en cualquier contrato de transmisión del derecho sobre inmuebles, con independencia de la condición de consumidor del adquirente. Como señala la jurisprudencia2, no puede declararse abusiva pero tampoco queda incorporada al contrato aunque la finalidad empresarial de la adquisición no quedase contradicha por el adquirente, la cláusula que impone a este el pago «de todos los demás gastos y tributos derivados de la escritura, de los actos y contratos que en la misma se formalizan y su inscripción en el Registro de la Propiedad», ya que su falta de concreción y claridad impide conocer cuáles son los específicos gastos o tributos que han de soportar los adquirentes.
Las condiciones beneficiosas para el consumidor, aunque se hayan ofrecido en cualquier momento del contrato o se haya hecho referencia a ellas de cualquier manera forman parte siempre de las obligaciones contractuales del promotor (art. 61.3 TRLGDCU y STS 30/6/1997 que impide prescindir del carácter publicitario de los folletos promocionales3.
En el mercado inmobiliario actual suele ser frecuente comprar la vivienda sobre plano y, por tanto pendiente su construcción. Ello resulta especialmente complejo en lo respecta a su naturaleza jurídica, ya que por un lado existe una obligación de hacer, la del constructor en efectuar la obra, pero al mismo tiempo también existe una obligación de dar, ya que en definitiva lo que se está celebrando es un contrato de compraventa.
Se refleja incluso en la formalización del contrato, ya que en primer lugar se suscribe un contrato privado, donde se recogen la ejecución de la obra, la entrega del piso y los pagos fraccionados que debe efectuar el comprador durante todo el proceso que dura la construcción y, en segundo lugar y cuando la misma está ya totalmente terminada, se formalizará la escritura pública de compraventa.
Precisamente porque estamos en presencia de la adquisición de algo inexistente, resultan tan importantes las garantías que amparan la adquisición en el momento de prestar su consentimiento el consumidor. Resulta fundamental que la oferta, incluida la publicitaria tenga carácter vinculante para el promotorvendedor así como la regulación legal detallada del RD 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
Las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción se encontraban reguladas en la Ley 57/1968 hasta que ha sido derogada por la
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letra a) de la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Esta Disposición Transitoria tercera ha sido introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
Las novedades a destacar respecto a la regulación contenida en la Ley 57/1968 son las siguientes:
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La obligación de garantizar, será desde la obtención de la licencia de edificación y la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
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Se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías, tanto si se ha contratado un seguro de caución como si se opta por un aval.
En el primer caso, la duración del seguro no puede ser inferior a la fecha de la construcción y entrega de la vivienda; si se concede una prórroga para la entrega de la vivienda, se puede prorrogar el seguro por el promotor, debiendo informar al asegurado; si la construcción no llega a buen fin en plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y, si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al asegurador; el asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación; si el asegurador ha satisfecho la indemnización, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad asegurada por la cantidad indemnizada.
Si se opta por un aval, este se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.
Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución. Si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad...
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