Alienado de finques i servitud sobre finca propia
| Autor | M.a Rosa Llácer Matacás |
| Cargo | Professora Titular de Dret Civil, Universitat de Barcelona |
| Páginas | 261-271 |
-
PARTICULARITATS DE L'ALIENACIÓ DfUNAFINCA GRAVADA AMB L'ANOMENADA «SERVITUD DE PROPIETARI»
-
La dinámica de la servitud sobre finca propia
Una de les novetats de la llei 13/1990, de 9 de julio, de l'acció negatória, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge va consistir en l'admissió de l'anomenada servitud de propietari. Així ho anuncia la llei al seu preámbul, si bé el text només priva la confusió del seu efecte extintiu (art. 17 LANSIRV) i defineix el concepte de servitud sense cap referencia a l'alienitat de les finques (art. 4.1 LANSIRV). La dualitat només es retroba en l'exercici del dret (art. 4.2 i 3 i art. 10 LANSIRV). Creiem que sobre la base d'aquests elements, no hi ha dificultat en admetre un títol unilateral constitutiu de servitud sobre finca propia (art. 6 LANSIRV). El resultat n'és una situació de confusió idéntica a la que resulta d'aplicar l'art. 17 LANSIRV i durant la qual el propietari gaudeix de la finca servent en concepte de tal. La llei, no obstant, centrada en la construcció de la figura, no en va desenvolupar la dinámica. El cert és que la servitud sobre finca propia, perfectament desfensable des del punt de vista conceptual, troba problemes funcionals, que situem en l'exercici i, pel que fa al tema que ens ocupa, en el moment d'alienar qualsevol de les finques. Aquesta mancaça s'ha hagut de suplir amb l'art. 7 LANSIRV, que en principi només estava pensat per evitar la presumpció de servituds en el camp conegut com constitució de servituds per signe aparent (o per destinació del pare de familia).
El Projecte de llei de regulació dels drets de superficie, de servitud i d'adquisició, presentat a la Mesa del Parlament(1) dedica un article sencer a la servitud sobre finca propia. Se'n preveuen les modalitats constitutiva (art. 8.1 pr.) i no extintiva (art. 8.3 pr.), així com el moment d'alienació de qualsevol de les finques, en el que es planteja la perdurabilitat del dret sobre, o en benefici de la finca alienada (art. 8.2 pr.). Entre l'existéncia de la servitud (constitució derivada del títol, art. 7.1 i 8.1 pr.) i la possibilitat de l'exercici (dualitat en la titularitat de les finques) s'insereix un moment clau: l'alienació. Segons els art. 8.2 i 15.7 del projecte, en depèn la subsistencia o l'extinció de la servitud. Es limiten a dir que si únicament es publica a través d'un signe aparent, cal manifestar espressament la seva subsistencia en l'acte d'alienació perqué, del contrari,s'extingeix. Pero també permet extraure un criteri general: que al costat de la dinámica registral, la llei crea un sistema d'exteriorització inter partes que delimita les servituds que perjudiquen l'adquirent, pero que també té una funció extintiva.
-
L'adquisició de finca gravada: inoposabilitat i extinció de la «servitud de propietari»
Normalment l'adquisició de finca gravada és una situació que implica tres persones: en el cas de la servitud, els dos titulars de les finques i l'adquirent d'una d'elles. La pauta és que tot dret no inscrit no perjudica a qui reuneix els requisits del tercer hipotecari, protegit per l'eficácia negativa de la publicitat registral (art. 32 LH)(2). S'exceptúa el cas concret de les servituds aparents, que sempre son perceptibles d'acord amb una reiterada jurisprudencia(3). En definitiva, la llei protegeix la bona fe o confiança legítima de qui actúa cregut de que les coses son tal com es manifesten(4). Naturalment, una servitud inoposable no s'extingeix i fins i tot perviuria si el propietari, que la va imposar i després es va desprendre de la finca, la recuperés(5). Nogensmenys, des del punt de vista estrictament civil, perdura un ámbit on es neutralitzen les conductes i son oposables les servituds desconegudes, cas que permet demanar un resarciment(6) (art. 1.483 CC).
En el context de la servitud sobre finca propia els criteris emprats per resoldre conflictes entre drets incompatibles no son útils. Com alienant i titular de la servitud son la mateixa persona, el propietari té sempre una posició prioritaria (cfr art. 1.473.3 in fine CC). I mantenir la servitud equivaldría a recolzar a qui ha creat o mantingut el fet que el beneficia (cfr art. 1.483 CC). Calen criteris per no perjudicar sorpresivament l'adquirent de finca servent i, sobre tot, per aclarir les condicions en qué s'entén transmesa la finca dominant. Especialment en 1'ámbit que no cobreix la publicitat registral negativa (art. 32 LH) calia un mecanisme que evites la subsistencia d'unes servituds que només impliquen el mateix propietari, que les crea o les manté i les oculta. També en l'alienació de finca dominant calen els mitjans per determinar si la servitud n'és una qualitat que l'adquirent pugui considerar, tant com utilitat jurídicament exigible com economicament valorable.
La llei crea dones un sistema propi de «continuïtat» (art. 7 LANSIRV) o «subsistencia» (art. 8 pr.), en funció de la transcendencia de la servitud. El legislador català ha decidit restringir els mitjans d'exteriorització a dos, que considera inequívocs: inscripció i declarado de subsistencia. A la vegada es priva de rellevància autónoma a l'apariéncia (cfr art. 7 LANSIRV i art. 8 del projecte). Les «servituds de propietari» inscrites o declarades en l'acte d'alienació perviuen. Les altres no es consideren des d'una perspectiva tuitiva de l'adquirent sense mitjans per conéixer el gravamen, sino des de la llibertat del propietari, que conserva la facultat d'organitzar les finques o de no evitar un procés automátic d'extinció. Si bé la transcendencia de la servitud és una dada fonamental (la clau de l'art. 8.2 la dona justament la publicitat), el Projecte només té en compte en segon terme la perspectiva de l'adquirent. En els casos en que només transcendeix un fet, el projecte posa els mitjans per preservar l'autonomia del propietari, que decideix la constitució i la conservació de la servitud mentre dura la unilateralitat i la seva subsistencia quan es recupera la dualitat en la titularitat de les finques.
L'art. 8 demostra que la subsistencia de la servitud sobre finca propia no té relació amb l'apariéncia. Pero per qué, aleshores, cal parlarne? No es produeix una certa contradicció interna? Per qué aquesta persecució del signe aparent? Tot indica que el legislador ha quedat condicionat per la supressió inicial de l'apariéncia (és a dir, la constitució «per destinado del pare de familia»). I en un sistema general de tall llatí, es veu obligat a explicar que, en aquest cas concret, renuncia als esquemes de protecció de la bona fe basada en l'apariéncia, per absorbirla en un sistema extintiu que té la virtud d'aportar seguretat i d'evitar conflictes. La paradoxa és que la innovació es limita a la servitud sobre cosa propia, mentre que l'alienació de finca gravada en general encara se sotmet als criteris habituals: inoposabilitat (art. 32 LH) i publicitat derivada de l'apariéncia.
Crida l'atenció que l'intent transgressor que va significar la servitud de propietari acabi provocant una dinámica que en comporta l'extinció. Creiem que el projecte no resol amb fluidesa el reconeixement del títol constitutiu unilateral de la servitud (art. 7.1 i 8.1 pr) i l'entrada en el tráfic de la finca dominant o servent. Se centra en aquest segon moment i en la transcendencia del dret, que ha d'adaptar a la supressió del paper del signe aparent. Si la servitud subsisteix en funció del grau d'exteriorització que li confereixi el propietari, l'amplitud amb qué es contempla el títol de servitud de propietari sembla contradictoria: podría, fins i tot, ser tácit i aleshores no hi hauria cap diferència externa amb la destinació del pare de familia. Qualsevol títol, llevat l'inscrit, s'entén problemátic i es sotmet a control en una segona fase d'alienació.
-
L'alienació de finca dominant
Presenta dues particularitats. En primer lloc, la dificultat d'adaptar l'art. 8 del projecte a la realitat registral, que s'adequa millor a l'alienació de la finca servent que a la de finca dominant. La servitud s'inscriu com gravamen, sense perjudici de que pugui constar en la inscripció de la finca dominant com a qualitat d'aquesta (art. 13.1 i 2 LH, cfr també l'art. 328.5 CDCC). És sabut la publicitat desplega els seus efectes negatius front ais tercers adquirents de la finca gravada, que han de suportar la cárrega quan és inscrita en la finca que la conté. La simple constancia com qualitat de la finca dominant no els perjudicaría (art. 32 LH). Així ho precisa també l'art. 66.3 RH en relació ais drets de beneficiarse d'aigües situades en finques veines. Certament, la doble inscripció s'adequaria molt millor a la servitud de propietari(7) i, sobre tot, a la disposició de finca dominant, on l'adquirent tindria un mitjá directe de conéixer alió que, segurament...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba