La división material, la agregación y la segregación de los pisos o locales y sus anejos en el régimen de la propiedad horizontal

AutorEsther Gómez Calle
CargoProfesora Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de Madrid
Páginas595-619

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1. Introducción

El artículo 8 LPH conserva su redacción originaria desde que se promulgó la LPH en 1960. Al tramitarse la Ley de reforma 8/1999, el Grupo Parlamentario Popular formuló una enmienda relativa a las cláusulas estatutarias que se apartan de lo dispuesto en este precepto, y a la que aludiré al tratar esta cuestión infra en el epígrafe 4; pero la misma no prosperó.

El primer párrafo del artículo 8 LPH presenta ciertas operaciones -en concreto, división material, agregación y segregación- que el propietario de todo piso o local puede llevar a cabo con ellos y sus anejos, estableciéndose en el párrafo siguiente los Page 596 requisitos precisos a tal fin, entre los que se cuenta, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta. Como tales operaciones comportan intervenciones materiales y obras en elementos privativos, y pueden incidir también en elementos comunes, su régimen jurídico viene determinado no sólo por el artículo 8 LPH, sino también por los artículos 7 y 12 LPH, además de aquellos preceptos que se refieren a la modificación del título constitutivo (arts. 5 y 17.1.a LPH), que necesariamente ha de verse afectado en estos casos. En las páginas que siguen se analiza a qué operaciones se refiere el artículo 8 y cuál es su régimen jurídico, para terminar estudiando la validez o no de las cláusulas estatutarias que se apartan de dicho régimen, al permitir la realización de tales operaciones sin contar con la aprobación de la junta.

2. El párrafo primero del artículo 8: la facultad de todo copropietario a la división material, agregación o segregación de sus pisos o locales y sus anejos
  1. El artículo 8 LPH, al establecer que los pisos o locales y sus anejos pueden ser objeto de división material, agregación y segregación, está reconociendo la facultad de sus propietarios a llevar a cabo tales operaciones; y es que no hay motivo que justifique excluir en el régimen de propiedad horizontal una facultad como ésta, comprendida en el derecho de propiedad, aunque sí lo hay para establecer la preceptiva intervención de la junta siempre que se vean afectados el título constitutivo o los elementos comunes.

    Desde esta perspectiva, cabría mantener la nulidad de una cláusula estatutaria que privara de tal facultad a los copropietarios, por limitar injustificadamente el derecho de propiedad sobre los elementos privativos 1. Por esto mismo es por lo que, en caso de negativa injustificada de la junta a aprobar la operación (y fijar las nuevas cuotas de participación), cabría -parece- acudir a los tribunales 2 para que declarasen su obligación Page 597 de darla y, caso de persistir la negativa, obrasen en sustitución 3; el mismo artículo 5.II LPH prevé la posibilidad de que las cuotas se fijen por resolución judicial 4.

  2. La segregación comporta la disminución de un departamento privativo del que se separa una parte para agregársela a otro. En cuanto a la agregación 5, el artículo 8.I LPH se refiere sólo a la de otros pisos o locales -y sus anejos- colindantes del mismo edificio, pero el supuesto de agregación de una parte de los mismos guarda plena identidad de razón con aquél, de modo que debe someterse al mismo régimen.

    El requisito de la colindancia suscita la duda de si la misma ha de ser necesariamente en la misma planta, o si puede darse también entre departamentos superpuestos en plantas diferentes; aunque la STS 7 de julio de 1997 (RJ 5969) niega esto último, no veo razón para ello, pues también en ese caso existe contigüidad, siendo, en mi opinión, irrelevante que los departamentos sean limítrofes en un plano horizontal o en uno vertical 6.

    Cuando la agregación se produce entre departamentos que no pertenecen al mismo edificio sino a edificios colindantes distintos no se aplica el artículo 8 LPH, sino el artículo 7 y el artículo 12 en relación con el 17.1.aI LPH, dado que las obras a realizar, aparte de poder afectar a la estructura o fábrica de ambos edificios, y a su seguridad cuando posibilitan el acceso a cada uno de ellos por el Page 598 otro, necesariamente alterarán elementos comunes (como los muros, aunque no sean estructurales) 7; sin embargo, por esta vía se llega al mismo resultado que si se aplicara el artículo 8.II LPH a las dos comunidades implicadas: la aprobación unánime de las respectivas juntas es imprescindible 8.

  3. Distinto de la agregación es la comunicación de distintos espacios privativos. La agregación altera la configuración de los departamentos afectados; tanto si se forma uno a partir de la unión de varios, como si se aumenta uno en detrimento de otro u otros, la extensión y los linderos varían, y han de modificarse también las cuotas de participación consignadas en el título constitutivo. Los departamentos comunicados, en cambio, mantienen su entidad e independencia, conservando cada cual sus características (extensión, linderos...) así como su respectiva cuota 9. Por eso, aunque se ubiquen en un mismo edificio, no parece que su comunicación deba someterse al régimen del artículo 8 LPH, sino a los artículos 7.1 y 12 LPH 10, Page 599 por lo que será necesario que la junta apruebe unánimemente la operación, no en todo caso, sino sólo cuando se dé alguna de las circunstancias previstas en dichos preceptos 11. Si pertenecen a distintos edificios, el régimen aplicable a la comunicación es el mismo que veíamos en el párrafo precedente para la agregación de departamentos de edificios colindantes, y por las mismas razones que allí se apuntaban; por tanto, en virtud de los artículos 7, 12 y 17.1.a LPH, siempre será preciso el consentimiento unánime de las respectivas juntas 12.

  4. Además del aumento por agregación y de la disminución por segregación, el artículo 8.I contempla la división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros independientes -que, lógicamente, habrán de ser más reducidos-; esto supone que habrán de tener salida propia a un elemento común o a una vía pública. No se menciona para nada la necesidad de que, además, cada uno de ellos pase a pertenecer a un titular diferente. Por tanto, interpretado literalmente, el artículo 8 LPH es aplicable a la mera operación material de división -aunque la misma no se formalice jurídicamente- y aun cuando los departamentos independientes surgidos de ella sigan siendo propiedad de la misma persona. Y es que con la división material se opera de facto un cambio en la configuración del edificio, que pasa a tener más departamentos de los que figuran en el título constitutivo y entre los cuales debería repartirse la cuota de participación correspondiente al espacio dividido, asunto de la exclusiva incumbencia de la junta, como recuerda el artículo 8.II LPH.

    Pues bien, frente a este planteamiento, son varios los autores que se inclinan por dejar fuera del artículo 8 LPH las operaciones materiales de división, para circunscribir el requisito de aprobación de la junta al otorgamiento de eficacia jurídico-real a dicha operación 13 o a la «división jurídica» 14. En esta línea se pronunció también la STS 20 de diciembre de 1989 (RJ 8855), conforme a la cual se deduce claramente del tenor literal del artículo 8.II que la aprobación de la junta sólo es necesaria «cuando, por atribuirse los Page 600 pisos o locales resultantes de la división a propietarios diferentes, se produzca una alteración de las cuotas de participación, supuesto en el que es procedente la fijación de cuotas nuevas de participación para los pisos reformados, pero no cuando,..., ambos locales quedaron en manos del mismo y anterior propietario, lo que hace innecesaria la fijación de nuevas cuotas...» 15.

  5. El artículo 8.I LPH menciona como posible objeto de las operaciones que contempla, no sólo a pisos y locales, sino también a sus anejos.

    Cuando el piso o local objeto de división, agregación o segregación tiene un anejo, no parece que aquellas operaciones deban afectar necesariamente a éste, o que deban hacerlo del mismo modo, pues las razones que justificaron aquéllas no tienen por qué darse en el caso del anejo (así, por ejemplo, es posible que a partir de un local puedan crearse varios más pequeños e independientes, mientras que la plaza de garaje aneja sea tan pequeña que no admita similar división) 16; pero, naturalmente, si hay razones para ello y se cumplen los requisitos del artículo 8 LPH, no debe haber inconveniente para que el anejo experimente una alteración paralela o similar a la del piso o local al que acompaña.

    Caso diferente a los contemplados en este precepto parece el de desafectación o desvinculación de un anejo, requisito previo indispensable cuando se pretende su enajenación por separado del correspondiente piso o local 17. La división material comporta el fraccionamiento de un espacio único para formar otros más pequeños e independientes, mientras que la desvinculación es un cambio jurídico 18: el espacio desafectado pierde la consideración de anejo Page 601 para configurarse como elemento privativo por sí solo, sin alterarse su delimitación física ni variar su tamaño ni el del piso o local del que antes fuera anejo. En puridad, tampoco ese piso o local disminuye por...

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