La protección de los adquirentes de inmuebles en el Derecho alemán: Caracteres y efectos de la Vormerkung

AutorLuz María Martínez Velencoso
CargoUniversidad de Valencia
Páginas665-718

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La protección de los adquirentes de inmuebles en el Derecho alemán: Caracteres y efectos de la Vormerkung (*) (**)

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I Sobre la necesidad de proteccion del adquirente que no ha completado su titularidad real sobre la cosa en el derecho aleman: el concepto de anwartschaftsrecht

Como es sabido, para la transmisión onerosa derivativa inter vivos de la propiedad en nuestro sistema no basta con la celebración del negocio obligatorio, sino que es necesaria también la existencia de la tradición, del modo. Así se desprende del artículo 609 del Código Civil en relación con el artículo 1.095 del Código Civil.

En el ordenamiento jurídico alemán también se distingue entre el negocio jurídico obligatorio (contrato de compraventa) y el negocio dispositivo de naturaleza jurídico-real en el proceso adquisitivo. Si bien, en cuanto a la segunda etapa de este proceso, hay que distinguir entre la adquisición de bienes muebles y bienes inmuebles, puesto que la regulación es diferente para cada una de las categorías. Tratándose de bienes muebles, su reglamentación se contiene en los §§ 929 y siguientes BGB. De acuerdo con el § 929 I BGB, para transmitir un bien mueble es necesario que el propietario entregue la cosa al adquirente y ambos estén de acuerdo sobre el traslado de la propiedad.

El acuerdo real no precisa de una forma determinada, solamente en casos excepcionales se hace constar de modo expreso, en la mayoría de los casos, se deduce de las circunstancias que ha tenido lugar esta declaración de voluntad de las partes acerca de la transmisión de la propiedad.

Tampoco es necesario que tenga lugar al mismo tiempo que la entrega de la cosa. El problema radica en determinar si el acuerdo real puede tener lugar después de la entrega de la cosa. Se tratará en la mayoría de los casos de una cuestión de interpretación de la voluntad de las partes.

El acuerdo real, tratándose de bienes muebles, puede quedar sujeto a condición o a término. Un supuesto habitual de condición suspensiva es la reserva de dominio. Si se ha transmitido una cosa con reserva de dominio, cuando la condición se cumple se transmite automáticamente la propiedad. Como consecuencia, no tiene importancia si en el momento de cumplirse la condición las partes no tienen capacidad de obrar, o si mientras tanto, el enajenante ha perdido el poder de disposición o si ha perdido la posesión. Si el enajenante ha dispuesto de la cosa antes del cumplimiento de la condición, entonces esta disposición es ineficaz cuando la condición se cumple. Si la cosa se transmite sujeta a una condición resolutoria, con el cumplimiento de la condición, la propiedad vuelve al enajenante.

El acuerdo real conforme al § 929 BGB, parte de la base de que ambas partes se refieren a la misma cosa. En otro caso, no se produce traslado de la propiedad.

Page 667No se puede transmitir la propiedad de las cosas futuras, pero sí que es posible la celebración anticipada de un acuerdo real. En este último caso, la propiedad se transmite tan pronto como se produce la entrega posesoria de la cosa ya existente.

Solamente el dueño puede transmitir la propiedad según el § 929 BGB, en virtud del principio nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Este principio hoy en día ha sufrido una importante excepción dada la posibilidad de adquisiciones a non domino.

Excepcionalmente también puede transmitir un no propietario cuando tiene poder de disposición. Es el caso del administrador de la quiebra. La disposición por un no propietario es asimismo eficaz cuando el verdadero propietario la consiente, también si la confirma con posterioridad (párrafos 1.º y 2.º respectivamente del § 185 BGB), o cuando el no titular adquiere ulteriormente la propiedad.

En cuanto a la entrega posesoria (Ubergabe), no existe una definición legal de lo que debe entenderse por tal. Sería demasiado restrictivo entender por entrega simplemente la puesta a disposición de la cosa a favor del adquirente. La Ubergabe es algo más, es la transmisión de la posesión, de modo que el enajenante debe perder la posesión mediata o inmediata que debe obtener el adquirente. La Übergabe no es ningún negocio jurídico, sino un acontecimiento de hecho. En consecuencia, no precisa de capacidad jurídica de las partes, sino simplemente de su voluntad natural.

Para los bienes inmuebles el § 925 BGB regula la llamada Auflassung 1. De acuerdo con el párrafo 1.º del § 925 BGB, el acuerdo real (Einigung) entre el enajenante y el adquirente necesario para transmitir la propiedad de un bien inmueble con arreglo al § 873 (Auflassung) debe celebrarse en presencia de ambas partes. Por otro lado, según el § 313 BGB, el negocio jurídico obligatorio que contiene la obligación de transmitir la propiedad de un bien inmueble se regula de acuerdo con el Derecho de obligaciones y requiere la forma de escritura pública. La relación entre ambos negocios se rige de acuerdo con el principio de abstracción.

Junto a la Auflassung se requiere, para los bienes inmuebles, la inscripción en el Registro de la Propiedad (§ 873 I BGB). No obstante, la transmisión de la posesión, para los bienes inmuebles, no es uno de los presupuestos necesarios para la transmisión de la propiedad.

Hecha esta breve introducción sobre el sistema transmisivo alemán 2, Page 668 podemos señalar diferencias importantes con el Derecho español, que residen básicamente en que la transmisión de la propiedad opera automáticamente con la celebración del negocio dispositivo de naturaleza jurídico-real, independientemente de la validez del negocio causal (en estos consiste precisamente el llamado principio de abstracción característico del Derecho alemán). Otra diferencia importante es que la traditio en el Derecho alemán es un auténtico negocio jurídico en que el resultado transmisivo se debe a la voluntad conjunta de las partes de transmitir y adquirir. Además, en cuanto a la transmisión de bienes inmuebles en el Derecho alemán se precisa la inscripción en el Registro de la Propiedad, al contrario de lo que sucede en el Derecho español, donde la función de la publicidad registral es, como regla general, declarativa y no constitutiva.

A pesar de las apuntadas diferencias, existe una semejanza de extremada importancia con el Derecho español y es que, con la celebración del contrato de compraventa en ambos ordenamientos el comprador se encuentra en una posición vulnerable desde el punto de vista de la futura consolidación de su derecho real. En efecto, en ambos casos el comprador ostenta una simple expectativa de adquisición del derecho de propiedad al no haberse realizado todavía la traditio en su favor. Ahora bien, aunque la situación es estructuralmente idéntica, en el Derecho alemán se han desarrollado fórmulas para la protección de los adquirentes como veremos a lo largo de este trabajo.

Los autores alemanes se han preocupado ya desde antiguo de este problema intentando buscar medidas para la protección de la expectativa real. Estas inquietudes se trasladaron a la jurisprudencia y ello ha generado una regulación más o menos completa de una serie de mecanismos tuitivos.

La doctrina alemana 3 destaca la posibilidad de que después de la celebración del negocio jurídico obligatorio y antes de la realización del acuerdo traslativo abstracto de naturaleza real, puedan surgir peligros que Page 669 conlleven la frustración de la pretensión real. Tales peligros pueden consistir en que:

    a) El deudor disponga de la cosa en favor de un tercero, de modo que no sea capaz de cumplir la...

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