La actuación civil y penal
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
En esta primera parte sólo hablaremos de Leyes y su aplicación práctica a través de las sentencias de los Tribunales. En la SEGUNDA PARTE estudiaremos el REGLAMENTO que también regula estas actividades perturbadoras, perjudiciales, como actuación administrativa, o sea no ante Jueces y Tribunales sino ante Alcaldes y Comunidades Autónomas. El Reglamento se refiere a industrias, establecimientos, actividades para cuyo ejercicio se requiere licencia municipal.
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RESEÑA DE LAS LEYES A ESTUDIAR: ARTÍCULOS DE LAS DOS LEYES DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LA DE 1964 Y LA DE 1994), DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE 1960, REFORMADA EN 1999, Y DE LOS CÓDIGOS CIVIL Y PENAL
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, vigente en esta materia para todos los arrendamientos de viviendas y locales de negocio celebrados antes del 1.° de enero de 1995, que estén vigentes, excepto los llamados arrendamientos de temporada, para utilizar sólo como segunda vivienda y si es local en ocupación temporal; también se exceptúan los arrendamientos de industria o negocio, cuando se alquila un local con un negocio ya montado y a punto de funcionar o pendiente sólo del papeleo. Igualmente, los arrendamientos de fincas rústicas con casa-habitación cuando lo más importante es lo rústico no lo urbano. Lo mismo, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento y recreo de sus componentes o asociados y, desde luego, los casos de ocupación de viviendas o locales por razón de cargo u oficio (funcionarios, porteros, etc.). Todos estos casos, citados, se rigen por lo pactado entre las partes y por lo dispuesto en la legislación civil común o, en su caso, foral.
Las normas del Código Civil que pueden interesar en estos casos y en relación al tema de este libro se exponen en el número marginal 8.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, o sea la nueva, aplicable en esta materia a los contratos de arrendamiento de viviendas y de uso distinto del de vivienda celebrados a partir del 1.° de enero de 1995, inclusive. En esta Ley el arrendamiento de vivienda es el de la primera vivienda, la vivienda necesaria para vivir, arrendamiento para uso distinto del de vivienda comprende todos los demás, incluyendo segundas viviendas y también locales, cuarteles, iglesias, oficinas, etc.
La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, reformada por Ley 8/1999 de 6 de abril, BOE del 8, que se aplicará cuando las viviendas y locales afectados estén en edificios de Propiedad Horizontal, aunque estén alquilados.
Las diversas normas que sobre estas materias perturbadoras y perjudiciales, se contienen en los Códigos Civil y Penal, aplicables, en general, a todos los casos y a las actividades dañosas que procedan de viviendas, locales, solares, fincas rústicas, explotaciones, minas, criaderos y granjas de animales, industrias, astilleros, etc. Valen para todos los casos en que se causen perjuicios y estén tipificados.
La Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 no contiene normas sobre estas materias por lo que en caso de darse, en fincas rústicas, el perjudicado habrá de buscar amparo en el Código Civil, en el Penal, en su caso, y en el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, que reproducimos en la segunda parte de este libro. (Ver núm. marginal 21).
A las Viviendas de Protección Oficial se les aplican las mismas normas que a las demás en materia de actividades inmorales, peligrosas, etc. (Artículo 1.° de la Ley de Arrendamientos de 1964. Artículo 1.° de la Ley de Arrendamientos de 1994 y Disposición transitoria quinta de esta Ley).
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ESTUDIO COMPARATIVO DE LAS ACTIVIDADES INMORALES, PELIGROSAS, INCÓMODAS, INSALUBRES, NOCIVAS, DAÑOSAS E ILÍCITAS EN LAS DOS LEYES DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y EN LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Antes de introducirnos en el estudio de las actividades perturbadoras, de los incordios, en las dos Leyes de Arrendamientos Urbanos, en la de Propiedad Horizontal y en los Códigos Civil y Penal, y a modo de ambientarse en esta materia, hagamos un estudio comparativo de las tres primeras, que tratan más directamente las actividades inmorales, peligrosas, incómodas, insalubres, etc.
La más antigua de todas es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, todavía en el régimen político anterior, luego viene la de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ya en la democracia, y por fin la reciente Ley de Reforma de la de Propiedad Horizontal que es de 6 de abril de 1999 y que modifica la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.
La de Arrendamientos de 1964 dice así en su artículo 114, causa 8.a: «El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes. 8.a Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres». Luego, en los artículos 115 y 116 extiende la facultad de resolver el contrato al inquilino si el arrendador (el dueño) le causa perturbaciones en el disfrute de la vivienda, local de negocio o espacios comunes del edificio, y el 117 mantiene esta facultad en el inquilino, pero no frente al dueño sino frente al subarrendatario, si la vivienda o local de negocio, que él tiene en alquiler, los hubiera subarrendado y el subarrendatario realizara en su interior actividades inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. También este último puede cancelar su contrato de subarriendo si el inquilino le perturba en el uso y disfrute.
En resumen y según la Ley de Arrendamientos de 1964 en los casos de perturbaciones pueden cancelar el contrato el arrendador (el dueño), el inquilino y el subarrendatario, según quien sea el perjudicado.
La Ley de Arrendamientos de 1994, la nueva, en su artículo 27.2 dice: «Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: ... e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». El artículo 35 concede la misma facultad cuando las perturbaciones se realicen desde dependencias alquiladas para uso distinto del de vivienda y el 27.3.b) concede la facultad de resolver su contrato, antes del tiempo pactado, al inquilino si el que perturba el uso y disfrute de la vivienda es el arrendador (el dueño). Si éste perturbara en arrendamientos para uso distinto del de vivienda al no decir nada la Ley la actuación del perjudicado irá por lo acordado entre las partes y a falta de acuerdo por las normas del Código Civil referentes al arrendamiento de fincas urbanas (art.° 1.554). En cuanto al subarriendo de viviendas se le aplican las mismas normas que al arrendamiento, expuestas en este párrafo, tanto si el que perturba es el subarrendador (el inquilino) como si es el subarrendatario, como si es el arrendador (el dueño). Tratándose de subarriendos de uso distinto al de viviendas regirá lo que hayan pactado las partes.
La Ley de Reforma de la de Propiedad Horizontal, de 6 de abril de 1999, modifica determinados artículos de la Ley anterior, la de 1960, y entre ellos el artículo 7 donde se trataba esta materia de las actividades inmorales, peligrosas, etc., modernizando su contenido, en consonancia con la experiencia adquirida durante tantos años de vigencia de la anterior Ley. El procedimiento a seguir cuando se den tales actos que antes se regulaba en el artículo 19 se incluye ahora en el mismo artículo 7, con algunas variantes.
Así pues, el artículo 7.2 dice: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». En los párrafos siguientes establece el procedimiento a seguir en estos casos, ante estas infracciones, y que consiste en que el Presidente de la comunidad, bien a iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante de la finca, requerirá al agente incordiador para el cese inmediato en estas actividades bajo amenaza de actuar judicialmente contra él. Si los actos terminan ya no hay actuación posterior, salvo una posible reclamación de daños y perjuicios y/o acción penal si procede. Si los actos continúan, si el infractor persiste en su conducta, se puede reunir la Junta de Propietarios y puede acordar, por mayoría simple, iniciar un procedimiento judicial a cuyo final, si la sentencia es estimatoria de la demanda se pueden imponer sanciones como el cese de la actividad, indemnizaciones y la privación del uso de la vivienda o local si el infractor es su propietario o el lanzamiento, de la vivienda o local, si el que incordia es un ocupante no propietario. Pero todo esto lo veremos más ampliamente a partir del número marginal 6, ahora interesa la comparación del tratamiento de este tipo de actividades en las tres Leyes citadas: las dos de arrendamientos y la de propiedad horizontal.
El sujeto perturbador
En las tres Leyes el sujeto, el incordiador, el que realiza las actividades prohibidas, puede ser cualquier persona, aquí coinciden completamente, veamos: El agente puede ser el propietario que incordia por actividades que realiza en el piso o local que ocupa o en los espacios comunes de la finca, tanto si ésta le pertenece totalmente en propiedad como si es de propiedad horizontal. Las actividades pueden ser humedades permanentes, experimentos peligrosos (con electricidad, gas, etc.), tenencia de perros con ladridos y excrementos, etc. El inquilino también puede perturbar desde los espacios que ocupa en la finca ya sean vivienda, local, trastero, etc. Si todo el día está tocando la trompeta, allí no se podrá vivir. Puede incordiar un ocupante no propietario ni inquilino, por ejemplo un familiar de éstos, amigo...
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