El acta de finalización de la obra
| Autor | Juan Carlos Martínez Ortega |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría |
| Páginas | 277-285 |
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Por supuesto, la obra nueva en construcción debe terminarse en los plazos y términos contenidos en la licencia administrativa. Dejará de ser un proyecto técnico estructurado y planificado para convertirse en una realidad, una edificación que sea fiel reflejo de dicho proyecto. De ahí la importancia de acreditar documentalmente la finalización de la obra, cuyo extremo deberá constar por nota marginal de la inscripción.
Regula la legislación urbanística que la terminación de las edificaciones se efectuará mediante acta notarial616, debiendo acreditar en la misma por parte de las personas legitimadas la realidad de la finalización de la obra. Existe un impreso tipo de Certificado Final de Obras, en el cual deberán aparecen las firmas del Arquitecto Director de la Obra y del Arquitecto técnico, con su número de colegiado y la fecha de expedición, indicando todos los suscriptores que la obra nueva está terminada y se ajusta al proyecto aprobado para el que se obtuvo la licencia617. Además, dicha certificación deberá estar visada por ambos Colegios profesionales y deberá incorporarse a la indicada Acta notarial, aunque tal requisito de visado no sea estrictamente necesario618.
Pero pese a lo enunciado anteriormente, no existe obstáculo jurídico para que la certificación emitida por el técnico-director de la obra en cuestión, sea sustituida por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga igual aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por un organismo competente en materia urbanística, como puede ser el Ayuntamiento619. Téngase en cuenta que como matizó la Dirección General620, la finalidad de la certificación final de obra era la de
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garantizar, mediante aseveración responsable de técnico especializado, que la obra nueva que pretendiera acceder al Registro de la Propiedad debería ajustarse a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, considerando que la obtención de la licencia debió ajustarse a la ordenación urbanística vigente en su día.
En consecuencia, el Arquitecto municipal tiene la misma potestad y atribuciones que el Arquitecto Director de la Obra621. Al Notario encarga el art. 20 de la Ley de Suelo (en virtud de la redacción que le dio el art. 24 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio) que se deje constancia de la terminación de una edificación, exigiendo la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, además de otros documentos acreditativos, entre los que se encuentran el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la obra reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, como ha expresado la Dirección General en la Resolución de fecha 16 de febrero de 2012 (BOE de 13 de marzo de 2012)622.
Esta posibilidad interpretativa la recoge el propio art. 20 de la Ley de Suelo, en su apartado 4.º a), al referirse al control registral, estableciendo como requisito alternativo la "certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente", indicando a continuación que "se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las
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que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título". Tal postura viene respaldada, como venimos afirmando en este capítulo, tanto por la legislación hipotecaria como por el art. 50.4 del Real Decreto 1093/1997 que considera expresamente técnico competente al técnico municipal del Ayuntamiento correspondiente. Este matiz introduce una variante que hasta hace pocas fechas no se solía admitir en las Notarías, la posibilidad de sustituir el certificado del Director de la obra por el certificado de técnico municipal competente que, en ocasiones, se producía por la negativa del Arquitecto a emitir el certificado fin de obra por motivos del pago de sus honorarios, fuesen ajustados o no, originando una parálisis en el avance de la edificación y en la posibilidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad, tema que lógicamente debe escaparse de la actuación notarial.
La buena práctica notarial hará que en las actas notariales de fin de obra se refleje la descripción hipotecaria del edificio construido, aunque por extensión no suele contenerse la descripción de los departamentos independientes de la propiedad horizontal, en su caso. Lo anterior no es óbice para que en el acta notarial no se exprese íntegramente la descripción, haciendo alusión a la contenida en la escritura de obra nueva en construcción623.
La nueva Ley del Suelo ha introducido una novedad sustantiva en las actas de finalización de la obra o en las que estén terminadas, pues hay que añadir al Certificado Final de Obra visado antes expresado, así como el certificado expedido por técnico competente acreditativo de la finalización de la obra y, ahora, la nueva normativa omite toda remisión a la licencia urbanística y la sustituye por la de "el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística". Es decir, actualmente en las Actas de terminación habrán de testimoniarse y acreditarse la obtención de los siguientes documentos:
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El Certificado Final de Obra.
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El certificado del técnico competente.
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El seguro decenal que luego expresamos624.
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El Libro de la edificación.
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Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, según la respectiva regulación autonómica625.
El propietario de cualquier obra nueva en construcción asume la obligación personal de hacer constar en su día, una vez finalizada, la terminación de la obra626 mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad, dotándola de la publicidad adecuada.
Es frecuente, que el constructor declare la obra nueva en construcción para obtener financiación mediante un préstamo hipotecario y posterior-mente transmitir las viviendas objeto de división horizontal a los nuevos titulares; olvidándose en muchos casos de efectuar el acta de terminación de obra y cuya situación puede perdurar en el tiempo. Pero es importante, que el Notario, advierta e informe de dicho extremo a los compradores, con base a la información registral del estado de cargas y otros extremos que reciba del Registro de la Propiedad por la solicitud que previamente haya remitido para la transmisión de las fincas627.
Otro aspecto singular y que debe tenerse presente a la hora de la autorización de las actas de fin de obra es ¿si resulta admisible en nuestro derecho la posibilidad de autorizar actas notariales parciales de fin de obra?
La respuesta es afirmativa, estando contempladas en algunas disposiciones, como, por ejemplo, en el art. 6.2, letra b) de la Ley de Ordenación
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de la Edificación, al hablar del contenido del acta de recepción de la obra expresa que deberá contener "la fecha del certificado final de la obra o de la fase completa y terminada de la misma"628. Esta opción viene secundada porque surgen circunstancias de la vida económica que empujan a los promotores a publicar en el Registro de la Propiedad el fin de una fase u obra en particular, pues suelen percibir financiación por fases a medida de la terminación parcial de la edificación prevista como afirma...
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