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Acreditación del cambio de naturaleza rústica-urbana de la finca. Complejo inmobiliario y división horizontal tumbada

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se formaliza una escritura de declaración de obra nueva antigua de unas edificaciones discontinuas, destinadas a uso agrícola, sobre una finca inscrita como rústica (que se describe en la escritura como rústica, hoy en parte urbana), y que se configuran como dos unidades privativas en régimen de propiedad horizontal, asignando, a cada una, una porción de terreno como anejo privativo, y procediendo a continuación a extinguir el proindiviso sobre ellas.

Registradora: Plantea dos problemas, que son objeto del recurso:

- No cabe inscribir en el Registro la modificación de la calificación de finca rústica, como urbana en parte, en base tan sólo a una certificación catastral, sino que, para dicho cambio, se precisa certificación del Ayuntamiento.

- También indica que no se está ante una división en régimen de propiedad horizontal, sino que lo que se constituye ahora es un Complejo Inmobiliario, ya que el inmueble se divide en dos edificaciones o parcelas independientes entre sí, y además los titulares de tales edificaciones participan, como inherente a su derecho de propiedad, en una copropiedad indivisible sobre determinados elementos comunes, por lo que tal constitución debe ser autorizada por la Administración competente.

Notario: Para el notario la calificación de rústica o urbana debe ser una simple manifestación de los otorgantes, que, en este caso, se apoya en una certificación catastral que así lo reconoce, por lo que no se precisa ninguna autorización administrativa para registrar dicho cambio.

Por otro lado, la diferencia entre propiedad horizontal y complejo inmobiliario es muy dudosa a la luz de la actual legislación, ya que una distinción que se ha venido manteniendo entre ambas es la de que, el complejo inmobiliario (a diferencia de la propiedad horizontal, incluida la llamada propiedad horizontal tumbada), tiene elementos inmobiliarios en propiedad procomunal, pertenecientes a los propietarios en una titularidad ob rem, pero conformándose como elementos propios inmobiliarios, como parcelas o fincas, como puede ser el caso de las parcelas destinadas a instalaciones deportivas, piscinas o zonas de esparcimiento. Esto no ocurre en el caso de la escritura, objeto del recurso, en que se mantiene la unidad jurídica de la finca matriz, constituyendo el vuelo y el suelo elementos comunes. El propio término "complejo" indica una complejidad de la que carece la propiedad horizontal, constituida en la escritura calificada por sólo dos...

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