Las acciones en el ámbito de la propiedad horizontal
| Autor | Susana San Cristóbal Reale |
| Cargo | Real Centro Universitario «Escorial-María Cristina» San Lorenzo del Escorial |
| Páginas | 106-135 |
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La Ley de 21 de julio de 1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH), modificada por Ley 8/1999, de 6 de abril, regula una forma especial de propiedad por pisos o locales que es la más común en nuestras ciudades. Según este sistema de copropiedad, corresponde al dueño de cada piso o local, por un lado, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local, y además, la copropiedad, junto con los demás vecinos, de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.).
A cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al valor total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.
La Ley de Propiedad Horizontal es el texto legal que contempla las acciones que corresponden a las juntas de propietarios y a los propietarios. Acciones que se tramitan conforme a los siguientes procedimientos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 de 7 de enero (LEC):
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El juicio ordinario: Sirve para resolver todas las controversias que tenga la junta contra los propietarios o éstos con aquélla, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda a la cuantía (249.1.8 LEC). A sensu contrario, hemos de entender que cuando una de las partes es un tercero, que actúa como actor o demandado (por ejemplo, el administrador reclamando una cantidad contra la comunidad), y en aquellos supuestos que no contemple esta ley especial, habrá que tener en cuenta las normas generales y no aplicar la reserva del juicio ordinario que contempla el artículo 249.1.8 LEC 1. Page 106
Se utilizará, por tanto, este procedimiento para resolver las controversias que se produzcan dentro de una comunidad sometida al Régimen de Propiedad Horizontal que no tengan expresamente reservado otro procedimiento, aplicándose en concreto para la resolución de las siguientes cuestiones:
* Impugnación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local (art.5.2 LPH).
* Impugnación de acuerdos (art. 18 LPH).
* Constitución de servidumbres (art. 9.1.c) en relación con el artículo 17 LPH).
* Las obras inconsentidas en elementos comunes (arts. 7.1 y 12 LPH): extralimitación de las obras ejecutadas respecto de las autorizadas, para pedir su demolición.
* Las actividades contrarias a los Estatutos, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, con necesidad de requerimiento previo y acuerdo de la junta (art. 7.2 LPH).
* Los supuestos de segregación o agrupación de pisos o locales cuando haya discrepancia sobre la posible autorización del título o de la junta (art. 8 LPH).
* La autorización judicial para el acceso al piso o local para mantenimiento o reparaciones (art. 9.1.d LPH).
* Daños y perjuicios de la comunidad o de un propietario o que, fuera de las previsiones del art. 21 LPH, se esté haciendo una reclamación de cantidad cuya cuantía sea superior a 3.000 euros, art. 249.2 LEC.
* Reclamación de comunero relativa a designación de espacio físico de su plaza de garaje, realización de obras necesarias, e indemnización de daños y perjuicios por el tiempo que no ha podido disponer de la misma: en este caso hay que demandar a todos los propietarios que dispongan de plaza de garaje, al constituir una propiedad proindiviso (AP Asturias (sección 4.ª), de 21 de marzo de 2003 (AC 2003/777).
* El juicio en equidad al que se refiere el artículo 17.3 LPH para adopción de acuerdos cuando no se consiguen las mayorías necesarias, nombramiento de presidente de la comunidad o para relevar al presidente nombrado.
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Juicio ordinario o verbal para reclamación de cantidad. Si la reclamación supera los 3.000 euros, el juicio ordinario (art. Page 107 249.2 LEC), y por debajo de esta cantidad, el juicio verbal (art. 250.2 LEC).
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El juicio monitorio de la Propiedad Horizontal, o el procedimiento ordinario que corresponda a la cuantía de la deuda, para reclamación de cuotas de las obligaciones comunitarias.
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Con carácter sumario, se puede utilizar el juicio verbal de obra nueva (art. 250.1.5 LEC), por un copropietario frente a obras o construcciones cuya ejecución no han sido previamente autorizadas por un acuerdo comunitario, o la comunidad se excede del acuerdo adoptado para menoscabar la propiedad privada. Si hubiera precedido acuerdo, o no se hubiese excedido, el cauce procesal es el previsto por el art. 18 de la LPH (juicio ordinario para impugnación de ese acuerdo).
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También, con carácter sumario, se puede utilizar el juicio verbal de recobrar la posesión (art. 250.14 LEC), por los condóminos, frente a la comunidad de propietarios, cuando perturba su posesión, aunque sea compartida. Así, por ejemplo, la Sentencia AP Madrid (sección 21), de 13 de febrero de 2007, confirma la sentencia de instancia en la que se plantea una acción posesoria de recobrar la posesión por un condómino frente a la comunidad de propietarios, en la que se acredita el acto de perturbación consistente en la colocación por la demandada de unos maceteros en una zona de paso, que es elemento común, y que impiden a la parte actora acceder con vehículo hasta su patio como venía haciéndolo.
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La comunidad de propietarios también puede utilizar los juicios verbales sumarios de obra nueva o de recobrar la propiedad, contra obras realizadas por los copropietarios en elementos comunes sin permiso de la junta, o cuando los realizan en elementos privativos pero infringen lo dispuesto en el artículo 7.º de la LPH al menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo comunicarse tales obras, previamente a quien represente a la comunidad (ST AP Málaga, Sección 6.a, de 30 de octubre de 2002).
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Se puede utilizar el juicio verbal sumario de obra nueva entre copropietarios en relación a lo que es el objeto de la copropiedad, siempre que la conducta del demandado suponga un abuso de su condición de comunero por rebasar los límites normales del disfrute Page 108 de los elementos comunes (ST AP Madrid (Sección 18), de 28 de noviembre de 2005).
Las acciones de la LPH se aplicarán a:
* Las comunidades de propietarios con título constitutivo de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5.º LPH.
* A todas aquellas comunidades de bienes que reuniendo los requisitos del artículo 396 CC no hubieran otorgado aún el título constitutivo de la propiedad horizontal.
* Los «complejos inmobiliarios privados», llamados también «propiedad horizontal tumbada», que reúnan los siguientes requisitos:
- Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
- Que los propietarios de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente participen, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
* Entidades Urbanísticas de conservación: Las urbanizaciones y entidades similares, entre las que se encuentran las llamadas entidades colaboradoras de la Administración, también están sometidas a la LPH.
* Titulares del régimen de aprovechamiento por turnos, deben también contribuir al sostenimiento de los gastos de comunidad, mediante el pago de los recibidos girados por la comunidad por el tiempo en que sean titulares de ese aprovechamiento.
* Los Centros Comerciales.
* Los inmuebles destinados a plazas de garaje, ya se construyan en suelo privado o público (vía concesión administrativa). Page 109
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