El artículo 57 de la Ley Arrendamientos Urbanos y su interpretación

AutorManuel Amorós Guardiola
Páginas989-1034

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1. Advertencia preliminar

El trabajo que se expone a continuación forma parte de un estudio más amplio sobre La subsistencia del arrendamiento urbano protegido posterior a la hipoteca, con el cual obtuve el título de Doctor en Derecho en la Universidad Complutense de Madrid hace años. El problema básico que allí se planteaba-aunque no el único, naturalmente-era el de determinar la suerte que corre el derecho del arrendatario de un piso, previamente hipotecado, cuando el acreedor garantizado va a la ejecución de la hipoteca para hacerse pago del crédito no satisfecho. Dicho con otras palabras, si la venta en pública subasta del piso hipotecado, y después ocupado por un arrendatario que está sometido a la ley especial, provoca-o no-la extinción arrendaticia. Problema de innegable trascendencia práctica, por la frecuencia con que puede plantearse en la vida real, y por la importancia económica que, para la fijación del precio en la subasta, puede suponer el hecho de que el piso tenga que seguir ocupado por el arrendatario o pueda quedar libre de inquilinos.Page 990

Dicho problema no está expresamente regulado en nuestra legislación positiva y, como fácilmente se aprecia, su solución no es demasiado sencilla. Confluyen aquí criterios normativos diversos difícilmente armonizables. De una parte, la legislación hipotecaria y el principio de extinción-o cancelación-de las cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta, en beneficio de la mayor seguridad del acreedor garantizado. De otta, la legislación especial de arrendamientos urbanos y el enérgico principio, inspirador de la misma, de defender la estabilidad de la relación arrendaticia incluso frente a terceros adquirentes del piso arrendado. En este entrecruzamiento de normas distintas y de principios heterogéneos reside quizá parte del atractivo que nos brinda el planteamiento de ese problema jurídico-social.

Lo cierto es que para estudiar con algún detenimiento las cuestiones así planteadas, se hace preciso la consideración atenta y por separado de aquellos dos cauces normativos; más concretamente, del artículo 131-17.a L. H. y del artículo 57 L. A. U. A la interpretación de esta última norma legal se dedican las páginas que siguen.

Sin embargo, la tarea interpretativa que aquí se recoge, y las reflexiones que dentro de la misma se contienen, presentan algunas limitaciones-aparte de otras-, voluntariamente aceptadas por su autor, las cuales no deben ser olvidadas, para encuadrar debidamente el propósito de esta publicación:

  1. La interpretación que aquí se ofrece del artículo 57 de la ley especial está pensada en función del problema concreto de la subsistencia arrendaticia y de la ejecución hipotecaria. A ese específico caso se limita la consideración que aquí se hace del referido artículo 57. Quedan excluidos, pues, los demás problemas interpretativos que dentro de esta norma puedan suscitarse.

  2. Se recoge exclusivamente el artículo 57 y su interpretación, como uno de los posibles cauces legales para la solución del problema planteado y ya aludido. Mas no se contiene aquí la fórmula propuesta para la solución de tal problema, la cual es apuntada en otras páginas del mismo trabajo. Razón por la cual no son objeto de estudio aquí, ni las opiniones doctrinales ni las decisiones jurisprudenciales que, dentro de nuestra patria, han abordado el tema propuesto. Ni, por supuesto, otras cuestiones dignas de atención (el fraude a la ley, el abuso del derecho, la respuesta socialmente más justa dentro de ese conflicto de intereses, etc.), pero que no se proyectan necesariamente sobre el contenido normativo del artículo 57. En cuanto a la jurisprudencia, no siempre se han tenido en cuenta las sentencias dictadas en los últimos años a partir de 1963.Page 991

  3. Las afirmaciones que aquí se desarrollan, vinculadas a ese concreto aspecto de la interpretación de una norma legal, presuponen la determinación y esclarecimiento de una serie de temas previos: la naturaleza de la hipoteca; la eficacia de la ejecución hipotecaria respecto a las cargas posteriores; la naturaleza del derecho especial de arrendamientos urbanos y del contrato arrendaticio; si el arrendamiento urbano es un derecho oponible, si funciona como carga del piso arrendado, y si puede llegar a configurarse como un derecho real, etc. Todas estas cuestiones son antecedente necesario de las ideas aquí expuestas, y se contienen en otras partes del mismo trabajo original.

A pesar de estas limitaciones, y de las demás que advierta el buen sentido del atento lector, ha parecido conveniente o, por lo menos, oportuna la publicación de las reflexiones que aquí se contienen, antes que salga a la luz próximamente el trabajo total. Porque el problema planteado sigue teniendo una enorme importancia económica y social, dentro de nuestra realidad jurídica cotidiana. Y porque no existe ninguna obra monográfica aparecida en los últimos años-que nosotros conozcamos-, en que se estudie con la suficiente amplitud y detenimiento.

2. La interpretación del articulo 57 L A. U
A) Su doble contenido: prórroga y oponibilidad

El artículo 57 de la actual L. A. U. literalmente dice: «Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114 causa 12.»

El aludido precepto tiene así un triple contenido, pues comprende: 1) la declaración legal de prórroga forzosa; 2) la de subsistencia del arrendamiento incluso frente a terceros sucesores del arrendador; 3) la excepción que a este último criterio impone el artículo 114, número 12, en relación con el arrendamiento urbano concertado por el usufructuario. Reducidos a su género próximo, esos tres apartados se refieren a dos órdenes de cuestiones: la prórroga del arrendamiento y su oponibilidad o subsistencia frente a terceros, ya que la norma del usufructo alude a un caso concreto de oponibilidad.Page 992

Prórroga y oponibilidad que, aunque aquí estén recogidas y parcialmente comprendidas en una misma norma, son, sin embargo, aspectos o cualidades profundamente distintas. Aun reflejadas sobre un mismo instituto jurídico como aquí es el arrendamiento urbano, prórroga y oponibilidad discurren por cauces distintos. La prórroga alude a la eficacia temporal del arrendamiento; la oponibilidad, a su virtualidad frente a terceros. La primera mira al aspecto interno del pacto, a su duración; la segunda, a su proyección externa. La prórroga se da frente al arrendatario, primitivo contratante; la oponibilidad frente al tercer adquirente o causahabiente del dominio de la finca. La presunta resolución del contrato-cuando procediera en derecho civil común-jugaría en un caso por vencimiento del plazo y en otro por transmisión de la propiedad. La prueba de esa diversidad estructural está en que el arrendamiento puede ser oponible-mediante la publicidad registral o por simple declaración legal que conecta esa eficacia a la posesión-estando en período contractual pactado, antes de la prórroga; mientras que, a pesar de haberse iniciado el mecanismo de las prórrogas-pensemos en la tácita reconducción o en la prórroga unilateral-podrá ser desconocido por el comprador de la finca arrendada, si la ley así se lo permite. Como veremos, ambas eficacias no siempre coinciden. Originariamente la prórroga se sitúa más bien en el campo de la voluntad contractual, son las partes quienes pueden de común acuerdo prorrogar la vigencia inicial del contrato, aunque algunas veces se conceda o imponga por la ley -normalmente concesión unilateral a una parte e imposición a la otra para la mayor protección de uno de los interesados en pugna-. Mientras que la subsistencia frente a terceros arranca inmediatamente de la ley, es algo excluido por su naturaleza de la autonomía negocial, en función de intereses sociales más generales. Lo cual no impide que, para conseguir ese resultado de oponibilidad, deban las partes realizar voluntariamente alguna actividad complementaria: inscripción en el Registro, por ejemplo. También, desde el punto de vista de su origen, voluntad y ley juegan de manera distinta en ambos casos.

Así, pues, el artículo 57 confunde o involucra en una misma norma, atribuyéndoles tratamiento unitario, a dos realidades distintas; imprecisión técnica que ya ha sido puesta de relieve por los comentaristas 1. A pesar de esa deficiente formulación, el fin de la norma parece claro, pues pretende la protección del arrendatario, dotando de estabilidad aPage 993 su situación arrendaticia, y evitando que el arrendador pueda unilateralmente dar por terminado el contrato. Para ello se refuerza la posición del arrendatario frente al arrendador imponiendo a_ éste la prórroga forzosa, la continuación del arriendo, cuando termine el plazo pactado; y no sólo esto, sino que la protección se concede también frente a cualquier adquirente posterior de la finca, contra el cual el contrato se declara subsistente, aunque no haya sido parte en el mismo, para evitar que mediante su interposición pueda resolverse el vínculo y quede desamparado el ocupante del local. El arrendamiento subsiste indefinidamente más allá del plazo pactado e incluso, al margen de éste, frente a cualquier nuevo adquirente del inmueble, sin...

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