Dación en pago y novación de préstamo hipotecario: en busca de los herederos llamados. Problemas prácticos en una consulta a ClinHab y otros supuestos imaginables. Un excursus en la interrogatio in iure
| Autor | Esther Arroyo Amayuelas |
| Cargo | Doctora en Derecho y Profesora titular de Derecho Civil. Universidad de Barcelona ClinHab. Clínica Jurídica en Derecho Inmobiliario y Mediación Residencial |
| Páginas | 34-42 |
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Solo en Barcelona, el número de hipotecas sobre fincas urbanas (viviendas, solares y otras fincas) otorgadas en el periodo 2008-2012 asciende a 97.162. El importe medio del préstamo garantizado equivale a 219.061 euros. La cifra desciende si solo tenemos en cuenta el número de hipotecas sobre viviendas (12.244) y también es sensiblemente menor su importe, que, de media, sería de 162.358 euros. 1 Las estadísticas no proporcionan indicaciones sobre la duración de los préstamos, pero si consideramos normal la hipótesis de devolución a treinta años, y sin la necesidad de entrar a analizar cuál es la media de edad de los deudores hipotecarios (y, por lo tanto, también su expectativa de vida a partir del momento en que contraen la deuda), podríamos considerar, si no absolutamente normal, como mínimo sí verosímil, que el deudor acabe sus días sin haber podido honrar su compromiso con el acreedor (por regla general, una entidad bancaria).
Si este deudor no tiene un seguro que cubra la devolución del préstamo, son los herederos los que lo adquirirán, junto con el inmueble gravado. Es necesario, naturalmente, que estos herederos acepten la herencia. Sin embargo, puede suceder que o bien no se sepa quiénes son los herederos, o bien que sí que se sepa, pero no acepten ni repudien la herencia, o que solo la acepten algunos, sin que los otros hagan ninguna manifestación de aceptación o de repudiación. Esto nos lleva a hablar de la función y la finalidad de la interrogatio in iure, movidos por la voluntad de dar a conocer algunas de las consultas que se evacuan desde ClinHab y con el ánimo de plantear ulteriores hipótesis que se pueden dar en la práctica. Pero antes conviene explicar qué es ClinHab y cuál es su actividad.
ClinHab es el acrónimo de Clínica Jurídica en Derecho Inmobiliario y Mediación Residencial (http://www.clinicajuridicaimmobiliaria.org), que, desde el mes de junio de 2012, ofrece información y orientación gratuitas en materia de vivienda a todos los ciudadanos que lo soliciten. En particular, se evacuan consultas relacionadas con los contratos de arrendamiento, de préstamo o crédito hipotecario, los desahucios o las ejecuciones de hipoteca, y se ofrecen servicios gratuitos de mediación residencial. La Clínica pretende alcanzar cuatro grandes objetivos:
—En primer lugar, transferir directamente a la sociedad una parte de los servicios en formación, investigación y docencia que actualmente se llevan a cabo en la Universidad, mediante la difusión de conocimientos jurídicos en materia de vivienda, con la finalidad de mejorar la cultura jurídica financiera de la población y fomentar la prevención a la hora de firmar contratos sobre la vivienda, así como revalorizar (empower) a las personas que padecen grandes problemas en este ámbito.
—En segundo lugar, se trata de introducir a los estudiantes de los últimos cursos del grado en Derecho en la resolución de casos reales para fomentar las compe-
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tencias y habilidades que no adquieren en las aulas y, además, desarrollar su vocación de servicio a la sociedad.
—En tercer lugar, se trata de mejorar la capacidad de gestión y conocimiento de la realidad social por parte del personal investigador. La pretensión es orientar la investigación hacia las necesidades reales del país y hacer un análisis de los problemas que actualmente inciden en su economía a fin de incidir en la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos.
—En cuarto lugar, se pretende aligerar la carga que actualmente soportan tanto las administraciones como las entidades sociales, gracias a la orientación gratuita desde la propia Universidad.
ClinHab se integra dentro del Proyecto «De dret al Dret» (derecho al Derecho), de la Facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona, liderado por el Profesor Antonio Madrid. Desde su creación en 2009, la Clínica está codirigida por las doctoras Miriam Anderson e Isabel Viola y cuenta con la colaboración permanente de la Doctora Esther Arroyo y del Doctor Jorge Alegre de Miguel. Las tres primeras son profesoras titulares con dedicación exclusiva al Departamento de Derecho Civil, mientras que el último es Profesor asociado y Abogado. Asimismo, se cuenta con la valiosa colaboración de personal voluntario permanente con una larga experiencia en el sector bancario (Jaume Molera y Jaume Casas) y en el de la vivienda (Guillem Fernández).
Si consideramos la hipótesis de devolución a treinta años y que el deudor acabe sus días sin haber podido honrar su compromiso con el acreedor, obviamente, serán los herederos los que adquirirán, junto con el inmueble gravado la obligación de devolución del préstamo
La Clínica cuenta con el respaldo y la colaboración tanto de la Generalitat de Cataluña (Agencia de la Vivienda) como de otras instituciones públicas y privadas (Prohabitatge, el Colegio Notarial de Cataluña, el Decanato de los Registradores de la Propiedad, Provimad y Alter–Serveis de Mediació), y tiene firmados convenios y protocolos con Cáritas, ADICAE, el Casal dels Infants de Barcelona y otras instituciones.
El proyecto es un servicio a la ciudadanía, ofrecido desde la propia Universidad, que tiene resultados visibles en cuatro ámbitos:
—Por una parte, la satisfacción de necesidades de las personas que han solicitado orientación legal y financiera en temas relacionados con su vivienda. Desde el mes de junio de 2012, se han atendido más de doscientas consultas.
—Por otro lado, ClinHab es un proyecto que pretende mejorar la calidad docente y son los estudiantes los que, debidamente autorizados, se forman para ayudar a otras personas. Se trata de poner en práctica un método de enseñanza basado en la experiencia.
—Además, ClinHab coadyuva en la formación especializada de técnicos o profesionales encargados de tramitar o solucionar los problemas de los usuarios que utilizan sus servicios, que a menudo son personas en riesgo de exclusión social. Los cursos de formación a trabajadores de otras entidades públicas y privadas pretenden dar respuesta a la demanda creciente de tutela por parte de los ciudadanos, a menudo inmersos en una crisis sobrevenida de la cual no saben cómo salir.
—Finalmente, aunque no menos importante, la experiencia de ClinHab ha contribuido a delimitar mejor los objetivos de investigación del profesorado implicado. Esto se traduce también en la tutorización de trabajos de final de grado que, lejos de consistir en meras aproximaciones teóricas a cuestiones jurídicas, plantean alternativas innovadoras en materias como el acceso a la vivienda (v. gr. la masovería urbana), las leyes de segunda oportunidad y los argumentos a favor y en contra de la dación en pago, o que analizan detalladamente casos especialmente complejos que se han trabajado en ClinHab.
La experiencia del trabajo de la Clínica, de naturaleza eminentemente colaborativa, hace que participen en las actividades y en el servicio alumnos que no están matriculados, pero que entienden que esta es la mejor alternativa para realizar unas prácticas realmente tutorizadas, y que, en general, se establezcan lazos de contacto que se mantienen más allá de la finalización de los estudios en la Facultad.
Los problemas relacionados con la vivienda también pueden originarse post mortem, de forma que ClinHab no solo debe
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resolver los típicamente vinculados a la titularidad de un inmueble, sino que, además, debe tratar de dar respuesta a los que se originan a consecuencia de la muerte de quien era el propietario. El pasado mes de octubre de 2012, se planteó una consulta 2 el supuesto de hecho de la cual era el siguiente: según el Registro de la Propiedad, tres personas eran titulares de una finca urbana gravada con una hipoteca. Creyendo que uno de los cotitulares era solo fiador, la deuda solo la pagaban dos de estos tres cotitulares. Ante problemas de liquidez sobrevenidos que impedían continuar haciendo frente al pago de las cuotas hipotecarias, los deudores que se consideraban titulares únicos de la finca y de la hipoteca pidieron negociar con la entidad bancaria una moratoria (alargamiento de los plazos). Naturalmente, después de consultar al Registro de la Propiedad, donde constaba la triple titularidad del inmueble, la entidad bancaria exigió el consentimiento de los tres propietarios. El problema era que uno de ellos había muerto y, aunque aparentemente sea un dato circunstancial, el difunto era aquel a quien todos consideraban fiador. De facto, podría haber sido así (porque las cuotas solo las pagaban dos de los titulares y porque los seguros que garantizaban el pago en caso de muerte solo habían sido requeridos a estos que, efectivamente, pagaban la deuda), pero el caso es que esto no era lo que constaba en el Registro de la Propiedad, como se acaba de comentar hace un momento. En consecuencia, sin el consentimiento de este propietario o, por subrogación en la titularidad, sin el de sus herederos, no se podían inscribir las nuevas condiciones de la hipoteca (art. 12 LH).
Después de hablar con ClinHab, no fue una moratoria lo que se terminó solicitando, sino la dación en pago, a la cual la entidad bancaria accedió. Pero esto no cambiaba las cosas. El problema seguía siendo el mismo: en el Registro constaba un titular que había fallecido y era necesario que fuera su heredero quien otorgara el consentimiento para la...
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