El artículo 41 de la Ley Hipotecaria; la evicción y el saneamiento
| Autor | Rafael Ramos Folqués |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 625-634 |
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El supuesto que ofrecemos al lector es el de si en un procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria, que termine con el lanzamiento del contradictor, a pesar de ser éste un poseedor de buena fe con justo título sin inscribir, se da o no la evicción, y si consiguientemente, a los efectos de exigirla responsabilidad del saneamiento por evicción, procede o no. la citación de quien vendió al contradictor, a tenor del artículo 1.482 del C. c.
El problema con toda seguridad se ha de llegar a plantear en la práctica forense, pero dudamos que, aun planteado, llegue a ser resuelto por el Tribunal Supremo, ya que bien meditado, será muy difícil que el letrado que inicie el procedimiento, aconseje al titular inscrito que, entable una apelación que sólo puede ser admitido a un solo efecto, y que ha de quedar resuelta mucho tiempo después de dictada la Sentencia que ponga fin al procedimiento ; y porque para que el Supremo Tribunal hubiera de conocer de la cuestión planteada tendría que acontecer que el contradictor pida al Juzgado la citación del vendedor, que el Juez acceda, y que el letrado del titular inscrito pida reposición de la providencia sin éxito, y seguidamente apele de ello. ¿Pero qué utilidad práctica puede reportar tal apelación al titular registral ? Esta consideración ha sido la causa principal de las consideraciones que siguen.Page 626
Ateniéndonos al tenor literal de los artículos del Código Civil no resultan muy claros los conceptos de evicción y saneamiento, pero buceando en el espíritu sí aparecen bien diferenciados, hasta el extremo que pudiera decirse que el saneamiento no es más que la consecuencia de la evicción; por eso el epígrafe del párrafo primero de la Sección dedicada al saneamiento dice ; Del saneamiento en caso de evicción. ¿Pero qué es la evicción? ¿Es la desposesión o la perturbación de la posesión ?
Tampoco el Código resulta preciso ante esta pregunta ; porque si por un lado, en el artículo 1.475 nos afirma que la evicción requiere la concurrencia de tres requisitos : a) sentencia firme ; h) basada en un derecho anterior a la compra, y c) que prive al comprador de toda o parte de la cosa comprada ; por otro lado, en el artículo 1.481 y, el que le sigue, da a entender que la evicción existe y se da antes de la sentencia, ya que dichos artículos emplean la fraseología de demanda de evicción y citados de evicción.
El artículo 1.475 da a la evicción el significado que se desprende de su etimología; evictio y evincera quiere decir vencido, derrotado ; tiene la axiología de hecho consumado. Por eso, sin la existencia de la resolución judicial firme que prive al poseedor de la cosa, no tiene lugar la evicción según el Código. La redacción de este artículo 1.475, como la de otros artículos relativos a derechos reales, no es muy afortunada, porque si no se viera con exactitud la diferencia entre evicción y saneamiento, se creería que una y otro son la misma cosa o hecho jurídico.
En cambio, los artículos 1.481 y 1.482 dan a la evicción el significado de situación perturbadora de la posesión del comprador, coincidiendo con el articulo 1.474, según el cual, el vendedor, a virtud del saneamiento, responde al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. La mayor molestia que puede ocasionarse al, comprador es la de demandarle ante los Tribunales de Justicia; la demanda es en sí una perturbación posesoria y una amenaza de desposesión.
De lo expuesto se infiere que la evicción, según nuestro Código,, tiene dos manifestaciones : una en potencia, y otra en acto. A una y otra corresponden dos clases de responsabilidad en el vendedor..Page 627
Si se trata de la primera, el vendedor ha de procurar mantener al comprador en la posesión que le ha transferido, compareciendo en el juicio que pudiéramos llamar de evicción, ya como subrogado en lugar del comprador, ya coadyuvado con los antecedentes de su adquisición. Y si se trata de la evicción en acto, o evicción según la etimología y concepto legal, entonces la responsabilidad del vendedor consiste en el saneamiento por evicción, o indemnización que comprende la devolución del valor de la cosa al tiempo de la evicción, las costas del pleito, gastos del contrato, daños e intereses, y el importe de los frutos.
El saneamiento viene a ser subsidiario de los aspectos de la evicción, y por eso sólo puede exigirse si se citó al vendedor en el juicio de evicción terminado con sentencia firme desposeedora, basada en un derecho anterior a la compra. Nota cualificativa de la evicción es la de que los actos perturbadores del poseedor y la sentencia, en su caso, tengan su razón de ser en un derecho anterior a la compra, porque si fuera posterior, como por ejemplo en el caso de venta operada por el heredero aparente e impugnada por el derecho posterior del auténtico heredero, no se daría la evicción ni el saneamiento, sino la simple resolución de la venta.
La doctrina legal reseñada está confirmada por la Jurisprudencia del Supremo 1 y por el Derecho histórico, contenido en el Fuero Real y las Partidas 2. Estas decían : «Quita e libre de todo embargó debe ser entregada la cosa vendida al comprador, de manera que si otro alguno se la quisiere embargar, o moverle pleito sobre ella, que se la deve hacer sana. Pero luego que movieren pleito, tenido es el comprador, de hacerlo saber al de vendió ; o a lo mas tarde, ante que sean abiertos los testigos que fueren aduchos sobre aquella cosa en juicio contra él. E si alguno así non lo hiciese saber al vendedor, si después fuese vencido en junio, non podrá demandar el...
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