Principio de fe pública registral. El Tercero en la LH
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El principio de fe pública registral es la presunción iuris et de iure de que el Registro es exacto e íntegro a favor del titular o los titulares que tengan la consideración de terceros.
|
Contenido
|
A través de la exigencia de la titulación auténtica por una parte, y de una rigurosa calificación registral por la otra, nuestro sistema procura asegurarse de que sólo lleguen al Registro los títulos que sean válidos. De ahí, si se presenta a la registración un título afectado de un vicio o defecto de nulidad, absoluta o relativa, no debe practicarse el asiento correspondiente. Como dice la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2013: [j 1]
Los asientos del Registro de la Propiedad producen efectos tan fuertes de legitimación y fe pública registral (cfr. artículos art. 34 y art. 38 de la Ley Hipotecaria (LH) que no sería lógico que los títulos tuvieran entrada en el Registro sin control de legalidad.
Ahora bien, esto no es siempre así, por varias causas, como la existencia de vicios internos que escapan a la apreciación del Notario o a la calificación del Registrador o la posibilidad de inscribir títulos afectados de anulabilidad; es decir, puede haber asientos que se refieran a actos o contratos nulos o anulables.
Desde el momento en que nuestro sistema adopta la inscripción declarativa, una inscripción correctamente practicada no por ello convalida los actos o contratos viciados; por ello, el actual art. 33 de la Ley Hipotecaria (LH) dice que:
«La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».
Este precepto ha sido muy analizado por la doctrina, pero están claros los siguientes puntos:
- La inscripción que contenga un acto o contrato nulo no es por sólo esto una inscripción nula, en principio como a tal es una inscripción válida.
- El acto o contrato nulo que esté inscrito producirá los efectos que le correspondan conforme al Derecho Civil.
- Además, en virtud de la inscripción se producirán los efectos de legitimación y de fe pública registral, por lo que si un tercero adquiere de quien figura como titular en el Registro sin serlo, a pesar de la inexactitud del Registro con la realidad material, quedará protegido en los términos del art. 34 de la LH, sin perjuicio de la posibilidad de declararse la inexactitud de la anterior inscripción, declaración que no afecta a este tercero que ha adquirido de buena fe y a título oneroso.
Esta protección, como dice la Resolución de la DGRN 28 de junio de 2013 [j 2] la otorga art. 34 de la LH, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales.
Aspectos de la fe pública registralEn base a la presunción indicada al inicio, resulta que:
- El contenido registral se presume exacto, de modo que el tercer adquirente adquiere confiado en lo que el Registro publica y adquiere su derecho con la extensión y el contenido que el Registro publica, aunque la titularidad de quien le trasmitió sea ineficaz por nulidad o resolución. Es esto lo que regula el art. 34 de la LH.
- El contenido del Registro se presume íntegro, por lo que el tercero no será perjudicado por lo que el Registro no publica en el momento de la adquisición; es el aspecto negativo de la fe pública registral: lo no inscrito es que como si existiera; es lo que indica el art. 32 de la LH:
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Esta doble concepción del principio de fe pública registral ha sido discutida por algún autor; así LACRUZ defiende que en realidad el art. 32 de la LH regula lo que se llama el criterio latino de la inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los que han tenido acceso al Registro; el ejemplo más claro sería el caso de la doble venta; en cambio el art. 34 de la LH recoge el principio germánico que concede al adquirente en determinadas condiciones una posición inatacable: es el caso de quien adquiere confiado en el Registro que realmente era inexacto; de ahí la exigencia de determinadas condiciones para quedar protegido.
Ámbito del principio de fe pública registral¿Qué protege el principio de fe pública registral?
- La fuerza de la fe pública registral opera respecto los datos registrales relativos a la existencia, contenido y titularidad de los derechos inmobiliarios, pero no se extiende:
a) A los datos registrales de mero hecho. Como indica la Sentencia nº 299/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Mayo de 2012: [j 3]
la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la LH afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación.
Sin embargo, la Resolución de la DGRN de 7 de junio de 2012 [j 4] advierte que si bien el principio de fe pública registral no se extiende a la mención de los linderos, el principio de legitimación registral sí se extiende a los mismos, dado el carácter de presunción iuris tantum que tiene tal principio y la necesaria exactitud a la que debe tender el Registro, también en materia de descripciones, para evitar confusiones en relación con las fincas.
b) A los datos relativos al estado civil o capacidad de las personas
c) A los derechos reales sobre bienes muebles, salvo los casos de hipoteca mobiliaria.
- La fe pública registral opera también sobre las limitaciones voluntarias de la propiedad si están inscritas, sobre las limitaciones legales y las institucionales, no siendo necesaria la publicidad de estas dos últimas.
- La fe pública registral, finalmente, actúa sobre la hoja registral; en caso de doble inmatriculación, no hay problema si están a favor del mismo titular; en otro caso, hay dos tesis: defender que la segunda inmatriculación es nula o, como defiende ROCA SASTRE, el problema deberá resolverse de acuerdo con las normas del Derecho Civil.
La Sentencia nº 377/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 31 de Mayo de 2013 [j 5] advierte que la doble inmatriculación supone una irregularidad registral consistente en que una misma finca, por entero, o una misma finca y parte de ella, constan inmatriculadas dos veces en el Registro de la Propiedad, lo que implica que desde el punto de vista registral podrían existir teóricamente en tal caso dos "terceros hipotecarios", uno por cada inscripción, lo que lleva necesariamente a que la protección conferida por el art. 34 de la LH no pueda desarrollar su eficacia en estos supuestos, como ocurre igualmente en los de inexactitud física de la inscripción, ya que la aplicación de dicha norma tiene como efecto la subsanación para el "tercero" de los problemas del título de su transmitente en cuanto tal, pero no los problemas que afectan a la descripción o a la propia existencia de la finca objeto de la transmisión. Y la solución del TS es acudir al Derecho civil puro.
Pero si sólo hay un tercero, éste deberá ser protegido; en efecto, la Sentencia Nº 144/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de mayo de 2015 [j 6] señala que la neutralización de los principios registrales que, derivada de la doble inmatriculación de fincas registrales, no se aplica cuando concurra un solo adquirente del art. 34 de la LH. En este caso, su adquisición deberá ser protegida conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.
Recientemente la DGSJyFP cita este principio, en especial, cuando se refiere al ejercicio de las potestades administrativas; afirma así la Resolución de 6 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: [j 7]
El tercero en la Ley Hipotecaria Historia del tercero en la Ley HipotecariaCuando el ejercicio de las potestades administrativas haya de traducirse en una modificación del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, se ha de sujetar, además de a la propia legislación administrativa aplicable, a la legislación hipotecaria habida cuenta de los efectos que la propia legislación hipotecaria atribuye a aquellos asientos, y entre los que se encuentran no sólo los derivados del principio de legitimación registral (con los que sólo en parte se confunden los resultantes de la presunción de validez del artículo 39.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), sino también otros distintos y superiores, también con transcendencia «erga omnes», como el de inoponibilidad de lo no inscrito y el de fe pública registral de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
La ley hipotecaria de 1861 estableció como principal efecto de la inscripción el principio de fe pública registral; para su aplicación se señaló que la persona que resultaba beneficiada por este principio era el tercero; por esto, a esta Ley se le llamó ley de terceros. Y a este tercero lo definió así:
...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba